南风轻吹，找工作和租房是毕业生的第一次社会大考。但今年毕业季租房市场却与往年有些大不同。
疫情之下，毕业生的看房方式、对房源类型的要求已经有了明显改变。受疫情与房地产市场转向的影响，“租房季”似乎也并没有如期的火爆。而在需求端，城市里配套的人才公寓、人才引进住房却在吸引着毕业生的眼光。
供需发生变化
刘梅是青岛大学2002届毕业生，据她回忆，毕业那年5月她除了找工作，就是和室友一起看房子。那时候，媒体和互联网都不发达，租房子主要靠自己跑中介，看一些中介发布的小广告。“那个时候，人多房少、信息不通畅。来来回回看房子花了近一个半月，直到临近毕业，才最终选定了永嘉路附近的一处房子。但因为毕业租房市场需求旺盛，租金要比台东附近贵出200元/月。”刘梅说。
随着房地产市场的高速发展，“2020年房屋租赁市场已经转向。现有的租赁市场不考虑区域不平衡情况的话，在总量上是供大于求的。另一方面，租客的个体需求也在改变。”青岛房客通总经理张斌说。据国家统计局近日发布的物价数据，2020年3月和4 月CPI涨幅在3%以上。而据纬房租金指数，房租CPI 同比分别下降0.2%和0.3%，创下有统计数据以来最低水平。5月除厦门外，一二线城市租金均持续下降。
值得注意的是，自2000年至今，即使在2008年全球金融危机期间，这还是首次出现全国房租同比负增长的情况，何况5月是毕业生的租房旺季。
“由于市场普遍存在区域不均衡性和资源错配的情况，所以租金指数虽然不能全面反映住宅租赁市场的情况，但能从侧面印证供应过剩的现状。”张斌认为，“随着居民存量住宅以及存量住宅空置率的提高，租赁市场的租金水平是在下降的。”
CREIS中指研究院二手房系统数据显示，2020年5月，青岛二手房租金为29元/㎡，环比下降3%；套均租金为2482元/套，环比下降2%。贝壳找房网青岛站数据则证实，2016年至今，青岛主城、近郊租赁均价整体稳中有降。租金方面，自2017年达到35元/㎡的顶峰后，青岛市租金市场也已经连续三年走低，截至2020年6月已经降至31元/㎡。
“我这边房子2016年租金全年上涨了200元/月，之后没有调整，今年疫情后重签合同的时候，就直接给租客降了300元/月。一方面，今年大家收入都不好，租客肯定也困难。另一方面。我楼上楼下都还有房子没租出去，而且房租一直比较低。”在八大湖小区，一位冯姓房东表示，以前八大湖这边的房子供不应求，这两年，周边租不出去的也多了起来。她认为，“房子越来越多，而地铁开通之后，使得城市交通愈发便利，租客的选择也就更多。再加上小区老旧等因素，租金下跌也是形势使然。”
除了租金下跌，2020年疫情之下“整租”突然成为了需求端的一个新变化。
从贝壳找房发布的《2019年租客居住报告》交易数据来看，合租比例远大于整租比例。其中，合租占比高主要原因就是为了分摊房租压力。
“疫情之下，虽然收入有降低的可能，但对于居住安全性和便利性的思考再次占了大多数。其次，新世代的毕业生个性和独立意识更强，在需求上更偏向整租。最后，房租水平持续下降也是整租需求抬头的一个动力源。”张斌说，“按比例换算，普通合租单间的价格比往年下降了100～200元/月，整租房源的价格则下降了200～300元/月，这对于从合租转到整租的人们来说，租金相差幅度相对变小，也更容易接受。”
市场已经改变
供需关系的转变，除了促动租金进一步下降外，还带动了租赁市场的改变。
据刘梅回忆，毕业时为了租房她和室友曾经与一个个不良中介斗智斗勇。
刘梅说：“有的房子中介说得很好，但是根本就不是那么回事。还有的房子，中介说500元-700元一个月，感觉很便宜，到了现场房东就说，与别人谈好了800，低了900不租了。”看房子时候配有洗衣机和电视等家电，但搬家的时候，才发现部分家电已经被房东挪走。经过交涉才知道，中介只是让房东把家电摆在房子里“好看”而已。刘梅的遭遇在2000年代的租房市场比较普遍，有的租客甚至被虚假中介、虚假房东骗走租金。而房源少、信息虚假、居间服务质量差的旧况也正是供需失衡、市场秩序不健全年代的特色。
