“以前楼道杂物堆得堵门，找物业推给社区，找社区等回复；现在小区党支部一招呼，党员带头清杂物、建共享菜园，日子越来越舒心！”青岛市崂山区康城小区的居民张阿姨的感慨道出了不少群众的心声。
2025年以来，崂山区紧扣村改社区转型痛点与老旧小区治理难点，以党建引领“红色物业”工程为总抓手，通过组织扎根、机制协同、精准施策，在15个村改社区和119个老旧小区中蹚出一条长效治理新路。
组织扎根：为转型社区立起“主心骨”
村改社区刚“农转居”时，普遍面临“居民身份转了但习惯没转、小区建起来了但管理跟不上”的困境；老旧小区则因设施老化、物业缺位，治理矛盾突出。破解这些难题，崂山区首先从“建组织、强核心”入手。
在康城小区——这个曾经电梯频繁“罢工”、公共收益成“糊涂账”的“问题小区”，重组后的业委会党员占比超80%，退休老党员于通海既任业委会主任，又当选小区党委书记，实现“双向进入、交叉任职”。这种模式在全区推广后，194个业委会中党组织覆盖率达100%，15个村改社区更是全部建立“小区党组织+业委会+物业+集体经济组织”的“四方共治”体系。
组织建起来，作用更要活起来。卧龙山庄小区是典型的老旧小区，去年居民反映主干道年久失修，小区党支部当天就组织党员代表、楼长召开“马扎议事会”，两周内便将道路维修列入为民办实事清单。截至目前，崂山区已在村改和老旧小区建立党群服务站185个，218个小区党组织成为破解治理难题的“主心骨”。
机制破题：编织共治共享“一张网”
面对村改社区居民最初对业委会的不信任，于通海带领团队用一个月走访梳理出82项难题，从追回70余万元公共收益，到将乱菜地改造成“植物课堂”，桩桩实事重建了群众信任。这背后，是崂山区构建的“三方协同、管执联动”治理机制在发力。
15个村改社区依托这一机制，化解了回迁房分配、集体资产处置等矛盾300余起；蒙地卡罗等老旧小区则通过该机制，顺利推进加装电梯、管网改造等民生项目。同时，“周六说事”“议事长廊”等279个议事平台下沉小区，让村改居民从“旁观者”变成“参与者”，仅去年就收集并解决群众诉求2100余件。
2025年3月以来，崂山区综合行政执法局检查村改及老旧小区197个，处罚违规物业18家；市场监管局查处乱收费问题1起，罚款5万元；消防救援局整改消防隐患9处。政企、村社、干群拧成“一股绳”，让曾经的“治理盲区”变成“监管熟地”。
精准施策：分类定制“幸福方案”
治理好不好，关键看“对症”准不准。崂山区针对村改社区、老旧小区、新建小区的不同特点，开出“分类药方”，确保长效治理落地见效。
对于15个村改社区，重点发挥集体经济“反哺”作用。通过引导村集体将部分收益投入小区绿化、养老设施建设，解决回迁居民“后顾之忧”。某村改社区利用集体资金建成老年食堂，每餐3元的惠民价格让200余名老人受益。同时，推行“德信银行”积分制，居民参与志愿服务可兑换生活用品，仅半年就带动1200余名村改居民加入治理队伍。
针对119个老旧小区，“改造+管理”同步推进。在完成硬件改造后，通过“大物管”模式整合零散小区，引入专业化物业；对无物业小区，由社区党组织牵头成立自治管理小组。截至2025年10月，老旧小区物业覆盖率从去年的65%提升至81%，公共资源整治率达89%，排查出的75处问题社区用房已整改70处，23处共有设施问题整改22处。
此外，崂山区“物管先锋培训学院”已开展培训1万余人次，培育市级以上“红色物业”示范项目20个，数量居全市第一；出台《业委会选举工作规程》《物业选聘指引》，近两年淘汰不合格物业23家，推动30个小区实现“服务与收费率双提升”。
如今的崂山区，村改社区里，曾经的“脏乱差”变成了“绿净美”；老旧小区中，“糊涂账”变成了“明白账”。从康城小区花18.89万元搞定28万元的电梯维修，到卧龙山庄两周解决道路难题，党建引领下的“红色物业”正让治理效能转化为群众看得见、摸得着的幸福感。随着15个村改社区转型深化与老旧小区长效治理落地，崂山区正绘就一幅“共治共享”的幸福家园新图景。
青岛财经日报/首页新闻记者 李倚慰 黄元晖
责任编辑：王海山
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