编者按：
在理解城市更新行动这个问题上，住建部的王蒙徽部长曾做出了精准的阐释：“实施城市更新行动的内涵，是推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设方式；路径是开展城市体检，统筹城市规划建设管理；目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。”
2022年，北京冬奥会吸引了全世界的关注，位于石景山区的首钢滑雪大跳台更是成为网红打卡地，见证了自由式滑雪选手谷爱凌和单板滑雪小将苏翊鸣的先后夺冠。
首钢滑雪大跳台背景中的三个“大烟囱”是首钢老工业园区中的三座冷却塔，最早建于1978年。首钢老工业园区改造始于2014年前后，而今虽尚未全部改造完成。但首钢滑雪大跳台已随着冬奥会运动员“这是我滑过的最好的赛道！”的评价成为了焦点；也成为近年来城市更新中，实现产业转型的成功案例。
产业焕新
城市不断地扩张，内部如何再生长？
过去，城市的发展主要是拆除重建。大拆大建，城中村、旧城区、棚户区、老工业区这种旧城改造，通过拆迁后，房地产开发，实现了现代化建设。
如今，城市更新变“拆改留”为“留改拆”，多采用“小规模、渐进式”的微更新或者精准的迭代式、以优化为目标的更新。保有形续无形、寻空间育产业；通过系统挖掘、梳理和资源再造，可以更好促使“旧”与“新”交相辉映。
谈到城市更新，人们谈得最多的是建筑外观的改造，再进一步的，则是功能的焕新。那么在城市更新过程中产业赛道都有哪些升级需求呢？
财政部 PPP 中心专家库和国家发改委 PPP 专家库“双库专家”北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司总经理陈民在接受本报专访时表示：“城市更新过程中，产业形态向新的产业赛道切换和升级，需要完成一系列的转变，主要包括，空间形态、配套服务、人才供给三个方面。”
陈民指出，在空间形态的转变和升级上，无论从城市空间使用功能还是外形审美等方面，都要符合新产业赛道的特点要求；在配套服务的升级上，这里的配套既包括新的产业类别的上下游产业链配套，也包括服务于新产业人群的各类城市配套和生活配套；在人才供给的升级上，新的产业业态有新的人才需求，促进新产业人才的成长和聚集至关重要。
陈民介绍：“国际国内有不少在城市更新过程中实现产业升级转型的例子，比如北京的798艺术区、伦敦金丝雀码头等等，这些成功的例子，无一不是空间、配套、人才等诸多要素系统转变的结果。”
不难看出，城市更新关键是要满足人的需求。在城市更新的过程中城市与产业彼此促进。通过城市更新可以促进城市发展模式的转型。
产业迭代
产业升级推动城市更新中国的城市发展逐渐进入存量市场，一方面依旧在大力完善基础设施，另一方面，围绕着人的需求，经济内容需要迭代升级。城市更新的过程中，也可以为一些新兴产业的发展提供空间，从而优化城市产业空间布局。
可见有机的城市更新是以产业升级为核心驱动的，持续性的更新过程。值得注意的是城市发展速度较快，产业升级也快，城市更新在推进的过程中，可能就要面对新的变量，尤其从产业内容、适配度以及对于人的需求满足来看，如何“适变”、“应变”是城市更新中，对于产业的核心课题。
那么，通过城市更新实现产业升级迭代需要重点关注那些问题呢？
陈民认为，一是产业定位与城市更新区域及城市发展阶段的匹配问题。他说：“产业升级需要空间形态、配套服务、人才供给等一系列要素升级转变的配合，这个过程中，产业定位既要有前瞻性，也需要有一定的发展基础，不能好高骛远。”
二是要解决涉及土地、规划等方面的政策路径问题。陈民提到，“产业升级的基础是土地规划性质和建筑使用功能的转变，而城市更新不是另起炉灶，不是一张白纸上画画，而是原有城市空间的功能升级和转变，这个过程中必然要兼顾解决一些历史遗留问题、兼顾不大拆大建基础上的功能转变问题、兼顾新老业主之间的衔接问题等等，这些问题的解决都需要在政策路径上做一定的突破。”
