近日，青岛市崂山区人民法院审理了一起合同纠纷案件，当事人欲购买学区房，却想走捷径“低价捡漏”，于是在中介的“力荐”下购买了一套法拍房担保的债权，意图通过以物抵债的方式来获得法拍房的所有权，结果房子没住上，购房款差点打水漂。
交了72万元买学区房却无法过户
“孩子马上要上小学了，我只是想买个学区房而已，中介给我推荐了一套法拍房，我看地段价格都合适，就交了72万元，不料房子却无法交付、过户。”当事人周某痛心疾首地向法官说道。
据了解，周某自2022年1月就开始着手看房，当年3月交了购房款，当年9月1日，学校迎来秋季开学，但该房始终没能交付、过户。周某不断催促，中介却屡屡推迟交房日期。面对父母妻儿的不断责问，周某也是一筹莫展、不知所措。无奈之下，周某将某资产管理公司诉至崂山法院，请求解除购房协议，返还购房款。
购法拍房心切陷入“钱房两失”境地
崂山法院经审理查明，周某与该公司所签订的并非所谓“购房协议”，而是债权转让协议。原来，该公司对周某拟购学区房的所有权人享有债权，并以该学区房为债权设立了抵押担保，房屋所有权人未能按期偿还借款，该公司诉至其他法院后申请了强制执行，该学区房最终被法院司法拍卖而成为了法拍房。为了低价获取该法拍房，中介想出了“歪招”——让周某通过层层转让的方式购买该公司对房屋所有权人所享有的上述债权，然后再将周某变更为申请执行人，意欲在法拍房流拍后，通过与房屋所有权人达成以房抵债协议的方式低价获得房屋。
不料，法拍房的所有权人早已深陷债务泥潭，遭遇多方债权人起诉，其名下房产已被多家法院轮候查封，周某的买房愿望根本无法实现。于是，周某便与该公司协商，请求返还购房款。该公司却答复称，双方签订的是债权转让协议，并非房屋买卖协议，其已完成债权转让，也已协助变更了债权的申请执行人，双方的合同目的均已实现，故不予退还债权转让款。
眼看案件陷入两难境地：一方面，该债权转让协议已履行，周某交付了购买债权的72万元款项，合同相对方该公司已将债权转让给周某，并配合其向法院递交了变更申请执行人申请，周某也已被法院确定为新的申请执行人，单纯从债权转让合同履行来看，周某无理由解除合同；另一方面，综合周某与中介的微信聊天记录及其他证据，周某自始就是想购买学区房，也有看房、催交房等行为，其只是轻信中介和该公司的承诺才购买了债权，若让其承受“钱房两失”的结果，并不符合社会对于司法维护公平正义的期待。
法院认定协议无效被告返还72万元
依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条之规定，意思表示真实是民事法律行为产生法律效力的必要条件，以虚假的意思表示实施的民事法律行为应属无效。法官在审查证据时发现，周某与该公司签订的《补充协议》手写了一行文字：“该公司承诺该债权转让至周某名下起50个工作日内将房屋交付周某，否则逾期支付利息”，并加盖了该公司的公章。结合周某与中介交涉过程的微信聊天记录以及双方当事人的陈述，可以认定购买该债权并非周某的真实意思表示，其真实意思表示是购买为债权设立抵押担保的房屋。
据此，法院认定原告周某、被告该公司签订的《债权购买协议》及《补充协议》应为无效，被告该公司应返还原告周某72万元款项及相应利息。鉴于周某对该合同签订亦有过错，故对其要求被告该公司支付律师费及财产保全责任险费等费用的诉讼请求不予支持。
【法官说法】
“诚信原则”不仅是《民法典》中的帝王条款，也是我们日常生活中每个人都应当遵守的道德准则。有些当事人在进行市场交易时“剑走偏锋”，不仅脱离市场监管、造成社会管理秩序混乱，而且还给自身及家庭带来巨大法律风险。通过此案，法官提醒大家从事民事活动时务必诚信守法，杜绝投机行为。购买法拍房或者其他商品均应当通过正当渠道进行交易，切勿心存侥幸，当心“赔了夫人又折兵”，造成不可挽回的重大损失。
青岛财经日报/首页新闻记者 刘瑞东 通讯员 伊科
责任编辑：林红
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