问道城市更新

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

城市更新既能打开城市复兴之门，又能为城市经济发展提供延续的动力。国家“十四五”规划《纲要》指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，实施城市更新行动。2021年全国各地都在稳妥实施城市更新行动：实施城市体检评估机制、防止在城市更新中大拆大建、开展城市更新试点、加大历史文化街区划定和历史建筑确定力度……

城市更新不光要保留历史文化，而且要最大可能地利用历史文化，图为青岛即墨古城

2022年2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从‘有没有’向‘好不好’转变，内需潜力巨大。”王蒙徽指出，今年将做好保持房地产市场平稳运行、推进住房供给侧结构性改革、推进城镇老旧小区改造、推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程、大力推进“新城建”五方面工作。那么，到底什么是城市更新？城市更新的发力点在哪儿？城市更新能为城市发展带来哪些好处呢？

提升存量能级

2021年9月16日上午，青岛市自然资源和规划局市北分局局长刘弘在即墨路街道海泊路63号广兴里老里院改造现场举办的“便民利民面对面”活动中说：“通过城市微更新，易州路广场不仅在外部环境上改头换面，更是通过消防水池、公共卫生间等设施配套的增加，提升了广兴里的宜居和便利度。更让大家开心的是，释放出的新空间在设施上对标了一流工艺，竣工后我们可以一起来跳广场舞了。”

易州路广场是青岛市历史文化街区内打造的首批小型公共开放空间，是青岛市城市微更新项目的样板。项目建设是在原址拆除征收的部分建筑后，盘活存量土地，释放出来新空间，总用地面积约1000平方米。

通过更新，填漏洞、补短板，提升城市存量的能级，正在成为国内城市更新领域的一种“共识”。对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示：“近年来，我国重点一二线城市的房地产市场已经从增量市场逐渐转向存量市场。城市更新，即对城市存量的改造，对于存量市场来说是一个良好的机会，并且在增量规模见顶的背景下，未来存量市场将会迎来发展契机。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，“城市更新是考虑到城市发展的规律，盲目做增量开发，对于土地的利用也会形成压力。而类似小微更新和有机发展模式，很大程度上也是对土地利用规律有了更新的认识。在市场需求由增量转向存量的转变之下，有助于确保存量土地的更好开发和推进。”

“城市更新就是要突破土地瓶颈，提高土地的利用率。从当前来看，城市更新尚有提升的空间。实现新城建的目标，要加快转变城市建设方式，推进城市更新的高质量发展，建立长效的城市更新机制。预计随着城市更新的推进，未来将会释放巨大的市场空间。”陈霄说。

陈霄特别提道：“近年来，尤其在一些一二线城市，人口流入量大，使得这些城市的供需矛盾加剧，城市更新作为当前存量市场发展的重要方式，需要政府和市场等多方力量协调发展，构建精细化的更新体系，但是城市更新的过程不是一蹴而就的，不仅涉及多元主体，更是需要庞大的资金支持，因此对待城市更新要以长远的目光来看待，循序渐进、久久为功。”

再塑社群生态

“过去这个地方曾经辉煌过，但这些年一直不景气，最近看到政府在推进微更新，我就来拍几张照片做纪念。能看出来，这里微更新后，不仅能再现历史文化街区的原貌，还能补充停车场等不少现代化设施。”王慧是一名民间摄影爱好者，在易州路广场、广兴里改造现场接受采访时表示，“城市更新让我对胶州路、中山路片区再现市里的繁荣景象充满了憧憬。”

城市更新给老城、老建筑、老旧社区带来了新的面貌，甚至对周边的基础设施进行了完善。现在，通过更新加装电梯、供暖、供气设施、完善排水、增加停车场的老旧社区已经获得了市民的一致认可。修缮一新的里院距离全面开放的时间也越来越近。