“2000年至今，租赁市场也经历了一个由不健全到完善、由卖方市场向买方市场、由信息服务到技术服务的转变。”贝壳找房青岛站高级编辑刘晨表示，“过去中介居间服务主要依托信息不对称来实现经营，这就给市场预留了较大的灰色空间，互联网时代、供需转换的现状之下，信息透明度已经大幅度提高，同时在法律法规以及品牌公司主导的行业自律之下中介市场经济服务质量也大大提高。”
▲线上看房依然是2020年租赁市场上的核心关键词，互联网线上平台也的确正在发挥更大的能效
不过，这不能完全杜绝虚假房源和灰色市场带的存在。
贝壳研究院发布的《2020年毕业季租房洞察报告》调研数据显示，51.4%的受访者反馈，虚假房源信息是最大的租赁痛点，其次是安全隐患及工作不稳定导致的更换住处。
线上看房是现在比较流行的方式，但一些中介的“套路”也在进化。吉林某师范学院毕业计划来青岛工作的高静静曾通过某网站线上预选了几套房子。“这些房子从发布房源的网站上看，都不错，但是我到了青岛进行实地联系的时候，不是里面已经有租客，就是房源根本不存在。”高静静反映，有不少以房东名义发布房源的联系方式其实都是中介，“这似乎也是全国租赁市场仍然存在的一种通病。”
对此，刘晨表示，市场上仍然存在一些不良现象，例如利用虚假的低价房源作为营销手段来吸引租客。她说：“一些不良网站会发布与市场实际不相称的虚假房源信息来吸引客户前来询问，进而对客户形成深度沟通的机会。但这种方式存在过度的诱导，具有一定的欺骗性。”
尽管无法避免一些灰色现象，但围绕着“减少接触”，线上看房依然是2020年租赁市场上的核心关键词，互联网线上平台也的确正在发挥更大的能效。
来自石家庄的2018届毕业生顾婷婷曾经通过房天下App在金家岭金融中心附近寻找合适的房屋。顾婷婷说，“因为疫情限制，我通过线上来带看、通过VR全面了解到房屋情况、通过线上视频看到一些小区的物业管理情况。让我比较在意的是，新房源的及时推送。这些房源对需求都是比较符合的，大数据通过对我的需求画像大大节省了我的时间。”
不难看出，依托互联网线上平台，“无接触看房”在疫情的催化之下，成为了发展迅速的看房模式。而VR看房、线上签约、甚至实现线上金融服务则成为了营销在技术层上的新突破。
尤其在目前仍需要严格保持社交距离的情况下，线上看房成为了租客寻找房源、选择房源的高效选择。房天下二手房青岛公司（含租赁业务）总经理马振元指出，“信息和服务数字化是居住产业互联网的关键要素，平台一方面将数字空间与物理空间实现连接和重塑，拉近远场与近场的距离。另一方面通过大数据、人工智能画像为承租人带来了更便捷、精准的服务。”
不过，通过线上视频、照片或VR等形式看房虽然方便快捷，但成交量仍不及线下签约。“很多人线上看房选中后，还是需要通过现场带看来确定。但今年已经是线上看房方式利用率、签约率最高的一年。”马振元说。
租房不是单选
值得注意的是，2020年租房季中，不仅有关注租房的眼光，也还有不少心系购房的期待。
近年来，深圳、广州、北京、南京以及青岛等城市掀起了人才争夺战的高潮。这其中如何让人才安家安居是核心。
张斌认为，租房已经不再是毕业季的唯一选择。他说，“部分毕业生已经具备一定的经济实力，刚性需求意识前置也比较明显，通过父母筹集等方式获得首付，购买政府提供的人才房、产权式人才公寓的数量也在逐年增长。”
青岛市印发实施《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》,2020年青岛市计划建设和筹集人才住房不少于10万套。而在青岛市之前，深圳、广州、北京等城市已经在人才房建设上加大了投入。
“租房每个月的支出成本也不低，如果首付合适的话，每个月用计划租房的租金去还房贷，不失为一种上佳的选择。”2019年毕业来青岛就业的侯成亮说，“合租两个月后，我详细了解了人才引进政策，以我的学历可以享受购买人才公寓的优惠，而其他更好的学历甚至可以享受安家费和更多的补贴，今年城阳区又开放了人才共有产权政策，这连首付都省下了。”
“越来越多的利好政策，正在改变租房季的进程。”马振元表示：“以往每年有2-3月和月-6月两个租房高峰，分别由春节后异地到达、返回工作地和毕业季来推动。2020年，在市场供需、技术层级和城市政策服务等因素影响之下，租房季在内容上已经与往年有了大不同。”
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