2月16日，一则恒大地产将于2月18日启动历史上力度最大的一次让利，全国楼盘75折优惠的消息引发网友关注。
按照惯例，春节黄金周所在的一季度，原本应该是房地产行业成交量的“小阳春”。然而，受新冠肺炎疫情的影响，今年一季度或将成为新建商品房成交量的“休眠期”。
继此前网上卖房之后，再推大力度促销，恒大地产的举动或许可以折射在这个休眠期，大部分房企的焦灼心情。在假期延长、复工推迟、售楼处关闭的情况下，网上卖房、VR看房、抖音直播等一系列“线上营销”技能被逐一解锁，成为房企修复疫情“创伤”的尝试与探索。
从市场发展来看，短暂的休眠只是暂时压制了楼市的消费需求，但是对于负债率普遍偏高的房地产企业而言，熬过这个冬天势必将面临更加激烈的市场竞争。
休眠期开发商迎大考年
来自克而瑞青岛机构发布的数据显示，2月3日到9日，青岛商品房仅成交43套。按季度来看，截至2月9日，今年一季度商品房成交面积为73万平方米。比去年同期减少约33万平方米，下降约35%。而去年一季度，青岛市商品房成交面积约为282万平方米，如果持续目前成交滞缓的状态，今年一季度的“欠账”将会越来越大。
而对于恒大地产的大力度促销行为，青岛项目是否执行还有待进一步消息。不过恒大在青岛在售项目并不多，位置相对偏远。恒大金沙滩项目已经售罄，目前在售的纯住宅项目是位于即墨的青岛恒大悦珑台项目，在售类型是洋房和双拼别墅。售楼处工作人员告诉记者，由于项目还没有“复工”，有意向的购房者可以通过恒房通app线上咨询。
“今年是个大考年，对于国企央企问题不大，但是对于负债率高的企业，将是一道生死关。”楼市分析人士张百忍告诉记者，恒大地产在青岛涉及项目少，目前仅有一个。他认为恒大地产此举很大程度上是一种“炒作”，市场从去年开始进入冷周期，这种“炒作”的效果不会太明显，不过也从侧面看出今年地产商的日子不好过。
张百忍表示，地产业是个资金密集型的行业，去年很多城市都是销售下滑的趋势，很多企业都面临资金紧张的局面，在这个大背景之下，如果一季度回款停滞，就会让一部分资金紧张的企业更紧张。所以对一部分企业，这是个严峻考验。
对于后续市场走势，部分业内人士表示，因为后续市场的压力加大，不排除部分负债率高的企业“跳水”。
房地产+互联网线上营销谋突破
线下营销的停滞，让原本不温不火的“房地产+互联网”，在今年春节期间突然“火”了起来。一时间，花样繁多的房地产营销手段应运而生，令人眼花缭乱。
2月1日，青岛万科e选房线上购房通道全面启动，11盘联动，让购房者宅在家里就可以看房选房，e选房平台可以360度全景看房，了解项目概况、配套情况、房屋户型等信息，一对一专属线上咨询服务，让购房者在家可享受优质周到的购房服务。而与此同时，融创、保利、海信、龙湖、世茂、金地、禹州、碧桂园等数十家开发商也全面推出了线上售楼处，使得原本按下了暂停键的新房市场，开始在线上变得活跃起来。
继线上售楼处之后，不少开发商还解锁了新的营销模式，开启直播卖房，置业顾问化身主播，亲自讲解楼盘，为了吸引观众，还打出各种买房优惠。除此以外，为了消除消费者线上订房的顾虑，不少开发商还掀起了新一轮“无理由退房”的风潮。据记者不完全统计，目前已有恒大、碧桂园、新城控股、禹洲、融创等房企推出“无理由退房”措施，退房期限少则30天至60天，多则90天到180天。
作为“线上营销”的辅助技能，海信地产、世茂等房地产企业又推出了“全民经纪人”活动，深入挖掘“老带新”的业主资源。
网上看房能否成为主流，不少消费者还是表示心存疑虑，短期内难以接受。克而瑞的问卷调查显示，54.9%的业内人士认为网上售楼处购房效果一般，37.89%的业内人士认为网上售楼处无效果。
可见未来在相当长一段时间内，网络渠道还是难以成为主流。
施工暂缓项目交付面临压力
与营销部门忙得不亦乐乎相比，房地产企业工程部门在这段时间里更多的则是焦虑。原本每年正月十五之后，各项目工地上就应该是一派热火朝天的场景。而今年，这团“热火”只能在他们心里干着急。
“春节前做的工程进度计划，现在都要全部调整。工人复工、施工材料、审批进度等都会受到影响。现在看，何时能够恢复正常还不确定。”青岛某房企工程部负责人在接受记者采访时这样说道。
