9月7日，工、农、中、建四大银行相继发布了关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。
根据各银行公告，自9月25日起，将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，存量首套住房贷款客户无需申请，银行将于当日统一批量调整，最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，居民房贷利息支出将进一步减轻。
对此，易居研究院研究总监严跃进指出，“四大银行发布的内容虽有差异，但总体思路相似。在实际过程中，购房者需要结合所在城市、所在银行、购房当年房贷要求等做差异化的理解。”
存量首套或依新规的“二套转首套”均在调整范围
据公告，同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整：
（一）贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前。
（二）用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。
（三）须为首套个人住房贷款，具体包括以下情形：
1.原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；
2.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；
3.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；
4.其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。
（四）原则上应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款，如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。
对此，中指研究院市场研究总监陈文静分析，“从调整范围来看，各银行涉及的人群类型基本一致，第一类为贷款发放时满足首套资格的购房家庭，第二类是贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭（当地已执行首套房‘认房不认贷’），包括原购房时无住房但因‘认房又认贷’政策按二套购房的家庭和原有多套住房，后期通过交易等方式出售后当前有唯一成套住房的家庭；第三类是其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。”
以贷款时段划分利率对应调整
公告显示，对于符合本公告要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，具体按照以下情形分别进行调整。
1.2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
2.2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
3.2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
4.各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况详见当地人民银行省级分行网站公示。
5.贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。
增强房产市场信心
此次降低存量房贷利率的政策，具有创新性，且影响广。
“此次政策调整，将全国各地所有购房者的房贷利率都做了一次全面下调，相当于有月供的购房者都会享受到这个优惠政策。”易居研究院研究总监严跃进认为，“表面看，是为了防范提前还贷的数量增加，但实际上也是国家和政府关心购房者，主动让银行降低房贷利率，减轻每个月的月供。”
陈文静也指出，“综合来看，本次存量首套房贷利率下调更利好第二类购房人群，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率甚至在6%以上。存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。随着四大银行公布降低存量房贷利率细则，其他银行也将推动相关举措落地，预计符合条件的存量房贷将相继迎来下调，进一步释放居民消费潜力。”
其中不难看出，此次政策调整对于符合条件的存量个人住房贷款客户来说，可以享受到更优惠房贷利率。实际获益者还是市民，市民压力小了，消费能力提升了，进而也会增强房产市场的信心，整个市场情绪也为之提振和积极向好。
青岛财经日报/首页新闻记者 周润
责任编辑：王海山
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