去化承压，青岛该行动了吗？

据日前克而瑞发布的2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）”显示，青岛以2500万平方米左右的库存占据统计数据第一。其中，至2月底新房住宅去化周期为19.9个月。面对高企的库存，青岛楼市是否该在市场端和政策面上有所行动呢？

去化压力较强

据3月16日，国家统计局官方网站发布最新统计数据，2022年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，2022年2月份青岛新建商品住宅销售价格环比和1月基本持平，同比上涨3.4％。同时，2月，青岛市新房、二手房成交量受到春节长假影响有所下降，环比持平，2022年2月青岛新建商品住宅销售价格和1月基本持平，同比涨幅为3.4％；二手房价格方面，2月份青岛二手房住宅价格环比仅下降0.1％，同比则上涨0.8％。

不难看出，虽然房价同比上涨释放了市场回暖的信号，但青岛商品房库存量仍在2月底站上全国首位。据克而瑞同期发布的数据显示，青岛新房住宅去化周期从2019年保持了较缓慢的增长。

据悉，在去化周期上，青岛市最长的是胶州市，其他区市排名为：市南区、莱西市、原黄岛区、平度市、崂山区、原胶南市，去化周期都超过或者接近20个月。这其中，有5个板块的新房住宅库存超过200万平方，分别是胶州、原胶南、即墨区、原黄岛区、城阳区（不含高新区）。新建商业、办公、公寓去化周期均超过60个月，可见去化压力。

楼市该做什么

“自2019年以来，青岛新房供应放量，带动库存节节走高。特别是2020年，在疫情冲击下市场需求的释放相对受限，供应节奏却未有明显放缓，新房库存量于同年11月冲破18万套。进入2021年，在政策全面调控下，新房推盘量略有降低，加之疫情散去后购房需求逐步入市，新房库存量有所回落，基本维持在17万套左右。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，2022年2月青岛新房库存量为172196套，环比上月下降0.50%，较去年同期下降0.46%，虽然同环比均小幅下行，但库存量仍处在历史较高位。从去化周期来看，2022年2月青岛新房的去化周期为16.3个月，较上月小幅缩短0.04个月，但与2021年同期相比延长了1.2个月，市场面临一定的去化压力。梁楠认为：“预计后续青岛市或有相关楼市松绑政策跟进。建议促进房地产市场良性循环和健康发展，保障居民合理的住房需求释放。”但调整力度不会太大，只是适度放松。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在采访中告诉记者。“首先从数据面上看，相对同级城市，青岛行政区域和全口径统计的幅面是同级城市中比较大的。在统计库存总量的时候，会有统计口径和数据收集的影响。其次，从市场交易来看，对比纳入统计的城市，可以看出青岛有过一波较小的行情，但市场整体表现不是特别亮眼，目前已经出现库存积压问题，是需要注意的。”

“青岛也要进一步的放松房地产市场。尤其在政策、市场层面要营造温暖的氛围。通过政策宽松，有助于促进整个房地产市场的行情的提振。”严跃进表示，“目前，全国有部分城市已经释放了相对宽松的政策信号，因此我也比较看好青岛市场的后续。建议青岛市在进一步在满足购房需求和降低购房成本上推出相关政策。”

青岛财经日报/首页新闻 记者 赵彭