青岛财经日报 记者 葛均艳
“限购”“限售”等调控政策接二连三的发布、跟着地铁去置业的购房大军、带着“镣铐”跳舞依旧舞出业绩的开发企业……刚刚过去的2017年岛城楼市“稳”在当头，各市场主体在限购的大背景下，呈现出不一样的freestyle。本报记者通过五组关键词回顾2017年楼市那些已经过去的旧光景。
政策
政策即风向
对于2017年岛城楼市来说，接二连三的政策发布，尤其是“限购”“限售”等大力度政策的发布，成功的扭转楼市“风向”，把控住楼市的发张方向。让整个楼市在政策的“限制”与“护航”的双重作用下，稳步的向好发展。
回顾过去的2017，3月16日起非青岛户籍限购一套 ；3月16日青岛公积金首付比例调整提高 ；3月31日起青岛认贷又认房 “取证”满2年方可交易 ；5月11日起加强商品房预售方案管理；6月1日起岛城多家银行取消房贷折扣。
随后楼市进入调控政策发布的下半场， 7月12日起限地价竞自持面积；9月30日起调整商品住房预售条件；10月28日起土地拍卖活动不得使用“人海战术”；11月3日楼市严禁出现“首付贷” ；12月29日青岛三部门联合发文，开发商不得拒绝购房人使用公积金贷款。
除了以上直接对准房产市场的政策之外，还有很多政策变更及一些大事件间接影响了青岛楼市的风向。比如： 7月11日，山东大学启动搬家工作，山大6个学院和8个科研机构整体搬迁至即墨鳌山湾畔的青岛蓝谷办学。9月21日，国务院、省政府批复了青岛市区划调整的请示，同意撤销县级即墨市，设立青岛市即墨区。
此外，10月23日，山东青岛政府召开新闻发布会，为加快人才集聚，青岛将放宽人才落户条件，高校毕业生凭毕业证即可申请落户。12月10日，地铁2号线东段正式开通，青岛迎来地铁双线换乘时代。12月20日上午，济青高铁跨济广高速公路128米连续梁全部合龙，标志着济青高铁线下工程顺利贯通。
以上政策变更及城市发展中的大事件，引导置业者在全域视野下置业投资。毫无疑问，2017年应该是楼市的“政策年”，一系列政策的发布，让楼市在城市大踏步发展的大环境下，平稳的度过了关键的一年。
购房者
要置业看地铁
要说2017年购房者置业的首要考量，就是地铁，作为城市大交通规划的重要一环，城市地铁的规划与建设，成为左右置业方向的一个重要因素。而作为地下轨道正处于发展阶段的城市，地铁的建设让岛城房地产开发更为活跃的同时，增加了产业升值的可能性和预见性。“跟着地铁去买房”可谓是当下最火的置业方向。
继地铁3号线全线开通之后，2017年年底， 2号线东段也顺利开通。据统计，地铁3号线开通一周年，日均客运量17.18万人次，总体运行平稳有序。而2号线东段的开通，让青岛地铁的运载能力大幅提高。人流的带动下，缩小城市各片区间距的同时，各个商圈的连接再度活跃起来。而那些之前跟着地铁置业的购房者来说，初步享受到地铁盘的利好。后来者也纷纷加入到购买“地铁盘”的大军中。
值得注意的是，地铁让置业者的目标不再拘于一域。根据相关职能部门发布的信息来看，除了地铁3号线、2号线，未来几年，地铁11号线、13号线、4号线、8号线都将有阶段性的进展，此外，从地铁未来大规划来看，近乎全域分布的地铁线网，为大青岛的发展全程蓄力。目前，青岛地铁共有6条在建地铁，其中，11号线和13号线将在2018年开通。
从2017年岛城市民置业热点片区来看，西海岸新区、城阳区、胶州市、即墨区成交继续保持前列。以西海岸为例，地铁1号线跨海相通，地铁13号线经过一年建设，去年年终终于轨通，西海岸新区一度被坊间称为要比肩崂山区的新兴片区。据了解，西海岸新区2017年国内生产总值稳居国家级新区前三强。
此外，在地铁等交通配套建设的带动下，城阳区、西海岸新区、高新区、即墨区均价超过万元。青岛新房的“万元线”不断向周边城区外溢。
开发商：
这些freestyle你不懂
2017年作为楼市“调控年”，新房成交量同比减少。对于开发企业来说，算得上是带着“镣铐”跳舞。虽然舞的没有那么自如，但是却舞出了自己的freestyle。一方面，不少开发企业销售额再创佳绩，多个企业业绩很"扎眼"。另一方面，部分区域内焦点新房成交依然一路“飘红”， “托关系”“抢房”让购房者操碎了心。
据中国指数研究院青岛分院提供的数据，2017年青岛住宅销售金额TOP10项目合计销售金额290.8亿元，同比上涨9.1%，且销售金额均超18亿元。其中，融创?都会中心成交45.9亿元，高居榜首；中建锦绣城以41.3亿元紧随其后；和达璟城排名第三，销售38.0亿元。前三甲项目销售金额均超35亿元，合计销售金额占比前十销售总额的43.1%。