但是这其中挑战也不少，“我们关注到城市在发展过程中，青岛的城市中心向东迁移后，也带走了大量的人口，从近年的城市布局上看，人口流动过程中，东西两翼展开的局势非常明显，这也导致了老城区在产业面上的平面化。”BRE商业管理有限公司总经理赵鹏表示。

如何唤醒老城产业？再塑社群生态，成为了城市更新过程中发展的关键词。老城更新要有内容体现，这些内容不仅体现在建筑复原、交通组织、城市文化肌理、商业进驻等方面，如何修复市场生态是考验城市更新是否及格的关键题。

“从规划层面看，要通过城市更新积极促进产城融合发展，在居住和产业片区规划时要配建更高标准的公共服务设施，提高城市空间品质，加强历史文化遗产保护与利用，活化利用工业遗存。要注重保护历史文化特色，要更注重构建连续的蓝绿空间和人文历史空间格局，注重公共空间的营造和公服设施的配建。”青岛市公用建筑设计研究院艺术总监高仕政在接受采访时说，“街区应该要有商铺、咖啡厅、学校、图书馆、休闲场所，也要有适合日间和夜间行走的地方。建筑既要有公寓楼，也要有社区商店、诊所和办公区域。如果城市更新能够平衡了这些因素，那么我们才能说我们的工作是有机的，是能够给人们带来烟火气的生活感的。”

严跃进也指出，“城市更新不光要保留历史文化，而且要最大可能地利用历史文化。所以城市更新的过程中，如何让历史文化真正可以延续？而不是简单的房屋修复，这也是需要关注的地方。目前看，如何利用城市更新，形成重点区域的开发和经营权，也是房地产企业需要关注的。”

高质量新发展

中国城市规划学会城市更新学术委员会主任委员阳建强教授等撰写的《1949-2019年中国城市更新的发展与回顾》文章，将中国城市更新70年的发展历程分为四个阶段，第一阶段(1949-1977年)，以改善城市基本环境卫生和生活条件为重点；第二阶段 (1978-1989年)，重点转移至解决住房紧张和偿还基础设施欠债。第三阶段(1990-2011年)，进入了市场机制主导的实践探索与创新时期。第四阶段(2012年-至今)，开启了以人为本和高质量发展的新局面。

而随着城市高质量发展步伐的加快，“十四五”时期改变摊大饼式的发展模式，转向以提升城市品质为主的存量提质模式，探索经济、社会、生态、人文等效益融合共赢的新城市，是城市更新的核心定义。

严跃进还提道：“城市更新本质上还是一个城市房地产资产的管理过程，通过各种建筑的、规划的、资金的、服务的等方面的管理优化，势必增加此类城市更新项目资产增值。”

高质量发展要求下，城市更新行动要积极运用大数据、云计算、人工智能等前沿技术，推动城市管理理念、管理模式、管理手段的创新，并积极开展城市数字文化产业、更新数字化体验场景，让城市生活更美好、更智能。高仕政认为：“要在城市更新过程中，鼓励文化和旅游企业、科技企业参与到城市更新行动中来，进一步优化文化产业园区、文化创业社区等城市文化载体的发展氛围和环境，提升城市文化生产方式、资源配置和建设形象。”

贝壳研究院高级分析师潘浩认为：“城市更新是对占有城市核心区位资源建筑在功能和品质方面的改造和升级。理论上城市更新更注重中长期效果，对基于网络技术和速度升级，在建筑场景新的应用和新一轮标准基础设施建设的‘新城建’的发展也有呼应。”

赵鹏指出：“借助新技术革命，推动文化产业布局与存量空间的改造提升相结合。抓住老城区、老厂区、老商区、老住区4大城市更新场景，围绕人工智能、虚拟现实、增强现实等新技术在文化领域的深度应用，大力发展数字娱乐、线上演播、沉浸式体验等文化产业新业态。以消费作为串联，实现城市更新，再现烟火气息，市井繁荣，将为青岛市城市能级提升提供新的动力。”

青岛财经日报/首页新闻 记者 赵彭