“十多年前身边人在东李买房，大多是图性价比，为过渡；现在我们换房，就是冲着定居来的。”家住浮山后的王女士，今年将居住多年的小户型置换为东李片区一套143㎡改善住宅，带着老人、孩子搬迁至此。在她看来，如今的东李，低密度的新建社区、完善的教育医疗，具备了让家庭宜居的条件。
国家统计局数据显示，2026年1-5月青岛市新建商品住宅累计成交23276套，同比上涨2.45%，其中120㎡—150㎡改善户型成交占比高达36%，改善需求已稳稳成为楼市绝对主力。
今年上半年，东李板块的改善地块持续落地。6月，青特置业拿下郑庄两宗核心优质宅地，规划全部为低密小高层，主打大面积改善产品；青银高速下桥口、石牛山路以西地块完成规划公示，将打造8—17层纯低密改善社区；加之惠水路沿线全新改善项目启动建设，整片片区的高端居住版图持续扩容。凭借主城核心区位、稀缺生态资源与成熟生活配套，东李稳稳承接青岛主城改善置业浪潮，王女士的安家选择，正是片区人居迭代最真实的缩影。
开发商把细节做到社区内外。
从建房子，到经营生活
记者实地走访发现，东李新房的开发逻辑，正在经历一场思维革新。
放在十多年前，楼盘开发的逻辑更多倾向于盖好楼、多盖楼、早交付。彼时购房者的需求也很朴素：只要总价合适、能在主城安家即可。
而如今落地东李的新项目，开发重心彻底从“建好房子”转向“经营生活”。开发商不再只盯着楼栋户型本身，而是从业主日常的遛弯、带娃、通勤、休闲、养老等真实生活场景出发，把细节做到社区内外，让房子不再局限于基础居住功能，还承载一家人多样化的生活需求。
在铜川路的青特璟誉项目，记者现场看到，整个社区仅规划小高层和洋房，让小区内部空旷通透、采光充足。
不止小区内部，项目还主动优化红线外公共空间，修整门前步道、增补沿街绿化、规整慢行路面，让业主出了单元门就是整洁舒适的街道环境。社区内自建生活馆，预留充足的室内外活动场地，平日里老人可以下棋聊天、锻炼身体，孩子有固定的玩耍空间。“我们青特正着力深耕社区运营，让业主彻底告别老式小区‘住一辈子互不相识’的冰冷状态。”该项目工作人员说道。
背靠百果山片区的和达和山，依托周边原生山体地势打造专属社区山体步道、休闲小游园与多层次原生态绿化景观，天然形成静谧居住屏障。对业主而言，日常推窗便可坐拥山林绿意，不必远行，下楼就能漫步登山、享受松弛的山居慢生活。
昆仑天麓湾地处东李惠水路沿线，容积率仅1.7，建筑由全球住宅设计顶尖机构上海天华设计，园林景观由国内头部上市景观企业奥雅设计打造，主打大面宽通透纯改善户型，是主城兼具生态资源与一线设计品质的改善住区。
针对惠水路地块南高北低、地势落差大的天然短板，片区全新在建的海创项目，特意引入擅长坡地、高差社区营造的龙湖龙智造负责代建。通过台地景观、分层步道、缓坡阶梯、无障碍系统等专业设计，巧妙消化地形高差，将原本制约居住的地形劣势，转化为层层叠景的特色生态景观，未来建成后，将进一步丰富片区低密改善产品矩阵。
东李一步步成长为主城东部极具代表性的生态宜居改善板块。
从刚需大盘起步的往事
时间回溯到十余年前，东李的居住环境与如今截然不同。2006年，绿城进驻侯家庄、佛耳崖、麦坡旧改片区。2008年绿城理想之城首期开盘，正式拉开东李大规模城镇化开发的序幕。随后山河城、和达和城、万科生态城等大体量社区陆续建成入市，片区开启快速造城模式。
彼时城市开发以快速安置、解决刚需落脚为核心，片区楼盘容积率普遍高达2.8至3.0，高密度高层扎堆、小户型为主、居住功能单一。依靠主城近郊的价格优势，东李吸纳了大量在周围区域的年轻上班族，成为青岛最典型的通勤型刚需区域。
说起早年的居住体验，在东李定居多年的刘女士感触颇深：“那时九水东路又窄又破，路面坑坑洼洼，一辆车跑过去，后面便升腾起一阵尘土。周边商业也匮乏，日常购物很不方便，每到周末都要专门跑去远处的菜市场，一次性采购一周的食材。”
2014年青岛世界园艺博览会落地百果山，成为东李发展的关键转折点，九水东路、金水路、世园大道三条核心东西主干道完成全线拓宽，原本不足20米的九水东路升级为双向八车道，同步打通铜川路、东川路、广水路、汉川路等多条南北支路，初步搭起片区完整路网骨架；同步推进李村河上游、金水河清淤截污、岸线修整与植被补种等工作，彻底扭转了片区脏乱的城郊面貌。在此之后，连片旧村改造稳步推进，李村河沿岸水环境持续改善，再加上持续多年的城市更新工程层层落地，东李一步步成长为主城东部极具代表性的生态宜居改善板块。
持续优化居住环境。
构建宜居生活圈
片区的蝶变，最终落在看得见、摸得着的日常里。
早些年，很多在东李定居的家庭，都会面临一个现实难题：片区优质教育资源薄弱，不少家庭到了孩子上学的年龄，都会考虑去优质学区购房，片区长期存在学龄人口外流的情况。
如今这一困境已然彻底扭转。作为青岛首批全国义务教育优质均衡发展区、全国学前教育普及普惠示范区，李沧教育完成了从“基本均衡”到“优质均衡”的蝶变。广水路小学、徐水路小学、铜川路小学、崇礼小学、青岛实验初中李沧分校、青岛二中附属李沧学校等一众优质公办学校相继投用，构建起完整的幼小初公立教育体系。
“以前总想着往外走，为孩子拼学区，现在守着家门口就有好学校，终于能安心住着了。”片区家长坦言。
医疗配套的补齐，更是打消了家庭安居的最大顾虑。2024年，青岛市第八人民医院东院区正式试运行，片区终于迎来首座三甲综合医院。“原来，家里老人、孩子生病，去一趟医院路远、还费时间，现在15分钟就能到医院，遇到突发状况，也不担心了。”家住周边的李先生如是说。
如今，东李的商业格局也实现跨越式提升，李沧万达广场、松乐汀商业广场、丽达购物中心等成熟商业体，完全满足家庭一站式消费需求。同时，随着真诚超市、利客来超市、乐华超市等大批社区超市扎根，15分钟便民生活圈成型，“出城消费”彻底成为历史。
细微的城市微更新，更让片区宜居质感拉满。东川路口袋公园、樱花山口袋公园相继开放，不大的边角空地被改造成休闲空间：健身步道、儿童游乐区、适老化休憩空间等一应俱全。“眼见着环境一年比一年好，散步都觉得舒心。”很多老住户由衷感慨。
何为宜居，从来没有统一答案。居住面貌持续迭代的东李，诠释了房地产发展的底层逻辑：居住的核心落点，永远是安稳踏实的日常生活。
青岛财经日报/首页新闻记者 公晓璇
责任编辑：李颉
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