1998年住房市场化以来，中国楼市总计经历了2008年、2015年、2023年三次救市。那么三次救市，分别是怎样的市场阶段？救市的方式与效果，又有哪些和而不同？
2008年推动市场快速回暖
回忆2008年，人们首先回想起，经历了南方雨雪灾害后，5月汶川大地震和8月北京奥运会。
就楼市来说，经历2007股市楼市双涨后，2008年“住房市场化改革”10周年与席卷全球的金融危机不期而会。
上半年，国内楼市还处于调控，防止房价过快上涨的状态。9月14日，美国雷曼兄弟银行倒闭，引发了全球性的金融危机。随后，国内市场也遭遇震荡，经济下行，房地产迅速开始回落。
10月22日财政部下发通知指出，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
年初的调控到下半年“救市”：2008年，中国人民银行曾经在年内五次下调存款准备金率和存贷款基准利率。房地产交易环节税收、首付优惠政策从11月开始实行后，12月17日，又对个人购买第二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。以上政策快速推动了楼市回暖。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示：“2008年，全球性金融危机爆发，国内经济波动下行，房地产市场也不可避免地遭到冲击，行业陷入低谷，为了拯救低迷的市场，央行连续多次降息降准，并且提出将存量房贷打七折，而影响力最大当属4万亿救市计划，到2009年市场获得好转。”
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，“2008年的市场，处于刺激楼市消费需求的周期。整个市场有较大的刚需空间。利率、贷款、税收比例的调整，起到了立竿见影的作用。同时，通过推动楼市消费回暖，带动了整个经济回暖。”
易居研究院研究总监严跃进认为：“2008年的供需状态与2015、2023年是不同的。引爆危机的是美国房贷引发全球性的金融危机。国内来讲，股灾之后，四万亿经济刺激计划的推行，给楼市带来了较为充裕的购买力。此外，在开发领域也有较多的金融工具可以使用。”
2015年去库存与因城施策
回顾2015年楼市救市始末，不能忘记喊出“房地产进入白银时代”的市场吹哨人——“万科”。
从时间轴上看，2015年的楼市救市，前有2014年的政策铺垫，后有2016年市场激情的延续。但整体背景是楼市低迷和去库存压力。
2014年全球经济形势严峻复杂，主要经济体的经济增长不如预期，新型经济体的经济增长出现了分化。国内经济化解过剩产能任务繁重，企业经营困难，还有一些风险逐步地显现，经济下行压力贯穿全年。
这期间，美国再次宣布退出量化宽松，我国正面临24年以来首次增速变慢。彼时，虽然也遭遇了股灾，但国内楼市去化周期一度高达5年，处于历史最高点，更为市场所警惕。
2014年7月11日，住建部定调，“要千方百计去库存，引导本地政府少建保障性住房，收购存量房转为公租房、经适房、安置房。”
2014年9月30日，实施首套利率最低可打7折；非限购城市执行首套贷款首付比例二成、二套贷款首付比例三成；限购城市执行首套贷款比例三成，如果贷款已结清，二套贷款比例也可只付三成。
2015年2月开始多次降准，并伴随多次降息；越来越多城市取消限购限贷。
2015年3月30日，实施住宅交易营业税（现称增值税），由满5年免征放宽到满2年免征。
2015年底中央多次会议，连续强调去库存，释放出强烈的政策信号。
两会之后，多地政府响应政府工作报告中的相关指示，纷纷出台一系列的救市政策，如广州、济南等地，甚至降低首套房贷款比例，旨在贯彻两会所提出的“稳定住房消费，打造稳定健康的房地产市场环境”。
陈霄表示：“经济增速放缓，股市下跌，楼市库存达到高峰，这一年房地产市场推出了大型的棚改货币化，带动楼市的回温。”
许小乐指出：“仅从市场角度出发，2014年，各地就有多轮次的楼市托举的政策。2015年政策体现了一定的系统性和力度，也表现出较好的市场调节能力。棚改货币化面向刚需，带动了库存消化，同时注意了‘因城施策’。整体看政策的精准性较高。”
严跃进认为：“2015年市场供需关系尚未转变。2008年后，供给侧的粗放式发展积累了较多的库存。但国内经济形势尚好，居民购买力较强，因此政策旨在通过货币引导来刺激消费释放。”
2023年房住不炒政策精准
回溯2023年救市。被广泛关注的不是如何救市，而是供需关系的转换。
可以研判的是，2023年的救市是叠加了疫情之后全球经济形势下行的背景的。而本轮救市，严格地讲从2021年就已经开始，只是由于供需关系转换的存在，对于市场现实问题的判断，存在着复杂性。
此外，2023年年初政府工作报告中，未重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。但是，这并不意味着“房住不炒”的调控底线退出。
7月底，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上明确表态，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；同时，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
9月1日，中国人民银行发布自9月15日起继续降准，金融机构外汇准备金率从6%，降低至4%。
核心政策之外，国务院发布的《关于提高个人所得税有关专项附加扣除标准的通知》中提到：“婴幼儿专项附加扣除，由每月1000提高到2000；子女教育专项附加扣除，由1000提高到2000；赡养老人专项附加扣除，由每月2000元提高到3000元。”
陈霄表示：“其实近两年来这轮救市一直在断断续续的推进。2023年来看，在促进刚需释放的同时，实际上面向改善性需求的政策措施明显增多，比如降低二套房子首付比和贷款利率，增加对多孩家庭的政策倾斜，以及认房不认贷等，都对改善性客户释放了利好，相较于前几年，2023年对改善性需求的释放更加施力。也传递出在保刚需、防风险的同时，面对市场下行压力，对促进楼市合理需求释放，加速推动市场恢复活力的诉求。”
许小乐指出：“2023年这一轮，最值得关注的就是供需关系的转变。在这一背景之下。楼市的施政就侧重于防范风险。从目前政策来看，首套首付20%作为一个历史经验的对标，它的使用功能主要面向刚需客群。认房不认贷、存量房贷利率的下调则对应了因城施策和改善需求。随着，居民置业门槛降低，财务负担减轻。预计9月，楼市基本面将逐渐修复并企稳。”
严跃进认为：“2023年救市，在政策使用上，因时制宜的精准度和‘因城施策’的灵活性上更为明显。不同点在于：当前来看，城镇化程度已经达到较高水平，人口也呈现负增长，环境更加复杂。其次，在于本轮救市中，防范房企和地方城投债务风险处于中心位置。足见，2023年的救市目标是以‘保楼市促销费’为纲。”
综合采访不难看出，三轮救市，都是在经济以及房地产市场遭遇严重下行压力下进行的。在施政上，都采取了鼓励住房消费和宽松货币政策等手段来刺激房地产市场，以扩大内需和稳定经济增长。只是，由于施政环境不同，细节与市场展现的效果也各有差异。
可以预见，随着房地产需求侧的政策加速落地，各项政策逐渐形成合力。9月份开始，将释放一系列长期被压抑的居住需求。
但值得注意的是，通过三轮救市，对房地产市场的监管和调控在逐渐地加强，以防止市场过热和泡沫破裂。尤其在2023年这一轮，政策上进一步聚焦了房屋的居住属性，体现了“房住不炒”的核心精神。
青岛财经日报/首页新闻 记者 赵彭
责任编辑：李赛男
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