【编者按】TOD商业模式，是以公共交通为导向的发展模式，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。TOD模式已成为国际上极具代表性的城市商业开发模式，是城市发展及商业地产的下一个时代增长点。
7月18日，青岛市 TOD 一号工程青岛创新创业活力区 “青铁·超极合生汇” 发布重大进展——全国首个副省级超极合生汇(以下简称: 超极合生汇) 将落地，这也是继北京、上海后，全国的第三座超极合生汇。
青岛创新创业活力区效果图
图片来源：青岛创新创业活力区投资有限公司
超极合生汇 牵手创新创业活力区
北京、上海之后，全国第三座超极合生汇选择牵手青岛创新创业活力区。这是全国首个非一线城市超极合生汇项目，以及合生商业首个对外输出的超极合生汇项目。同时，还是首个TOD模式的超极合生汇。
“青铁·超极合生汇”发布会现场
合生商业除了自2023年3月30日-7月18日一口气官宣三家一城一座的超极合生汇之外，还曾在4月6日官宣与法国老佛爷百货集团将共同成立合资公司巴黎老佛爷百货（中国）有限公司，该合资公司将是老佛爷品牌在中国的独家合作方。
合生创展集团董事局主席朱桔榕曾表示：“未来3-5年我们有十几个商业开出来，会坚定的走在中国的核心城市，这是我们穿越周期的重要原因。”
“全国第三座”、“核心城市”从这些表述中不难看出，青岛这座城市在投资者眼中的地位。而面向老沧口，老城区的活化是城市更新的主命题。
资料显示，以“突破边界、打破常规”为主题，北京超极合生汇的落成将成为京北体量最大的文体娱商业融合体。以“创新、无限可能”为主题，上海超极合生汇携手超竞集团探索“电竟商业+”创新运营的无限可能。共同构成引领年轻人未来生活方式的精神地标。
以“跨无界、赋新生”为主题，“青铁·超极合生汇”商业计划分三期开发，一期打造极限运动公园、潮流餐饮、文创百货等；二期开放“青铁·超极合生汇”完整功能;三期启动“悦奢尚品”区域。
由此可见，以“泛文娱”为内核，以打破界限为优势。注重融合地域元素，注重运动与文化类消费的超极合生汇，可以恰好解答低效片区这道难题。
三线换乘 城市的新跃迁
梳理青岛市近20年城市发展脉络能够发现：从中山路到浮山所；浮山所到金家岭；金家岭到西海岸；再到红岛高新区，一直以来都是以拥湾发展为重。
随着沿海一线“金边”闪亮。如何链接市北、李沧、高新区，带动老沧口焕新。让城市发展有层次，能纵深。从而实现城市中部崛起。是青岛在新一轮发展中破茧振翅的关键。
从区位上看，超极合生汇落座的青岛创新创业活力区以青岛北站为中心环绕，北至金水路、南至太原路、西至环湾路、东至四流中路。区域内的核心是火车北站+地铁1号线、3号线、8号线三线换乘。除此之外，环湾路和跨海大桥的接驳，青岛主城与交通机场接驳的地铁和高铁换乘枢纽。“2+3+2”交通大网奠定了该板块在交通上不可比拟的优势。
青岛创新创业活力区效果图
图片来源：青岛创新创业活力区投资有限公司
交通对于经济的发展具有良性的作用。近年来，随着城市空间及人居范围的不断拓展，轨道交通的作用日益凸显。市区坐地铁，城际乘高铁，选择轨道交通出行已经是城市生活的日常。
从区域经济上看，交通的发达程度也是一个城市经济发展潜力的度量之一。如何利用轨道交通和交通优势带来的高人流量来汇集、焕新、提升一座城市的能级，释放出更多发展潜力？是当前推动城市高质量发展实现新跃迁的核心。
此外，从发展空间上看，国棉六厂老厂区近年的利用效率偏低。值得注意的是，青岛近代经济体系以纺织而兴。作为青岛现存规模最大、最完整的纺织工业遗产，国棉六厂老厂区如何在超极合生汇的加持下打开新的发展窗口？也考验着创新创业活力区这一子怎么落？
TOD模式加持 “流量为王”主打
青岛市地铁工程建设指挥部总指挥张建刚表示，青铁·超极合生汇项目落位，将通过新业态落位、首店引进、举办电竞及极限运动赛事等方式，进一步打造TOD样板，对加快构建以轨道交通引领城市发展的新格局具有示范作用。
张建刚提到了“以轨道交通引领城市发展的新格局。”这其中，轨道交通引领即TOD（Transit Oriented Development），是指：以公共交通为导向的发展模式，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。TOD模式已成为国际上极具代表性的城市商业开发模式，是城市发展及商业地产的下一个时代增长点。
由此不难看出，TOD于城市发展的意义。
TOD可以为城市发展提供磁场效应，依托强大的交通枢纽吸引着人流、物流、资金流、信息流，汇聚成片区的生产生活中心，拉动整个片区实现对城市格局的重塑和对城市经济的带动。
