在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时，部分三四线城市正迎来“逆向”调控。截至目前，全国已有多个城市先后发布“限跌令”，这让今年“金九银十”的走向更加扑朔迷离。具体看青岛楼市，无论是新房还是二手房，市场降温迅速，遭遇最冷“九月”。“金九”成绩不佳致使部分开发商推新疲软，有关楼市降价和促销的消息也不绝于耳。
多城楼市进入“双调控”
在部分城市加码调控政策以抑制房价过快上涨的同时，近期，另有一些城市通过召开座谈会或出台政策的方式，限制房企降价，被业内称之为“限跌令”。截至目前，全国已经有湖南岳阳、河北唐山、云南昆明、辽宁沈阳、江苏江阴、河北张家口等多个城市先后发布“限跌令”。“限跌令”的陆续出现，引起了广泛关注，意味着各地楼市已经开始分化，进入双向调控时代。
在各地政策的不断出台、金融监管日趋严格的情形之下，“三线四档”、土拍“两集中”也对于各地楼市的稳地价、稳房价、稳预期起到了一定作用。房地产企业的发展进入调整期，不少企业融资渠道受限、销售回款困难，开始采用降价销售的方式加速回款，缓解困境。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，尽管“限跌令”与目前很多城市严管房价过快上涨的做法有差异，但这“至少使得大家对于全国市场有更为清晰的理解，即不是所有城市房价都在上涨，部分城市反而面临去库存的压力”。同时，他也提到，“限跌令”是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。
“目前楼市分化现象明显，一、二线城市预防暴涨，三、四线城市则在预防暴跌。”中原地产首席分析师张大伟也称，不能低于备案价85%的规定，的确是为了避免市场出现非理性“踩踏”。
“金九”青岛新房跌破万套
9月，房地产交易市场进入传统“金九银十”时期，但多项成交数据表现“乏力”，不复往年的火爆场景，青岛也不例外。
据青岛网上房地产统计数据显示，刚刚过去的“金九”，新建住宅成交量“没过万”，成交量明显走低。回顾今年三季度，从7月到9月，新房成交量也是一路走低。其中，2021年7月青岛新房成交共计14077套，市场表现尚可算“不俗”；8月是楼市的传统淡季，新房成交共计12074套，市场呈现出疲软状态。9月份，市场并未出现“金九”行情，成交新建住宅9384套，成交量未过万套。
市场遇冷同样体现在二手房市场上。7月至9月，青岛二手房共计成交15553套，环比2021年第二季度下降了30．7%，同比2020年第三季度也下降了21．56%。具体看月成交量，2021年7月青岛二手房共计成交二手房6318套，环比6月下滑了9．2%；8月二手房共成交二手房5326套，交易量和7月份相比再次走低，环比下降了15．7%；在二手房市场整体疲软的情势下，二手住宅的交易量下滑的也越加明显。到了9月份，青岛二手房市场交易量走低的态势更加明显了，总计仅成交二手房3909套，环比下降26．6%，市场遭遇了“最冷9月”。
郊区楼盘“降声一片”
成交量走低的同时，有关楼市降价和促销的消息也彼起彼伏。先是8月底，胶州新城区的楼盘开始传出降价的风声，随后降价的“风声”又逐渐蔓延至城阳、即墨以及西海岸等版块。这波降价风潮中，中介专属优惠、精装改毛坯、首付分期等大促方式层出不穷，部分楼盘的价格甚至出现“腰斩”。
一位业主向本报记者反映，胶州上合区的荣盛锦绣外滩项目，原来售价1万多的房子现在7300元。对于此事，开发商给出的解释是“集团公司为回馈员工及解决员工的住房问题，拿出部分剩余尾盘房源用于内部员工的自购活动，此活动为内部员工的定向活动，签订购房合同时均需持有本公司缴纳社保的证明，不对外进行销售。”
另外，位于灵山湾版块多个项目也出现了降价，个别楼盘拿出了数十套促销房源，每套房最高降价21万。虽然被爆出“降价”的项目事后均对自己的“降价”行为被进行了澄清。但事实上，更大范围内，包括胶州、城阳、黄岛等区域的多个楼盘近日都涌现了“降价信息”。其中，有的项目通过“去精装”来降价销售，有的项目则通过“工抵房”的方式降价，还有的项目以“送车位”、“返首付”、“特价房”等方式来促销跑量。
楼市的变相降价、“金九”住宅成交跌破万套，这给很多房企敲响了警钟。中房智库特聘专家张斌表示，对于青岛而言，在目前楼市调控收紧没有缓和的情况下，“银十”的楼市表现存在很大压力，尤其是郊区楼盘，或将有更多开发商为冲刺全年任务，进入以价换量的阵营。
青岛财经日报/首页新闻记者 李雯
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