调整公积金政策、放宽商办类房产户口准入、部分取消限购、修改外地户籍购房社保缴存门槛、契税打折……青岛在最近不到一个月的时间内成为山东各地楼市解绑的前行“标杆”。
经济低迷 市场面临诸多挑战
据记者调查，自2021年下半年，楼市进入了新一轮发展周期，市场整体压力较大，房地产形势并不乐观。据各平台数据统计，今年1月1日-4月24日，青岛新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公积金新政、房贷利率下调等新政策刺激之下，市场环比有增幅，但同比去年依然下滑，有数据显示，5月份青岛新房住宅成交约9252套，同比去年减少21.07%；成交面积约为114.24万平方米，同比去年减少16.05%。
有业内人士分析认为，当前楼市低迷的主要原因，第一是客户消费意愿降低，受外部不利因素影响，部分客户收入的不稳定性增加，对意向购房客户的置业信心产生了较大影响；第二是政策利好兑现存在滞后性，今年包括青岛在内的多个城市，对于楼市调控政策进行了不同力度的宽松，但是力度有限，从根本上逆转市场效果不大；第三是客户期待更大的优惠力度，当前市场上“特价房”“抵账房”“团购房”等优惠政策频出，客户担心自己买在高点，也就因此推迟了置业计划。
利好政策频出 售楼处到访量提升
自6月3日起，青岛连发5条楼市新政，从调整限购区域、购房条件以及支持改善性住房需求三大方面，以及提高公积金贷款额度等全面调整楼市政策， 那么，6月新发布楼市政策对青岛房地产市场会产生怎样的影响？
在政策刚出台时，有业内人士已表示，政策正常一周后将会触达市场，同时业内也普遍认为这些政策的出台整体上将会利好楼市。
6月13日，据贝壳发布了最新楼市数据，青岛市商品住宅成交量1972套，环比下降6.18%，成交面积约24万平米，成交均价为14774元/平米。从区域来看，西海岸新区成交692套位居第一，城阳区成交422套位居第二，可以看出，随着城阳区和西海岸新区解除限购政策和契税优惠政策的推出，在青岛楼市上有了较好的反映。
从日成交量数据来看，成交量最高是6月11日，成交380套，成交面积48655平方米;成交量最低是6月12日，成交套数109套，成交面积12514平方米。从区域来看，西海岸新区成交692套位居第一，城阳区成交422套位居第二。
综合以上数据，可以看出，随着城阳区和西海岸新区解除限购政策和契税优惠政策的推出，在青岛区域楼市里有了较明显的反映。
记者还注意到，本轮青岛新政主要是西海岸新区、城阳区、高新区及主城区部分区域限购放开，随着新政落地，不少售楼处到访量都出现了激增，有置业顾问及二手房经纪人欣喜地表示，近期市场明显开始恢复热闹了，客户咨询的也多了。
政策效应还需市场消化
青岛某新建商品房销售顾问赵经理向记者透露，“目前青岛除了主城四区，其他区域限购全部解开，公积金政策方面也有了新的政策，可以说截至目前青岛楼市所有的政策都已见底。”同时他也坦言，关于这些新政策，总体来看，还是对西海岸、城阳、胶州等地的楼盘因新政影响更大些。
另外，此次青岛新发布政策还带来了青岛楼市的“改善潮”。尤其是第二条新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房”。带动了许多有改善需求的客户到访售楼处。“之前就听说过这个政策，主要是想再购买一套房子方便孩子上学。”正在售楼处看房的高先生告诉记者。
“整体来看，目前，虽然楼市是在回暖的路上，但市场逻辑已经改变了，商品房消费的对象主要是刚需和改善这两部分人群，因此，各大城市针对不同购房需求的购房者，出台了不同的宽松政策。”中国社科院特邀房地产专家、中房智库特聘专家、中国生产力学会常务理事、青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长冯显泉分析表示。“青岛出台宽松政策后，西海岸新区、城阳区、高新区的新房看房率明显提升了，售楼处到访率也在提高，而这几个板块的供量和去化压力都比较大。但综合来看，政策效应还需要市场消化，从政策回暖到市场回暖，需要一定的时间。”
冯显泉还指出，宽松政策的发布，对当前的楼市来说，实属重大利好。如果大的政策口径坚持不变，并在针对房地产的政策上再有所适度宽松，市场回暖也是值得期待。 不难看出，青岛市针对刚需和改善家庭，采取适当放宽购房限制和鼓励消费的方式，在一定程度上刺激了居民的购房需求。
塘鹅租售山东市场分析师张斌也曾在采访中表示，这些政策可能会一定程度刺激观望市场的客户，实现楼市稳中有涨，但对于投资和没有购房意向的群体来说，并不会有太大影响，因此未来房住不炒仍然是楼市的主基调。
青岛财经日报/首页新闻 记者于爽
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