TOD能够拉近城市的物理距离，带动人流以最快穿越各个城市界面。从而提高城市运转效率。“流量”给城市打开的未来空间，无法待价而沽。
在该项目之前，同为TOD模式的青铁华润城已经顺利投入使用。并凭借地铁张村河枢纽和青银高速的加持，取得了成功。处于青岛城市发展腹地的创新创业活力区是城市更新的示范项目，其超大TOD的应用场景一直深受外界关注。
从地理上看，濒临青岛后海的火车北站是难得的海岸型铁路，其日均25-30万客流，对于任何一个商业都具有极大的吸引力。况且，青岛火车北站不同于郑州、合肥这样的枢纽站，是一个实打实的始发站和终点站。
东联西引，南北互通。在青岛，有从“北站到青岛主城区任何一个地标式地点都是20分钟的说法。因此借助“高铁+地铁三线换乘”的独特区位优势,实现流量为王，青岛创新创业活力区围绕流量内生驱动，完成“青岛门户·城市客厅”、“青岛CBD2.0”的打造，应是可以触及的近未来。
高铁经济、站城一体、TOD，从“场景”到“内容”。可以预见，兑现站前商业、超极合生汇、“悦奢尚品”等商业之后，创新创业活力区将如愿发力创新创业的聚集作用，成为城市新活力策源地。
TOD综合开发 城市更新与革新
通过TOD模式推动城市发展。对于青岛市来说，最近的对标是日本六本木新城。最新的对标则是成都与杭州。
作为早期“TOD”模式的殿堂级项目，六本木新城以轨道为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间，形成“垂直都市”，将城市空间与车站空间融合，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。
2003年4月，占地11.6公顷的六本木山正式运营（前期14年，建设3年），年均游客量突破4000万，不仅是日本最成功的站城一体的TOD之一，也是日本城市更新的代表项目。
在国内，成都市和杭州市为TOD的发展，提供了更新的案例标本。
“综合开发为常态，不开发为例外”，是成都市实施全域TOD综合开发的原则。早在2017年，成都市就实施TOD综合开发的战略部署，对轨道交通远期线网规划的694个站点、75个车辆基地进行统筹开发。
同时，成都还在全国范围内率先建立了TOD顶层设计体系，指导未来20至30年的TOD综合开发工作。2022年，总投资约110亿元的成都新津站“TOD+5G”公园城市社区示范项目一期完工。项目按照站城一体、职住平衡理念，强化科创赋能和公园社区打造，依托BIM+5G+阿里云，构建城市数字底座，将高铁站、地铁10号线新津站、S8号线站点以及公交场站通过地下、地上连廊无缝衔接，垂直空间叠建商业商务和产业载体，打造成集5G场景展示、科创空间、未来社区于一体的公园城市社区示范单元。
过去20年，杭州市之所以能在充满挑战的形势下实现跨越式发展，其中一个非常重要的原因就是推进以高铁交通为特色的综合交通枢纽的打造。
杭州率先以大TOD理念指导综合交通规划、城市总体规划、都市圈一体化规划的编制，在“交通西进”、杭州城东新城规划建设、杭黄高铁规划建设、杭州地铁1号线规划建设、萧山机场经济带规划建设等重大工程中主动践行“XOD+PPP+EPC”模式。
杭州在全国率先提出“人跟线走”为主，“线跟人走”为辅的理念。做到地铁延伸到哪里，城市就发展到哪里，人口就集聚到哪里，以地铁建设带整治、带保护、带改造、带建设、带开发、带管理，促进建筑和人口从老城区疏散，推动企业向工业园区集中、高校向高教园中集中、建设向新城区集中。
杭州的早期政策明确了地铁投融资的基本模式，也明确了地铁集团“做地、做房、做房东”的职能，近期的政策又明确了征迁资金分担原因、轨道交通筹资方式、地下空间开发利用管理办法、上盖综合开发供地方式，这样由下至上、多年探索、逐步健全的专业政策出台和落地。
高铁上盖、地铁上盖、公交上盖，杭州以TOD为推手，带动城市发展观念的突破。打造了以“杨柳郡”“天空之城”等为代表的一大批高密度高价值高品质的地铁上盖物业。还在七彩小镇的建设中融入了公交TOD等公交上盖物业。
在通过TOD模式推动城市发展方面，青岛地铁从战略发展的高度，充分发挥TOD综合开发提升城市能级、引领城市更新的作用，切实提升TOD综合开发增加区域整体产城价值的效果。将通过加快推进青岛创新创业活力区、智慧湾等项目，为打造“一区一示范”TOD样板积蓄经验，推动“21+N”TOD项目全面落地，构建以轨道交通引领城市发展的新格局。
青岛财经日报/首页新闻记者 赵彭 周润
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