三是需要关注引入专业的城市综合运营主体问题。陈民表示：“城市更新和产业升级不是传统的房地产开发，而是一系列城市功能和产业配套的迭代更新问题，关联着从策划、定位、建设、产业导入和服务配套等一系列工作，这是城市综合运营问题。城市综合运营也是一个专业领域，需要地方政府培育或者引入专业的城市运营主体来实施。”
四是关注长期资金的引入问题。绝大多数城市更新项目周期都比较长，特别是涉及到产业培育时，更需要长期资金的支持，因此，在城市更新项目的配套政策制定和落地实施环节，都要把利于引入长期资金作为一个考虑因素。
陈民特别指出，综合而言：“产业定位、政策路径、实施主体和资金支持是城市更新中实现产业升级要关注的四个核心问题。”
一是地方政府在其中要发挥关键统筹作用；
政策创新和制定、历史问题的解决、原业主和新业态的衔接等等关键问题上，都需要地方政府深度参与其中，起到关键的统筹作用。
二是做好投融资规划；
把资金作为解决城市更新难题的基础要素来研究，在开展城市更新的具体工作前，做好项目的投融资规划，做好资金的统筹运用安排，为各类社会资本和金融机构更好的参与城市更新创造条件。
三是广泛合作，引入专业合作伙伴；
城市更新具有平台型项目的特征，需要广泛的服务机构和专业化企业的参与，不是一两家企业就可以解决的。城市更新的实施主体，应当把城市更新项目当作一个开放的合作平台，做好资源整合设计，引入更多的社会资本和专业化企业共同参与。
产业强芯
在城市更新过程中，通过再规划、再建设，城市使用价值、经济价值得到了焕新。在产业发展上也打开了新空间，这不仅有助于区域型城市突破发展瓶颈，更有助于中心型城市，通过产业进一步发挥“强芯”优势。
青岛目前正在全力推进山东半岛城市群和胶东经济圈的建设，作为龙头城市和核心城市，青岛如何通过城市更新实现产业强芯的效应？产业升级如何与打造都市圈、城市群相协同？
陈民指出，“产业升级不是凭空产生的，它必然要植根于城市、都市圈、城市群甚至更大空间范围内的产业链和服务配套之上，城市更新项目能够给产业升级提供优质的空间载体，但是它仍然是产业链条上的一个环节，还需要更大空间范围内的产业配套支持和协作。”
他提到，作为山东半岛城市群和胶东经济圈的龙头城市和核心城市，青岛在规划产业升级方向的时候，一定要把胶东半岛经济圈和山东半岛城市群这样更大空间尺度内的产业链特点作为研究基础，这样一方面更加“接地气”，能够借上力；一方面也能真正发挥好青岛在产业强芯这个目标下的龙头带动作用，带动区域产业共同提升发展。
这其中，产业升级这件事，一定不要把希望都寄托在招商上，要把培育、带动本地企业的产业链条升级作为重中之重。
首页新闻/青岛财经日报 记者 赵彭
专家简介：
陈民 北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 总经理
财政部 PPP 中心专家库和国家发改委 PPP 专家库“双库专家”
专长于城市开发 PPP 和投融资管理，在新城、产业园区、城市更新、轨道交通、环保、大型基础设施、城市公共服务等领域有十余年的专业服务经验。曾主持过北京地铁四 号线等重大 PPP 咨询服务项目，在北京、上海、河北、安徽、辽宁、湖南、广东、四 川等多个省市的大型城市开发项目中主持投融资顾问工作，服务的客户包括华夏幸 福、国开金融、首钢基金、中国中铁、宏泰集团、中国交建等大型城市开发企业，为 多个地方政府提供过引入社会资本投资大型项目的成功实践，在理论和实践方面均 有丰富的经验积累。
专业领域的代表性著述：
2018年《投融资规划理论与实务》
2016 年《解密轨道交通 PPP》
2013 年《政企合作——新型城镇化模式的本质》
2010 年《破解城投公司困局——探索中国经济发展基因》
2009 年《破解城市建设困局——长阳模式解读》
2008 年《投融资规划》
参编：
《新型城镇化蓝皮书》（2014—2018）
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