2017年青岛住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为197.4万平，同比下降15.9%，且入榜项目销售面积均超14万平。其中，中建锦绣城无悬念荣登销售面积冠军宝座，销售面积47万平；融创?都会中心以23.2万平位列第二；万达青岛东方影都排名第三，销售19.8万平。
无疑，2017年青岛楼市火爆大卖的楼盘中，中建锦绣城和融创都会中心表现最为抢眼，其销售额均突破45亿，而中建锦绣城的销售面积突破50万㎡。毫无疑问，融创是今年青岛楼市的一匹“黑马”，据知情人士透漏，融创凭借融创都会中心，融创青岛湾琴湾，融创红岛壹号院三个项目销售额突破80亿，外加收购的万达在青的项目，已然超过百亿。
此外，对于购房者来说，房子还是“靠抢”。由于入市项目不多，一些新开楼盘都是区域内的焦点项目。相对大量的购房需求，新推项目变的抢手。很多购房者为了抢房到处找“关系”留房。尤其是最新规划学区房成为购房者争抢的目标。
而对于大部分项目来说，很多都设置了“全款买房”“购买车位”“全部商业贷款”者优先选房的条款，让买房的门槛无形中增高。很多购房者因为这些条件的设置，愤愤的被拒之门外。总之，在“限购”的大背景下，都舞出了属于自己的freestyle。
房价：
“稳”字当头
回顾2017年房价走势“稳”字当头。相比较调控之前个别片区房价的快速上扬，限制政策发布之后，各片区价格走势趋“稳”。总体来看，商品房住宅均价同比去年略有上涨。 据青岛锐理统计，青岛市2017年商品住宅均价为10736元/㎡，同比涨18.88%。
从各片区价格分布情况来看，市南区商品住宅均价40154元/㎡，同比涨70.15%；市北区19372元/㎡，同比涨16.11%；原四方区均价为18135元/㎡，同比涨45.43%；李沧区均价为18839元/㎡，同比涨63.70%；崂山区均价为26763元/㎡，同比涨33.92%。
原黄岛区（不含原胶南）均价为11662元/㎡，同比涨25.49%；原胶南均价为9296元/㎡，同比涨16.99%；城阳区均价为12143元/㎡，同比涨45.58%；高新区均价为10295元/㎡，同比涨26.23%；即墨区均价为8822元/㎡，同比涨21.06%；胶州市均价为6998元/㎡，同比涨24.39%；平度市均价为5385元/㎡，同比涨6.32%；莱西市均价为5102元/㎡，同比涨9.96%。
从各片区的涨幅情况来看，目前来看，占据最优质资源的市南区涨幅最高，其次李沧区作为新盘聚居区，凭借近几年来环境与交通出行的改善，涨幅也较为可观。原四方区及城阳区涨幅也高于崂山区及高新区。
土拍：
大牌进场郊区最忙
对于2017年土拍市场，由于主城区土地稀缺，最忙的应该是郊区。已经进入本地市场的大鳄及本地“土豪”们，继续大张旗鼓的拿地增强后备力量。而一些新晋加入的外来房企也更加的耀眼。
济南华能置地1月19日竞得昌化路两宗地块;中粮旗下悦合有限公司9月14日竞得市北区5宗地;上海中梁铭置业有限公司9月28日竞得平度市地块;中骏置业全资子公司北京泰达和信投资管理有限公司4月25日竞得山东高速旗下的青岛众裕泰置业有限公司，获得胶州经济开发区300亩住宅用地。
荣盛房地产发展股份有限公司先后两次股权并购江信国际旗下子公司，获得胶州市经济技术开发区土地储备1292亩 ;.银盛泰集团与旭辉集团将通过股权合作的形式，成立合作平台公司，通过强强联手。银盛泰星悦城以及城阳区春阳路南侧地块股权早已变更为两家企业各占50%，此次合作也标志着旭辉落地青岛。
花样年通过股权收并购获得胶州市经济技术开发区13宗纯住宅用地; 奥园集团通过股权收购的形式获得胶州奥园首府壹号，蓝色硅谷奥园海泊澜湾，西海岸新区奥园翰林名苑三个项目，首入青岛布局三城。 河南鑫苑置业子公司获得黄岛区滨海大道南、名人岛西和规划海岸大道东的六宗捆绑出让的商住和科教用地，这标志着开发商垂涎的惠普大数据产业园最终引入河南鑫苑合作开发。
此外，富力（北京）地产开发有限公司通过股权质押的形式获得青岛总部基地开发建设有限公司大股东沈阳东北总部基地开发建设有限公司的实际控制权，从而获得青岛总部基地项目的开发权，标志着富力正式落地青岛。
从各房企拿地的情况来看，郊区逐渐代替主城区成为最活跃的土地交易市场。未来几年，即墨胶州都将成为楼市交易的重要战场。
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