借新旧动能转换之势，让每一寸土地都用在高质量项目上，为低效片区开发项目引入新兴产业，以激活片区动力，构建长效化发展模式，是当下低效片区（园区）破题的关键。
承接区位发展优势
所谓低效片区，指的是存在布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题的区域，面临着产业空心化、发展动能弱、增长后劲不足等问题。
在城市更新建设中，低效片区（园区）的开发建设是绕不开的“必修课”。有人说，低效片区 （园区）是城市更新中最难啃的“硬骨头”。目前来说，城市中的新增土地稀缺，城市发展的空间结构必然需要从增量扩张转向存量提质。低效片区（园区）攻坚则承担着充分挖掘城市发展中的存量资源、解决老城区产业空心化问题的重任。
2022年4月，青岛举办了《青岛市重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚行动方案（2022-2024年）》新闻发布会。据了解，未来三年青岛全市10个重点低效片区（园区）计划建设项目314个，其中2022年计划建设项目228个。
随着城市更新和城市建设三年攻坚工作的持续开展，截至目前，青岛市部分低效片区（园区）已找到“破题”的重要抓手。如西海岸新区王台老工业区从“纺织机械名镇”升级为“芯屏产业新城”；老四方工业区将在老厂房上落成产业孵化和智能制造中心，打造一个百亿级轨道交通产业集聚区……
而今，青岛市10个低效片区承接区位发展优势，融合生态优先、TOD综合开发、15分钟社区生活圈等理念，统筹考虑城市品质提升、基础设施完善、产业合理布局、板块开发时序等因素，规划了特色发展路线，明确了攻坚项目清单，清晰了时间表、路线图、任务书。
引资向“高效”转化
低效片区（园区）通常有着极佳的区位优势，对这些区域进行开发建设，可以有效提升土地资源利用效率、完善城市功能、升级城市品质。因此，城市低效片区（园区）需要规划重构业态，更需要“以点带面”激活区域活力。
青岛北站周边区域城市设计意向效果图
轨道交通及周边区域城市设计意向效果图
张村河和株洲路片区城市设计意向效果图
因此，如何将“低效”转化为“高效”是每个发展着的城市需要回答的关键命题。
8月22日上午，青岛市城市更新和城市建设总指挥部办公室组织召开全市城市低效片区开发建设央企对接会，搭建了城市更新重点项目招商引资的有效平台，是青岛探索低效片区改造的有益尝试。
与此同时，土地收储工作是低效片区（园区）开发建设的重要基础。青岛市以重点低效片区（园区）项目为重点，截至目前，青岛市土地储备整理中心已经市政府批准收回土地面积2273亩，有效保障储备库存。例如，首次运用“片区综合地价”完成山东粮油地块345亩土地收储，实现土地补偿转型突破，推动楼山区域开发，签订碱厂片区海湾集团1063亩土地收储协议，并完成首期85亩土地收储移交工作。
差异化规划片区定位
以产兴城、以城聚人、以人兴业，在现代化发展阶段，产业创新已成为引领城市发展的重要动力。随着城市更新工作的进一步开展，目前青岛市先行启动的十大低效片区已腾让土地2.1万亩，开发利用1.5万亩，开工在建项目161个，而产业导入将是下一步的发展方向。
“片区（园区）与企业的链接，能够获得资金方面的支持，加快城市更新的产业发展，同时导入新产业带来新的增长点。要实现城市低效片区（园区）转型发展，首先必须要本着‘循序渐进、滚动式开发’的原则，另外，在引进新项目阶段，可以以地级GDP作为片区开发的指标，从源头上实现土地利用高效转型。要在开发中注意特色片区、园区以及‘园中园’模式的培育，即按“聚焦1个主导产业，带动上下游产业链企业辐射发展”实现片区（园区）的差异化定位，从而提升产业片区（园区）的综合竞争力和规模。”青岛市政协委员、青岛市委党校经济学教研部副主任李光全说，“从‘低效’到‘高效’，要想实现‘破题’，其关键在于新产业的植入，来替代传统旧有的产业，这个过程实际也是新旧动能转换的过程。更要立足全市规划的基础上，统筹研究细化定位，实现各板块的差异化发展，以提高片区（园区）效率。”
青岛财经日报/首页新闻 记者于爽
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