在房地产市场销售出现好转的同时，房价也表现出了一些积极的信号。
10月19日，国家统计局发布了9月70个大中城市的房价指数，与过去几个月的情况类似，房价下跌为主的情况并未改变。这也反映出房地产市场仍然处在深度调整中。
但一线城市的房价表现较为积极，成为70城中不多的亮点。今年9月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%。
2023年8月末，央行、金融监管总局分别推出“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策。9月20日，广州解除多个区域的限购政策，成为首个松绑“限购令”的一线城市。
分析人士认为，与二三线城市相比，一线城市的楼市政策门槛相对较高，此次政策调整带来的刺激力度也更大。但一线城市的房价升温，能否对二三线城市带来同样的“示范效应”？仍需进一步观察。
京沪上涨，广深下跌
自今年3月出现短暂的“小阳春”后，房地产市场就再度进入深度调整中。到9月，“认房不认贷”政策开始起效，房企也借助“金九银十”进行大力促销，市场终于有所好转。
根据国家统计局的数据，今年9月，房地产开发投资、新开工面积、施工面积、商品房销售面积、商品房销售额等指标都出现环比增长。其中，销售面积和销售额的增幅分别达到47.0%和41.6%。
但这些乐观的信号尚未传递到当月的房价上。9月，70个大中城市中，仍有54个城市的新房价格环比下跌，数量为年内最高；二手房价格环比下跌的城市则达到65个。总体来看，房价下降仍是当下的主流。
某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，为利用政策窗口，抓紧出货，开发商普遍推出了价格优惠措施，从而使新房成交均价有所下降。
二手房方面，根据多家机构的统计，业主的挂牌价普遍有所松动，议价空间也在加大。在很多卖一买一的“连环单”中，业主为缩短交易周期往往会低价出售现有的房屋。
一线城市是为数不多的亮点。9月，四个一线城市新房价格环比止跌、二手房价格由跌转涨。国家统计局城市司高级统计师沈赟在解读中也表示，一线城市商品住宅销售价格环比“稳中微涨”。
具体而言，京沪两地反弹明显，无论是新房还是二手房价格涨幅，均占据70大中城市的前两位。广深二城的新房价格继续环比下跌，广州的二手房价格环比下跌，深圳二手房则环比持平。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，京沪此前“认房又认贷”实施严格，8月底9月初实施“认房不认贷”以后，释放的需求潜力比较大，特别是京沪老旧二手住房多，改善型需求潜力大，京沪机关国企高校事业单位比较多，有效的刚需基础也比广深大。
值得注意的是，在当前一线城市的成交结构中，二手房已经占据主流。分析人士认为，一线城市二手房价格涨幅相对较大，更能反映出一线城市的市场表现相对较好。
市场预期改善
过去，房地产市场经常表现出板块轮动效应，即在上涨周期中，一线城市往往率先升温，二三线城市依次跟进。在下跌周期中，这种轮动同样存在。
那么，在经过长期的深度调整后，此轮一线城市的升温，能否产生同样的带动作用？
前述房企人士表示，近些年来，随着城镇化进入新的发展阶段，房地产市场的分化局面越来越明显。热点一二线城市、区域中心城市有着更强的人口、产业支撑，房地产市场也更具潜力；非核心城市的支撑点则相对较弱，若无棚户区改造等政策支持，其房地产市场的后续动力相对不足。
他表示，近年来，大中型房企倾向于从三四线城市撤离，转而向“高能级”城市布局，正是基于这一考量。
他认为，在这种情况下，一线城市楼市的升温，很难像过去一样通过溢出效应对周边区域产生带动。但就整体市场而言，对预期的改善仍然有所帮助。
目前来看，市场预期的确有所好转。易居研究院智库中心总监严跃进表示，当前房价指数呈现了“跌幅态势已经遏制、一线城市率先复苏、其他城市仍需努力”的特征，这也意味着房价指数最悲观的时刻开始过去。
李宇嘉也指出，一线城市止跌企稳对于稳定后续的房价有积极效果，杭州、宁波、成都、西安、长沙等基本面比较健康的热点二线城市也有了企稳的迹象。
对于今年第四季度的政策方向，国家统计局相关负责人在10月18日的新闻发布会上指出，房地产优化政策的作用正在持续释放，有积极的效应。但政策的发挥需要一个过程，“毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还是要抓好政策的落实。”
分析人士普遍认为，当前的市场复苏势头仍然较弱，加码调控政策将是四季度的常态，这也有助于维护来之不易的信心。加之房地产企业冲击年度业绩，预计第四季度，市场的供需两端均将出现回暖，房地产市场也有望短暂升温。
但在市场整体预期反转之前，房价的回升仍然需要过程。李宇嘉还表示，城市分化是大趋势，随着政策宽松，未来少数热点城市或核心区域稳定，而其他城市下跌，这可能是常态。
来源：21世纪经济报道记者 张敏 北京报道
责任编辑：李赛男
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