项目开工时间比原先计划节点延后，是当下诸多房企的共性。记者采访了解到，目前，万科、海信地产、龙湖、金地、保利等多家房企的工地均未正式开工。一方面，是为了严格落实疫情防控要求；另一方面，工地上许多施工工人短时间内无法返城。
“工程进度将直接影响交付时间，尤其是原计划今年上半年交付的项目，实际交付时间肯定会受到影响。除了工地施工进展滞缓，涉及装修采购以及房屋审批、验收等环节也会受到不利影响，这些都可能会导致延期交付。此外，施工延迟还会影响预售证发放，延后预售证的审批，销售回款则会受到影响，可谓是牵一发而动全身。”青岛某房企工程部负责人说道。
此外，还有业内人士还指出，房屋的延期交付还可能会给房地产企业带来一定的法律风险和客户沟通压力。所谓法律风险，主要是关于延期交付的赔偿问题。对此，多位法律人士表示，本次新冠肺炎疫情在法律上应认定为不可抗力，因政府采取措施要求延期复工进而导致工期延误的，房企不构成违约。
跑马圈地困局下的土储机遇
“危机并存”是企业运营的不变法则。就算是受新冠肺炎疫情影响的当下，也有许多房地产企业将其视为拿地储备的好时机。
2月5日，青岛土地市场迎来了农历新年后的首场拍卖。位于城阳惜福镇街道的三宗住宅地块最终被青岛国瑞福实业有限公司（麦迪绅＆中青建安）底价竞得。这三宗地块总占地面积约9.5万平方米，规划建筑面积约24万平方米，最高成交楼面地价为3095元/平方米，成交总价约6.6亿元。就在同一天，莱西市5宗地块也走上了拍卖台，最终，其中两宗地块被天泰参股的青岛德泰氢动力有限公司底价竞得，两宗地块的总价约3.25亿元。
2月12日，即墨商贸城旁的一宗新地块走上拍卖台，最终被青岛中海汇通联合投资有限公司成功收入囊中，底价成交，成交楼面地价1261元/平方米，成交总价273.0065万元。2月13日，位于即墨环秀街道的三宗地块走上拍卖台，最终三幅地块均被青岛龙泽汇智置业有限公司（龙湖参股）底价收入囊中，成交总价28779.3396万元，约合2.9亿元。2月14日，青岛新鸿基以2.599亿元竞得城阳万科桃花源附近1宗纯住宅用地，成交单价4028元/平方米。
“底价成交是这一轮土地拍卖的一个特点，对于现金流充足的房地产企业来说，不失为土地储备的一次良机。”业内人士分析认为，在疫情影响之下，地价一般会在比较合理的区间，是房地产企业拿地的较好时机。但是，春节销售淡季叠加疫情影响，作为房企重要资金来源的销售回款，可能会承受不小压力。所以，保证充裕的现金流对于房地产企业来说非常重要。
展望后市先抑后扬竞争加剧
对于后续市场走势，克而瑞青岛机构首席分析师张则涛在接受记者采访时表示，毫无疑问，2020年房地产行业注定难上加难。不过，对于市场也没必要过分悲观，短期内，房地产市场行情的变化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关，如果疫情得不到缓解，楼市仍然会休眠；若疫情得以控制，整体成交有望回稳，城市间分化仍会加剧。
而对于成交量，张则涛认为，就2020年而言，成交量有所回调已是大概率事件，但随着对冲疫情影响的各类刺激政策落地生效，货币政策、财政支持都具有广泛性，更多地方也会因城施策。且从需求端来看，现阶段的市场急速冷冻、销售停摆、需求断层并非市场常态，潜在购房需求仅是搁置并未凭空消失，且将不断积累。待疫情结束后，前期积压的购房需求有望集中释放，届时成交也将企稳回升。预计全年楼市成交并不会失速，成交量也不会显著退坡，行业大概率也将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势。
张百忍认为，此次疫情的发生，会加大新小区和老破旧小区之间的差价。对于买房人来说，相比较老破旧的小区，新小区应对特殊情况在物业配备方面更为完善，物业服务水平的高低很大程度上决定了未来物业的价值。目前政府的主要精力大都放在应对疫情上，房地产政策在短期内既不会放松也不会加紧，整体上将维持原状。
“更多的变化，得看夏天。三、四季度将是开发商们展开更加激烈大战的时候。”张百忍说。
青岛财经日报/青岛财经网记者 李雯 葛均艳 辛小丽 陈璐
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