9月25日，全国存量房贷利率正式下调。当日，贷款人都普遍收到了调整短信并可以在手机银行APP上直接查询。此外，据记者采访发现，8月底，随着政策落地节奏加快，对购房者情绪带动有明显体现。
调整带来利好
据悉，本次存量首套房贷利率下调，更加利好贷款时非首套房但当前已符合所在城市首套政策的房贷，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率有些甚至在6%以上。简单测算，假设购房者存量房贷剩余200万，还有25年还款期，若本次房贷利率下调80个基点，则购房成本将减少27万元，每月还款金额可减少913元。
中指研究院市场研究总监陈文静表示：“存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，同时也有利于促进部分改善性购房者入市。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。”
易居研究院研究总监严跃进认为，此次存量房贷利率下调有几个重要的特点：“首先，全国各地、各购房者、各购房类型普遍都享受到了存量房贷利率下调的利好政策，即从手机短信、手机银行APP等方面都了解到了此类政策。也有一些购房者对这个政策还不了解，建议关注一些市场报道或亲自下载手机APP进行查看。若还有问题，再咨询银行客服。需要说明的是，一般情况下业主不需要操作什么，银行系统自动进行调整，10月份开始银行卡还款额就会减少。同时，此次调整可以看出，各地目前普遍都是按4.3%的利率进行的，即不是4.2%的最新LPR利率。一些贷款合同重定价日或在四季度或明年，到时候会按照4.2%进行。这次还是参照了4.3%的LPR标准的。”
减负效果明显
值得注意的是，此次存量房贷利率政策后，实际上市场上出现了三种不同的月供利率。
第一种为低于4.3%的。这部分群体普遍是过去贷款的时候拿到过折扣的，所以这次执行的是低于4.3%的利率，不参与此次调整。比如2015-2016年期间享受过八五折利率，并且选择了固定利率的客户群体。
第二种为等于4.3%的利率。这个是最普遍的，各地银行从便捷和统一操作来看，基本上都做到了4.3%的利率。一些业主可能过去利率为5.3%，直接减少了100个基点，其减负效应非常明显。这部分客户根据不同的贷款情况，普遍降为4.2%、4.3%。
第三种为高于4.3%的利率。这部分主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可以下调，但是底线是LPR+55基点，即4.85%。
不难看出，此次存量房贷利率政策对于减负效应是比较明显的。
此外，初步对三类城市做的简单测算显示：
一线城市：一线城市一套房购置成本平均需要500万，考虑到首付比例和中间涉及公积金，其商业银行贷款本金大概为200万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低100个基点左右，那么月供成本从11106元降低为9897元，减少1209元。
二线城市：二线城市一套房购置成本平均需要300万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为120万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低80个基点左右，那么月供成本从6515元降低为5938元，减少了577元。
三四线城市：三四线城市一套房购置成本平均需要100万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为50万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低50个基点左右，那么月供成本从2623元降低为2474元，减少了149元。
“目前总体上各个购房者都可以享受到此类优惠政策，但是对比来看，也还是存在一些购房群体减负效应更为明显。”严跃进表示：“实际情况购房者要根据不同城市、购房时间、贷款合同约定等做具体分析。”
由易居研究院提供的对比数据也显示：
2020年以前购房的群体，明显可以比较容易进入到LPR的水平，即按LPR+0基点的低水平定价。而2020年以后购房的，当时一些城市房贷利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0个基点。一些城市过去房贷政策比较严，这些购房者当时没有拿到折扣，利率比较高，现在恰可以较大的享受此次政策带来的利好。2021年购房的，当时执行了房贷集中度，房贷政策收紧，当时房贷利率比较高，那么此次降低存量房贷利率后，其可以更明显感受到降低存量房贷利率的利好效应。
从城市分类来看，大城市房贷利率总体是要高的、贷款的总金额也要高，所以在统一下调的过程中，此类城市可以享受到更好的减负效应。从小城市和大城市来看，大城市利率下限会高于全国最低水平，所以相对来说，降低的效应小。而小城市基本上都是执行了全国最低的下限，所以利率下降的空间要更大。当然不同年份的购房情况也会有不同的差异。
购房情绪上升
8月底，多部委落地多项政策组合拳，各地政策落地节奏加快，对购房者情绪带动明显。
陈文静表示：“受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，城市表现分化，部分核心城市政策效果逐渐显现。”
严跃进认为，“要充分认识到政策带来的积极效应。此次各大银行全部进行了政策调整，惠及广大购房者，实实在在降低了购房成本。客观上提振了市场信心。叠加各地认房不认贷、取消限购等利好消息，客观上房地产市场的积极乐观情绪迹象增加，这有助于进一步促进房地产市场预期向好发展。”
从周度销售情况来看，据中指研究院数据显示，北京、上海、广州、苏州等城市新房周度网签数据已连续两周环比增长，上周（9.18-9.24），北京、上海新房销售套数环比翻倍增长，广州、苏州环比分别增长17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套数环比增长6.3%，成都环比增长7.9%。
另外，多地“认房不认贷”政策落地后，利好“卖一买一”购房群体，导致短期多地二手房挂牌量明显增加，如北京、上海9月以来挂牌量增加均超万套。挂牌量高企下，二手房价格上涨动能较弱。针对新房价格，当前房企仍以加快去化为主，新房价格整体稳定，三四线城市房价下跌压力仍在。
青岛财经日报/首页新闻 记者 赵彭
责任编辑：李赛男
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