据青岛贝壳研究院提供的最新数据显示，9月第4周，青岛市全市成交1922套，成交面积24.7万㎡，环比上涨21%，成交均价14372元/㎡，环比下降8% 。青岛市全市二手房成交量335套，环比下降26.5%。
据克而瑞青岛数据显示，青岛市新建商品住宅去化周期已经高达16个月。同时，青岛贝壳研究院提供的另一组数据显示，从今年2月份到现在，新增房源数约为12000套，二手房挂牌总量整体处于上涨区间。这其中，值得关注的是2017-2018年集中交房后限售的二手房，在今年底也将集中满足上市条件。新房库存量大，二手房挂牌总量提高。不难看出，2021年第四季度，二手房与新房去库存将在销售市场上短兵相接。
刚需之战
二手房的纠结
“再有一年左右，孩子就要报名上学了。”在金门路一家个人中介，记者遇到了想在上杭路附近购置房产的徐女士，她表示，青岛的学区基本上以市南为最优，考虑我们夫妻都在这附近上班。周边金门路和基隆路小学是我们比较关注的学校，所以计划在这附近购置。
“这附近都是老房子，稍微新点的都得5万以上。”中介纪女士告诉记者。据悉，目前在老城区由于新房供应量较少，所以二手房成为学区刚需人群的关注点。
在主城区的核心区域二手房占据着学区优势，在地理位置上有着得天独厚的条件。但在实际交易中，存在着估值与实际价值不符的问题，这导致二手房在交易中，一方面面临着市场竞争带来的价格战，另一方面随着住宅建筑老化存在成为“老破小”的难题。
据青岛某房产中介工作人员透露，“因为年数二手房本身会折损，无法保证房屋的质量；另一方面，也因为社区环境和物业的更新换代，即原本比较前卫的社区装饰，过上几年就过时了，因跟不上最新的潮流而被很多人在购房清单中淘汰。”
但是由于主城区一手房属于稀缺资源。二手房仍然是刚需族、甚至改善族在主要地段的优先选择。对此，贝壳研究院资深研究员刘丽杰表示：“从空间上看，在大中城市，二手房集中分布在核心区域，城市设施配套更健全，较早的房源户型小、总价低，更适合首次置业客群。”
主城之战
新房的攻与守
刘丽杰还提到：“正是首次置业客群的入市二手房使得房源业主得以卖掉二手房并进入新房市场，实现改善的目的。可以说，大部分情况下，在大城市的二手房刚需房源是房屋交易链条的开启，新房多是交易链条的中后端，二者面对的客群不完全相同。”
由此来看，虽然二手房和新房在市场上存在着竞争关系，但相互间也存在着客源的传导与转换。记者在采访中，发现2021年以来北都心的概念已经在青岛市民中由陌生变得熟悉。而在此之前，新都心、唐岛湾、甚至更早的哪里有万达广场哪里就是城市中心等等之类的广告在青岛耳熟能详。
此起彼伏的广告文案中，记载着房企和新房在城市开发建设中的开拓作用。然而，随着主城开发空间的减少，很多房产开发商、买家不得不将眼光放到主城外围的新区、开发区、甚至近郊区域。新房的区域逐渐向城市外围发展，这其中不乏主城区空间越来越少,地块“供＜求”的原因所导致。无论怎样，二手房在这场“战争”中依托主城区位在刚需消费者心目中占据着优势地位。
易居企业（中国）集团有限公司城市发展部副总经理缪萌表示，一手房和二手房存在竞争关系，从房型来看一手房的房型更合理，环境和采光更好，更符合人们的居住习惯，二手房则直观便利，一目了然，具有周边配套设施健全的优点。
记者采访了正通过网上APP筛选购房信息的刘先生，他表示，“家里有孩子有老人，原先的房子面积小，不太方便，所以考虑换个房子。只要区位好、性价比到位，一手房二手房都可以接受。”
而另一位正在浮山后看房的张女士表示，“原先小区配套设施老化，停车位太少了，绿化也不行，所以想买个住着舒服的小区。浮山后近期有不少新盘在供应，因此特别来看看。”记者发现，在众多买房人群中，每个阶段和年龄层的需求不同，对房子的要求也有所不同，这其中区位和性价比是优先考虑的要素。
另据调研显示，除了占主导的刚需房市场以外，改善型购房大军也成为市场中不可忽视的力量。而改善住房人群，由于在主城有住房基础，所以更易接受新区或者近郊的新房。
值得注意的是，随着新房建设的减速和城市更新的深入，存量市场二手房的交易率将会逐年提高，而在新房市场，去库存可能要面对一个较大的技术挑战——好的区域房子卖完后，新区与郊区的房子如何在市场战中求生？这将是一个值得思考的问题。
青岛财经日报/首页新闻 记者 于爽
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