青岛财经日报 记者 辛小丽
7月15日，青岛市规划局对李沧区虎山周边、李村中心片区和北站片区控制性详细规划进行公示。据了解，今年李沧将全面打造宜业宜居宜身宜心的创新型花园式中心城区。在大规划的背景下，李沧区楼盘定位也从刚需逐步转向改善型。数据显示，李沧区上半年成交均价16389元/平方米，同比上涨56%，再创历史新高。
三大片区定位各有所长
根据规划公示，李沧区虎山周边片区位于李沧中部，南至金水路、东至青银高速、西至重庆路、北至老虎山，规划总用地面积559.5公顷。片区的功能定位以体育运动为特色配套完善的城市居住片区。规划结构“一核聚两心”，“一带串五团 ”。一核是指虎山体育中心，两心为两个社区公服中心，一带是串联片区的公共服务轴带，五团是指5个居住组团，每个控制在2~3万人。片区规划人口13.5万人；分为三个控规管理单元。
李沧区李村中心片区北至金水路，南至跨海大桥、黑龙江中路、青山路、枣儿山一线，西至重庆中路，东至青银高速，规划面积1441公顷。该片区功能定位为积极发展现代商业、现代服务业、文化娱乐、居住为一体的综合商贸区。规划结构形成“一心四点、两轴两带”的空间结构。其中“一心”是指李村商业中心；“四点” 是指万达商业节点、东李商业节点、虎山路商务节点、西韩商务节点；“两轴”是指金水路发展轴、综合经济发展轴；“两带”是指李村河滨河景观休闲带、大村河滨河景观休闲带。
李沧区北站北片区南至升平路、东至重庆路、西至环湾大道、北至唐山路，规划面积592.7公顷。功能定位以“城市双修”为指导，打造环境优美、配套完善、老沧口记忆永续发展的老沧口宜居生活片区。规划结构，形成“两心、两轴、两带、两点”的空间结构。“两心”为牛毛山及周边区域产业转型及公共服务中心和老沧口文化活力中心；“两轴”为兴华路和永平路两条片区综合发展轴；“两带”为板桥坊河生态景观带和旧铁路人文景观带；“两点”为两个生活服务节点。片区规划人口14.5万人，分为四个控规管理单元。
热销楼盘均价过两万元
曾经的李沧区由于地理位置、配套资源等多种因素影响，一直处于主城区房价洼地，楼盘项目定位多以刚需为主，随着区域规划的不断完善，居住环境得到提升，楼盘定位也逐步由刚需向改善转变。
据锐理数据显示，6月份李沧区商品住宅成交均价20471元/平方米，已超过老四方片区成交均价19414元/平方米。
据了解，近期李沧区开盘热销的项目，成交均价多在20000元/平方米左右。据克而瑞青岛数据显示，6月1日，新城香溢紫郡推出88套高层房源，均价20005元/平方米；6月3日，米罗湾推出54套多层房源，均价28500元/平方米。虽然价位不低，但销售情况火爆，开盘当天去化率均在70%以上。
上半年房价一路上涨
而据克而瑞上半年年报显示，李沧区上半年商品住宅市场呈现供不应求的态势。2017年上半年，李沧区受土地供应量下降及限购政策影响，推盘量有限，导致商品住宅供应量、成交量明显走低，而成交均价一路上涨。数据显示，李沧区上半年，商品住宅供应量为36万平方米，环比下降44%，同比下降45%，成交量62万平方米，环比下降18%，同比下降43%，成交均价16389元/平方米，环比上涨35%，同比上涨56%，虽然5月份之后“四限”政策效应显现，但6月均价仍达到峰值，再创历史新高。
库存方面，李沧区库存量相对较低，去化压力较小。截至2017年6月底，李沧区库存面积为60万平方米，上半年库存量相对2016下半年无显示变化，去化周期因签约受限，略有延长，截至6月底，去化周期为5个月。
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