里院，老青岛

城市学家芒福德曾说，城市是文化的容器。

老城区是每座城市发展的历史博物馆，承载着历史变迁，积淀着人文记忆。当历史的钟摆从古至今走到21世纪时，时代的变革促使“历史的影像”在适应新时代发展思路中实现微改和更新。上海田子坊、成都的宽窄巷子、福州的三坊七巷等，都是历史与新时代碰撞交融的产物。

如今，城市发展已经从增量时代步入存量时代，旧城更新成为城市发展的新课题。田子坊所在的上海市中心，那短短几百米的泰康路，成为我国近20年都不容易复制的成功项目。南锣鼓巷、永庆坊、三坊七巷等城市更新的案例，为城市的焕新点燃了引擎。

田子坊是上海弄堂的“代言人”，南锣鼓巷是北京胡同的“课代表”……从历史发展来看，弄堂和胡同已然成为一座城市的文化标志。里院，作为全国唯一、青岛独有的民居建筑形式，是“青文化”的代表，也是青岛百年风雨历史的见证。在百年宁阳路街区，有8个里院，是记录青岛特殊历史时期商埠口岸历史与文化信息的重要样本，也是重要的城市历史和文化遗产。修缮后的宁阳路街区在今年夏天迎来了一个特别的“市集”，创造了日均客流破万人次的老城区市集新纪录。

如今，宁阳路街区获评为青岛里院更新改造的“杰出青年”。作为目前价值要素最多、保护最完整、元素最齐全的里院群落，超过1.6万平方米的潍县路19号，在经历了百年沧桑与洗礼后，也即将踏上城市更新的征程。未来，旧式与新锐、传承与创新将在这里交融、汇聚，闪烁着光和热，为青岛里院的复兴写下浓墨重彩的一笔。

南院北院修缮保留“原汁原味”

潍县路之所以被称为“二马路”，是因为许多商店因在山东路，也就是如今的中山路北段上寻不到合适地皮，退而求其次开在潍县路上，因而山东路被称为“大马路”，而潍县路被称为“二马路”。

潍县路曾是老青岛商店鳞次栉比的繁荣街巷。整体位于青岛历史风貌保护区，隶属于中山路商圈，是青岛市的核心地段。潍县路19号改造更新项目范围涉及海泊路以南、潍县路以东、博山路以西、以北围合区域，项目用地面积约9400平方米，建筑面积约16057平方米，总投资约7.07亿元，是青岛最大的里院综合体。

“比较特别的是，潍县路19号的南院属于青岛市南区，北院属于青岛市北区，中间有一条小街作为南北院的分界线。”据市南区历史城区保护发展局相关负责人介绍，潍县路19号里院分为南北两院，以四方路相隔。南院是老青岛的典型里院--泰兴里，1920年建成，为极具特色的“L”型里院，空间形式丰富，在传统里院的基础上又有其独特的形态。北院有天德塘、九如里、三多里等优秀里院建筑。北院各建筑布局形式有“一”字型、“L”型、“口”字形、“田”字型、“E”字形，形式丰富多样，各具特色。其中，天德塘位于市北区博山路56号，是旧青岛最大的澡塘，盖成后楼高四层，设有电梯，开设女子部，男女家庭浴、盆浴的澡堂。解放后，天德塘归饮食服务公司领导管理，1976年在原有四层楼的基础上又加建两层，五至六层楼为旅馆部。三多里、九如里均建于1931年，由业主金升卿租赁，设计师范维滢监工翻造建设而成，华丰恒营造厂施工，建成后均为商业建筑。

“潍县路19号整体建筑层数为1-3层，局部4层，建筑多采用花岗岩砌基，墙面采用砂浆抹面，屋顶为坡屋顶，部分建筑檐口层次丰富，并有女儿墙装饰，建筑整体风格造型简约实用。”中建八局第四建设有限公司设计管理研究院院长张立伟告诉记者，“整体的设计和改造对里院是一种保护性生产。南院建筑面积5500平方米，为'L'型里院建筑，这是青岛老街区中唯一一处该形态的建筑形式，保护好这个形态是我们的首要问题。 为保护历史风貌建筑真实性和完整性，在设计改造的施工过程中，我们最大程度保留原形。采用原工艺、用好旧材料，有机结合传统建材与新型建材，针对老城保护性修缮实际，研究改进施工工艺和技术，充分展现青岛独特传统建筑里院的‘原汁原味’。”

