青岛财经日报/青岛财经网讯（记者 李雯）日前，仲量联行发布2018年上半年青岛房地产市场报告显示，由于岛城办公市场新增供应持续高企，市场格局向外围拓展。与此同时，西海岸商圈持续发力，强化娱乐业态的万达茂成为今年第二季度最大亮点。
外围办公楼入驻率不足50%
新增供应持续高企，拉高了办公楼空置率，写字楼市场格局向外围拓展。报告显示，2018年上半年青岛办公市场共有25万平方米新增供应，推高全市存量至432万平方米。据介绍，新增供应于市南、崂山、市北均有分布，59%的新增供应位于各个区的非核心商务区，市场格局正在向外围区域拓展。值得注意的是，非核心商务区由于商务氛围和配套设施尚未成熟，多数新项目交付时的入驻率不足50%，推高全市办公空置率平均水平。截至今年第二季度，全市整体办公市场空置率为27.4%，环比及同比均上涨1.0个百分点。
据了解，新兴金融行业办公需求保持强劲，财富管理类金融机构将加速释放办公需求。报告显示，2018年上半年青岛办公市场净吸纳量约为8.8万平方米，其中44%的办公需求来自于金融行业，而金融公司中接近三分之二的办公需求来自于除银行、证券、保险以外的新兴金融行业。从2017年青岛市金融企业经营状况来看，资本市场服务业、保险业和其他金融业的营业收入同比增长均超过10%，表现出积极健康的发展趋势。根据仲量联行的分析，目前岛城金融行业结构更加丰富，未来金融行业办公需求中，证券、保险、股权投资、私募基金、融资租赁、多元控股公司、资产管理等相关子行业机构有望保持强劲扩张，将释放出不同规模的办公需求。
西海岸零售地产持续发力
今年第二季度，西海岸商圈持续发力，强化娱乐业态的万达茂成为最大亮点。报告显示，随着青岛东方影都的零售地产项目万达茂的正式交付使用，推高全市存量至374万平方米。
据介绍，万达东方影都项目是涵盖影视拍摄、商业配套、住宅社区、生活配套等多种功能的影视产业化区域开发项目，实现了产业、配套、生活三方平衡。万达茂作为商业配套中的核心环节，凭借71%的娱乐业态占比将青岛零售物业产品升级至全新版本。
报告显示，迎合大众口味的中餐和健康时尚的咖啡轻食持续扩张。今年二季度餐饮、服饰、家居用品、儿童类租户仍保持强劲扩张，其中餐饮租户的租赁需求超过三分之一，成为主要需求驱动力。而餐饮业态中，迎合大众口味的中餐和健康时尚的咖啡轻食表现积极。新增供应将为新兴业态发展提供有利平台。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示：“新兴零售业态将推动实体商业保持创新和活力，从而提升城市的宜居性和人才吸附力。”
高端住宅价格增速放缓
受房产限购政策影响，今年第二季度，高端住宅市场价格增速放缓。仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示，“今年第二季度出台的限购新政旨在防止市场过热，保持区域平衡。受此影响，高端住宅市场价格增速放缓。”
报告显示，今年第二季度，高端住宅市场价格增速放缓，均价环比微幅上涨0.5%。据了解，今年二季度，新房高端住宅市场价格为30200元/平方米，与之前相比增速有所放缓；二手高端住宅市场价格受成交量下降的影响，增速同样放缓，环比上涨0.6%，达到30300元/平方米。部分高端住宅楼盘在崂山和市北有项目加推，新增供应达2134套。
据介绍，整体市场价格短期内企稳，房价上涨速度将放缓。展望未来，由于高端住宅项目主要位于核心城区，资源的稀缺性决定了新房和二手高端住宅市场价格均将维持稳中有升的态势，但市场热度将有所降温。考虑到近期旺盛的土地市场成交将带来的大量未来供应，开发商融资环境的趋紧以及对政策的不确定性预期，预计未来开发商将提高加速推盘的意愿。而住宅租赁市场近期在政策支持和土地供应方面的利好，表明了政府在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度上的决心，将在一定程度上缓解未来住宅销售市场的过热需求。在多因素影响下，青岛整体住宅市场预计短期内企稳，房价上涨速度将放缓。
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