12月12日，湖南省衡阳市发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，该市行政区域内商品房将实行按套内建筑面积计价销售。12月17日，河北省张家口市印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，通知提出鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。政策发布后，“取消公摊”在市场上的关注度逐日提高。
“取消公摊”市场关注度高
“我一直在关注这个信息。”市民季晓军先生向记者表示，“我之前在银都花园买过一套房子，公摊面积就不太清晰，导致得房率比较差，130多平方米的房子看起来也就80平方米的使用面积。后来过了好多年才挺委屈地出手了。”
“我们住的是高层，公摊面积特别大。当时小区的业主都戏称‘花了30万买楼梯’。”在延吉路某小区，王宁先生在接受采访的时候说，“我先后买了两个高层，感觉一个是样板间和实际收房有差距，另外就是公摊面积永远都比想的要大。”
“今天问了销售，他说取消公摊不等于不计公摊，按套内面积算，那个房价肯定不便宜。”市民王天梓先生在张村河某项目展示中心表示，“我特别问了问，销售反馈这个事儿不是第一次炒作，真取消公摊，套内面积的成本肯定会有明显增加。”
鼓励按套内面积计价
值得注意的是，目前绝大多数城市在计算房价时采用建筑面积进行计算，楼梯、走廊、入户大堂等公共部分面积被计入公摊面积。这就造成了，一方面导致实际可使用的套内面积低于建筑面积，另一方面由于不同建筑类型的公共部分建筑标准差异，导致不同项目间得房率会有所不同，在同样的建筑面积下实际可使用的套内面积也会产生差异。
那么，取消公摊面积， 是否意味着“所购即所得”或者“按套内建筑面积计价销售”？
记者在采访中了解到，衡阳发布的政策明确了：房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位。可见，公摊并没有实际“取消”。
张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布关于印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知提出，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。而随后张家口市住建局相关工作人员对外表示，“取消公摊”的意思是鼓励房企按套内建筑面积计价销售，并非不计公摊成本，只是计价方式的变化。
中指研究院政策研究总监陈文静认为：“采用套内面积计算的方式，能让房价更为直观地展现给购房者，一定程度减少信息不对称，增强市场透明度，打消购房者对于公摊的疑虑，帮助购房者更好地进行购房决策，保障购房者权益。预计后续将有更多城市跟进落地，配套的一些计费标准、规则等也有望进一步完善。”
取消公摊会带来多方面影响
记者了解到，诸如张家口政策的计价方式的变化，并非首次出现。2024年，就有长沙、佛山、合肥、肇庆等多个城市通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，变相拉高实际得房率。此外，还有部分城市出台政策鼓励开发商套内面积计价。西安、成都等城市甚至直接借道第四代住房标准推出“零公摊”楼盘。
陈文静指出：“从对房价的影响来看，改变计价方式对于房屋总价影响较小，但对于单价而言，部分项目或由于更改为套内面积计算，造成计算价格的住房面积下降，住房单价就会上涨。另外，对于房价下跌的城市而言，将计价方式由建筑面积转变为套内使用面积，房屋单价有望保持不变甚至单价上涨，或能一定程度缓解房价下跌对于购房者预期的影响。”她提到：“从对物业费的影响来看，当前物业费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本也不一定会降低。据报道，目前已落地采用套内面积计价的城市，如肇庆，物业费仍按原标准计算，取消公摊更多体现为交易环节的计价方式上。”
陈文静还表示：“从对房地产销售模式的影响来看，取消公摊、调整计价口径一定程度提升房企在销售过程中对于价格的调控灵活度，同时能让购房者更直观了解所购房屋的实际可使用面积大小，有利于购房者对于房屋价值的判断，也能一定程度减少因信息不对称引发的纠纷。”
房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚表示：“取消公摊虽然不是新话题，但对于正在止跌回稳的楼市来说，可能是迈向2025年新起点的第一道题，这体现了从从业人士到消费者对于市场的关心。”
纪礼刚认为，“取消公摊”最为直接的影响可能是会对二手房带来一定的冲击。取消公摊市场，在销售端要看开发商的实际操作，在将来交房后考验物业的服务运营水平。对于二手房来说，其所面临的问题是多方面的。
青岛财经日报/首页新闻记者 赵彭
责任编辑：王海山
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