近期房地产市场又多了几分微妙的氛围，稍有一些风吹草动，都会引发广泛关注。8月20日，住建部、央行联合召开的房企座谈会，监管层表示，预售制度是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策，现阶段房子供应已足够，预售制的存在是否还合理，下一步将会加强对此方面的讨论。通过监管层的表态，不难看出，潜台词就是我们已经告别了住房短缺的时代，接下来商品房预售制度有可能会逐步取消，现房销售制正在逐渐进入政策制定的考量范围之内。
预售制下期房变“欺”房
商品房预售制是什么？买过新房的人可能都知道，房子不像普通商品，能够一手交钱一手交货，房款付了还要等个一两年甚至两三年才能拿到。为什么会出现这样的情况呢？因为商品房可以预售，这个制度也被称为卖期房，最早源于香港，引入之初，正值内地改革开放，大力推进城镇化建设，建立商品房预售，可以解决商品房在建设过程中出现的资金不足的问题，加快房地产开发项目的资金周转，提高资金使用效率。
为什么要取消预售制？质量问题、货不对版、延期交房、开发商跑路......当下，房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。预售制度建立的初衷是好的，但在执行过程中由于自身存在的一些缺陷以及监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险。
每年315，房地产都是投诉的重灾区，有相当一部分是预售时承诺约定的产品与最终交付的实物产品不一致所引发的。还有些是虚假承诺以及广告、模型、楼书误导，或规划变更等原因，致使消费者的心理预期与实际情况大相径庭而引发纠纷。
前几年，楼市一直呈现旺销局面，青岛也不例外。许多住宅小区刚开始打地基，铺天盖地的营销宣传已全面展开，楼书、广告中诱人的宣传使消费者趋之若鹜，随后开始接受预订、认筹。不仅如此，订金也从先前的一两万演变成动辄几十万、上百万的认筹款、验资款。买了期房后，经过两年左右的等待，当期房交付时，一系列问题又接踵而来。沙盘中的中央绿地，却成了停车位；楼书上规划的游泳池变成了小水池；宣传资料上标注的学校、医院等配套设施，往往都变成了“待建”字样。
预售制下，不少期房变成了“欺”房，消费者直言“被坑”的情况屡见不鲜。可见，期房预售机制的诸多不可预见性和未知性，成了日后矛盾与纠纷的根源，给楼市留下了许多隐患。
取消预售制呼声再起
期房销售就像是房地产市场的一个“怪胎”，几乎所有的开发商也无法避免期房销售引起的纠纷。于是，国家相关部门开始探索调研取消预售制，多个城市开始探索现房销售。
3月份，海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。8月16日，衢州市发布《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》，要求商品房建设项目每一支付节点的交付条件，必须具备时剩余工程造价的130%。8月18日，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作，约定将预售商品房的资金汇入第三方托管账户。此外，福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地也加强了预售资金监管。
事实上，监管层已有实行现房销售的想法。8月20日，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。
几天前，西安出台商品房新规，对房屋销售提出了新要求，新规在一定程度上可以避免期房变“欺”房。8月28日，西安住建局发布《西安市商品房销售信息公示管理规定（征求意见稿）》。新规对于房屋销售提出了新的规定，包括售楼处的设置、学区房信息的公示等。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似规定具有两点效应。第一、其对于规范房屋销售是有积极作用的，过去很多房屋中介或代理商虚假承诺或诱导，实际上已经构成了虚假营销。此类营销客观上使得房企获得了更好的收益，但是却造成了很多问题，尤其是把一些压力转嫁到了教育部门身上。第二、此类规定也使得购房者可以根据理性购房。过去很多购房者还是有侥幸心理，所以会去购买部分房产。但现在对于此类学区等进行了规范，客观上使得购房者自己会理性判断入学机会，这样也使得购房心态更为健康。另外，西安此次新政更加明确了对
样板房的管理。新政要求房屋销售场所、样板房应设置在永久性建筑内。项目销售时展示的绿化、园林等景观应严格按照规划设计建造，不得采取先扩大景观建设范围后拆除的方式误导购房人。
不得不说，西安新规的出台，可以看做是提高房屋销售门槛、楼市逐渐向现房销售的一个过渡。“新规对期房建设销售提出了具体要求，类似规范值得后续全国其他城市的学习和借鉴。”严跃进如是说。
青岛改革循序渐进
将视线拉回到青岛。记者查阅资料了解到，今年年初，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市住房发展规划(2018～2022年)(征求意见稿)》中明确指出，“严禁期房转让，逐步推动实现现房销售。”文件指出，加快住宅项目开发建设进度，促开工、促施工、促竣工、促上市，尽快形成有效供应。强化商品住房预售资金监管，逐步将存量住房交易资金纳入监管范围。严禁期房转让，逐步推动实现现房销售。
事实上，推动现房销售的政策在青岛市场并不是首次提出。在2016、2017年的时候，青岛土地拍卖市场新政频出，熔断机制、限地价竞房价、限地价竞自持面积、抓阄拍地......其中一条新政就是现房销售。2016年12月8日，青岛市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，将于12月29日网上拍卖位于李沧区5宗商住用地，除了设置最高限价熔断，还首次提出“若5宗地的拍卖溢价率超过50%，要求所建商品住房要现房销售。”这也是青岛土拍市场首次提出现房销售的要求。
但取消预售制度推行现售制度并非想象中简单。“取消预售推行现房销售制度，最大阻力是开发商的资金跟不上。”青岛资深房产评论员张百忍表示，此前有不少城市都在酝酿试点，但基本都是喊喊口号，最终基本都是不了了之。
“关于这一政策的尝试，综合外地城市的反应来看，目前青岛推行现售制时机确实还不成熟。”张百忍说，在现阶段存量房时代，最大的制约因素不在于供给，而是需求不足。如果实施现房销售，很多开发商将难以为继。因此现阶段青岛实施现房销售的可能性很小，取消预售并不是一朝一夕能改变的，只能循序渐进。
青岛财经日报/青岛财经网记者 李雯
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