最近半年以来，青岛二级土地市场动作频频。比较集中的表现是有越来越多的企业另辟蹊径，在土地二级市场通过各种渠道寻找新机会来补仓。而近期，房地产开发企业之间的土地转让、合作开发、企业收购等行为愈发活跃。
房企拿地“各显神通”
2020年，房地产企业之间的土地转让、合作开发、企业收购行为频率加快，土地二级市场在水下若隐若现。
天一仁和从海信地产收走崂山区王家村地块，中巍从华融手中收走崂山区石老人观光园附近地块，奥园从亿海置业手中收走西海岸薛家岛、北京城建法拍高价拿下城阳西郭庄社区地块、中梁通过收购拿下世华茂悦昌乐路地块、蓝光以合作方式拿下株洲路一商住地块......为了斩获心仪地块，房地产企业将关注目光不止于一级市场，合作、转让、收购等方式已成为房企拿地的另一重要渠道。仲派集团副总张斌表示，这几块地块中，给他留下深刻印象的是北京城建通过法拍方式拿下的城阳郭庄地块。据介绍，2020年12月8日，城阳西郭庄社区两宗地块通过司法拍卖方式对外转让，当天的拍卖吸引了众多房企参与，经过150轮出价，地块以8.48亿元总价成交。“溢价率高达55.92%，商品住宅部分折合楼面价7068元/平方米，创城阳土地出让价新高。”张斌表示，“之所以引起关注,是因为当前的楼市大环境比较低迷，尤其是北京城建拿地时，尚处于各大房企打价格战、搞促销、冲刺全年任务的时刻，因此如此高的溢价率，实在令人咋舌。”
土地二级市场的活跃，跟房地产市场的波动期不无关系。张斌分析称，“在市场调整期，经常会出现某些中小型开发商因资金紧张而转让地块的情况。通常这种地块大多跟某些历史原因有关，一些小企业早些年在市区拿地后，有的是无力开发，有的是搁置囤地。在此情况下，为资金充裕的房企创造了接盘机会，这种现象也算一种资源互补。”记者注意到，房地产企业在二级市场斩获的地块，位置大多处于市区，像是天一仁和的崂山王家村地块、中巍的石老人附近地块，中梁的昌乐路地块、蓝光的株洲路地块，这些地块几乎是土地市场不可多得的黄金地块。
“二手土地领域合作开发、企业并购频率的加快，在一定程度上反映出大型企业对市场的研判向好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，个别房企不惜高价拿地，这种心态意味着看好青岛市场。相对同级别城市来说，青岛的地价相对性价比还是比较高的。严跃进分析说，作为一级市场的补充，二级市场的接盘者通常会更加理性。相对传统的招牌挂的拿地模式，参与二级市场的接盘者，要求对地块的了解程度、对卖家的接触程度更高，准备工作会更加充裕。
盘活存量土地或进窗口期
土地二级市场，即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。有业内人士直言，政府应该加大清理闲置土地力度，通过土地严格收回和盘活存量闲置土地制度，让一些开发商不得不利用寻找合作伙伴等模式，将土地开发出来，保障市场供应。
那么，青岛对于盘活存量土地，已到时间窗口期了吗？记者查阅资料了解到，2020年6月1日，青岛开始施行《建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》，以盘活存量土地。据了解，目前青岛已通过“线上+线下”推动土地二级市场建设，土地二级市场交易按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程进行交易，交易各方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息，可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。
从政策鼓励到市场放量，土地供应的活跃度可见一斑。来自官方数据，截至2020年12月6日，青岛市完成土地供应8.15万亩，实现土地出让收益1017.36亿元，其中，通过以地招商、以“供”促“消”、增存挂钩、府院联动等多种方式，全市已消化批而未供土地25047亩，处置闲置土地8946亩，全市通过消化批而未供和闲置土地获得新增建设用地计划指标20067亩，为中科院能源研究院、富士康、京东方5G等省市重点项目提供了用地保障，并与市中级法院密切联动，处置司法查封闲置土地19宗、约800亩，大量存量地块通过多元化市场手段实现了再开发、再利用。
行业资源向头部房企集中
通过多元化手段不断获取土地，是房企辗转腾挪、寻求生存壮大的一个缩影。
随着房地产供给侧改革的深入，行业通过洗牌，让行业资源正不断向头部房企集中。从数据来看，2020年的拿地主力仍是品牌房企，龙湖、融创、和达 拿地量居全市前三。其中，龙湖2020年拿地22宗，涉及面积147.77万平方米，主要位于西海岸的中德生态园、海洋活力区,即墨和胶州老城区，且均通过合作模式获得；排在第二位的是融创，2020年拿地10宗，面积达112.20万平方米，其中9宗地块为老胶南融创中心用地，一宗为胶州融创时代中心首期用地；排在第三位的是青岛本土房企和达集团，2020年强劲拿地10宗，分别在城阳、即墨和西海岸灵山湾重点布局。除此之外,海信地产、山东旭辉银盛泰、卓越集团、万科地产、中铁建工、保利发展和绿地集团也均有新地斩获。
在行业资源不断集中、优胜劣汰之下，强者愈强。据中国指数研究院数据显示，2020年青岛房企销售金额TOP10分别为融创中国、保利、龙湖、海尔、海信、万科、山东旭辉银盛泰、和达、华润、中国金茂等，对比2019年来看，融创继续坐稳两榜榜首，保利、万科排名变化不大，本土房企发力，海尔海信排名上升，而且本土知名房企和达集团以约73.4亿元冲入销售金额TOP10榜。据统计，2020年青岛房地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为1497.9亿元，同比上涨15.5%；销售面积TOP20企业合计销售面积960.6万平，同比上涨13.6%。虽然市场总体热度下降，但与2019年相比，强者恒强，头部企业的销售业绩仍旧有较多增量，行业集中度进一步提升。
值得注意的是，在地产大鳄围剿中，海尔、海信、青特、天一等本土房企都在调整姿态，与外来开发商短兵相接。以海尔产城创为例，自2018年底将“海尔地产”改名海尔产城创之后，不断在产业地产上发力，并取得不少的成果。同时，像是青岛地铁，不断尝试优势互补的合作开发、抱团发展。正如青铁华润城、青特地铁花屿城、海尔产城创奥园翡翠云城，单从这些名字，就能看到青岛本土房企、外来大鳄合作开发的身影。
在这轮洗牌中，不少曾经风光无限的企业就此消沉。百通地产、颐中地产、华侨地产……这些青岛老牌本土房企留下的更多的是它曾经开发的经典住宅项目和热销的二手房，不近让人唏嘘不已。“在现在这样的市场环境下，确实强者更强，对于相对资源较少、项目少，在开发能力、产品标准化、市场反应速度等方面也有所欠缺的公司，差距也被越拉越大。”青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江表示，当下，合作、并购等强强联合方式在岛城楼市不断上演，尤其在楼市低潮期，房企并购频率会更高，有实力的大公司借机扩张，中小型公司迫于生存会不断收缩甚至倒闭。
青岛财经日报/青岛财经网记者 李雯
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