“北院建筑面积1.05万平方米，为传统‘回’字型里院建筑。北院主要是2-3层，整体的形式是‘回’字型、‘田’字型、‘日’字型等。我们根据它的特点提取了档案馆的历史图纸，拿到了当年的建筑做法。我们的建筑材料，比如墙面粉刷，都是根据历史图纸所记载的材料进行恢复的，具备历史传承的意义。”据中建八局第四建设有限公司潍县路19号改造更新项目项目执行经理高小明介绍，“对于青岛市老城区一些保护原则和政策，我们进行了详细研究，派出了设计团队深入现场实地考察，还有测绘团队、三维扫描团队，把整体的南院北院进行了整体规划。同时，我们又去了档案馆和历史城建馆，把能找到的历史图纸和历史老照片全部“提炼”出来，作为设计依据。”

“潍县路19号一层下面主要是以花岗岩为主，有些不能拆。如果不可避免要拆改的话，我们会根据每一块石材位置进行编号，再进行恢复，充分利用原有的材料进行修旧。有一些破旧的物件、破旧的建筑墙体，在符合要求的前提下进行适度更换。”张立伟表示，“老图纸中规定的很多材料现在不太好买了，我们要去重新研发、定制，包括一些新型材料的研发成本。而且从事历史建筑保护的专业技术工人也比较少，所以整体的成本要高于普通的修缮成本。测算成本的方式是根据安全等级来的。比如说安全等级是D级，就是危房级。根据安全等级的不同，加固的措施也不一样，成本差价就不一样。”

唤醒记忆老里院注入新活力

“潍县路19号项目总共可容纳80余个商户入驻，目前已洽谈200多家品牌，有签约意向的大概16家，大多是本地非遗类项目，比如万和春等青岛老字号商家。其中，这16家签约意向的企业中约有6家是从上海引进的。”据中建八局城市投资运营管理有限公司市场部总监、潍县路19号更新项目后期运营负责人苏士淼介绍，“作为潍县路19号的一部分，四方路承载了很多青岛人的记忆。对此，我们考虑招引一些新兴产业，比如文创类等年轻受众比较喜欢的品牌。”在招商过程中，苏士淼发现了一个特点，就是青岛新兴项目和传统商业有很大区别，而且这种里院的招商难度也“不一般”。“比如物业条件相对受限，不通燃气、门头问题、层高问题、楼板的承受力等，有些餐饮品牌不一定能进的来，无形中就会隔绝很多品牌。相对来说，传统商业更多符合物业的条件。”

“从商业角度来说，潍县路19号是青岛第一个启动的里院类的项目。从国内城市更新的大环境来看，潍县路19号是一个大片区化，证明青岛可挖掘的潜力还是很大的。”苏士淼认为，“我们想打造一个兼顾本地人群和外地游客消费的市场。除传统业态之外，我们还会适当招引一些新兴产业，形成一种文化冲撞，比如我们引进了陈小春的七爷清汤腩，符合当下年轻人的口味。但是这种传统文化载体还是希望能够帮助大家找寻以前的记忆，所以招商更多的是以青岛本地老字号品牌为主。”

“改造后的潍县路19号定位为以文创生活、餐饮娱乐为主要业态的片区，将继续深入挖掘青岛元素内涵，弘扬匠人精神，发挥‘老青岛’品牌力量，围绕休闲娱乐、特色餐饮、艺廊展览为主的业态，尤其是能够吸引和聚集年轻人的新业态、新模式，大力招引国内知名商业品牌入驻，打造集购物、休闲、娱乐、文化为一体的独具里院风格的商业综合体。”市南区历史城区保护发展局相关负责人表示，“项目作为青岛老城区风貌保护，与中山路复兴的重要组成部分，通过修缮传统建筑唤醒历史文脉记忆，导入品牌业态满足时尚潮流需求。项目改造完成后，将打造为里院文化展示地、潮趣打卡热门地，旅游和体验式文化聚集地。新兴文化创意街区，唤起不同时代青岛人集体记忆。吸引五湖四海游客和网红流量，为‘老里院’带来新生机。”

老城区的文化厚度和历史底蕴，是青岛的城市特质。升级后的潍县路将成为撬动西部老城复兴的重要支点，市南区将按照打造精品工程、百年工程的标准要求，从建设现代化国际大都市发展大势中找准坐标，重新对中山路周边区域进行产业定位、项目定位、商业定位，让老城区真正“活起来”“火起来”。

国内对标田子坊和三坊七巷

随着高歌猛进的增量时代向稳健成熟的存量时代迈进，城市更新已然成为“新常态”。“对标上海田子坊”，是青岛潍县路19号的目标。

“田子坊项目是一个非常成功的案例。”同济大学建筑与城市规划学院教授、同济大学国家现代化研究院城市更新中心主任徐磊青用“不可多得”来形容它。作为打浦桥地区的一条小街，1998年前，泰康路还是一个马路集市。后经政府引导及文创公司、艺术家进驻，田子坊成为了旅游及体验文化聚集地。在改造中，整个街区没有大拆大建，尽可能地保留了老建筑、老街道、老社区的风貌。

如果说，田子坊代表了我国早期城市更新的标杆，那么永庆坊的成功无疑是广州城市微改造模式的样板与里程碑。“以前走在永庆坊，街区人口老龄化严重，巷子里飘出来的都是中药味。”广州的老百姓没想到，在广州老城区，永庆坊从一片破败的居民小区摇身一变成为文、商、旅一体的现代化社区。这条被誉为最“广味”的老街，承载着广州千年商都的文化记忆。改造后既保留了原有街巷肌理，又导入了产业，人气涨了，年轻人回来了，老街也活了。

苏士淼认为，“像上海田子坊、广州永庆坊，都是我们对标的模板。但是对整个里院这么大的一个片区来说，从布局上更倾向于对标福州的三坊七巷。”位于福州中心城区的三坊七巷拥有38公顷的完整保护范围。作为国内现存规模最大、保护最完整的历史文化街区，三坊七巷是全国独一无二的古建筑遗存，被誉为“中国城市里坊制度活化石”和“中国明清建筑博物馆”，改造后的福州三坊七巷现在是国家5A级旅游景区。

宁阳路百年之后迎来银鱼巷

“城市更新需要一颗包容的心。”正如徐磊青所说，“城市更新应该向社会资本开放，好的城市更新一定是多元力量撬动的。”此前，为加快推进市南区西部老城区复兴发展，市南区宁阳路街区项目曾首次采取社会公开招标的方式进行项目招商合作，为老城区复兴发展创立了典范。

贯穿南北的宁阳路，宽不过7米，长不过255米，是一条僻静的小巷。街区里多为传统里院建筑，曾经开满了货栈、客栈，非常繁荣。青岛首富刘子山、青岛总商会首任会长傅炳昭、晚清军机大臣吴郁生、末代皇帝溥仪的老师陆润庠……这些非富即贵的豪商巨贾、晚清重臣都曾在这里购地置产。然而，历经百年的时光，不论是豪商巨贾的热闹和风光，还是里院人家的温情和烟火，都和日益破败的街区、岌岌可危的建筑一起在青岛人的记忆里淡漠。

宁阳路街区以宁阳路和寿康路交汇组成，紧邻青岛火车站广场。作为建设单位，北京度工在修缮前先查阅了大量的历史文献及建筑档案资料，发现宁阳路在德占时期的德文名字叫“斯普林茨叶街”，直译过来是“银鱼街”。于是，北京度工决定沿用“银鱼”，同时融入青岛旧时的童谣“一二一、上街里”，将整个片区称作“上街里·银鱼巷”，让这个名称既亲切有趣又有了人文延续。

针对整个宁阳路片区需要维修保护的8个里院，北京度工“因地制宜”制定了保护措施和施工方案。北京度工团队认为，一百年前的房子是针对当时的生活方式和需求来塑造的一个物理空间。随着时间的推移，人们的生活方式和需求已经发生了天翻地覆的变化，所以不能只是简单的恢复老建筑原有的功能，而是必须使它们具备面向未来生活和工作的使用功能，这样才能有效延续老建筑的寿命，实现城市历史文化的有效传承。因此，在做好老建筑保护修缮的同时，北京度工团队还注重功能升级。比如，针对砖木结构的老房子，把二层部分木梁替换成钢梁，现浇混凝土地面，实现了干湿分离的独立卫生间；把原来所有的望板都更换成崭新的碳化望板；非文保建筑的沿街木门木窗更换为断桥隔热铝合金门窗，既坚固耐用，同时良好的密封性也更好地实现了保温节能；采用大面积玻璃采光，让原来阴暗的室内变得明亮舒适，也让老建筑的外墙和门窗的新材料在相互对比中产生令人愉悦的交响……

城市更新的最好结果就是让冷清变得火热。宁阳路街区的8位“百岁老人”，在经历了修缮更新后，焕发出新的活力。今年夏天，“上街里·夏日市集”在宁阳路银鱼巷开市，日均客流破万人次，创下了老城区市集新纪录。市集引进了北京、上海、广州、深圳、杭州以及青岛本土共42家一线原创设计和咖啡品牌。其中，原创咖啡类12家、文创类18家、轻餐饮类10家、服装类2家……不足150米长的市集，日均摊位总销售流水达50多万元，为青岛下一步引进外地知名品牌参与活动树立了口碑。

在青岛市历史城区保护更新指挥部的组织领导和指挥调度下，市南区全方位融入全市历史城区保护更新大局，推动历史城区保护更新各项工作落到实处、见到实效。在城乡建设中系统保护、利用、传承好历史文化遗产，对延续历史文脉、推动城乡建设高质量发展、坚定文化自信、建设社会主义文化强国具有重要意义。

青岛财经日报/首页新闻记者 李倚慰