随着“山东房地产19条”“青岛楼市10条”等政策密集落地，青岛楼市整体数据延续了国庆止跌回稳趋势。
政策：延续性强
9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会主要负责人介绍了金融支持经济高质量发展有关情况，并发布了多项重磅政策。其中，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，引发市场关注和后续各地政策的跟进。
10月10日，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，对近日中国人民银行山东省分行等7部门联合印发的《关于落实金融支持政策促进全省房地产市场止跌回稳的通知》进行解读。同日，中国工商银行、招商银行、交通银行、浦发银行、浙商银行等多家银行同时发布存量房贷利率调整问答，所有银行统一将存量房贷利率下调为LPR-30BP。
10月11日“山东房地产19条”发布，再次明确了存量房贷、首付比例等热点政策。同时，在公积金贷款额度、多子女家庭购房、人才购房以及高品质建筑等方面做出了明确支持。
10月12日，在国新办新闻发布会上，财政部部长蓝佛安表示，围绕稳增长、扩内需、化风险，财政部将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措。其中，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。此次会议，财政部明确，允许专项债券用于土地储备和收购存量房。
密集的政策，除了体现出眼下对于推动高质量发展的重视之外，也能看出，面向供需两侧的组合式政策将承担起带动楼市向上发展的重任。
数据：楼市趋稳
据克而瑞数据显示，2024年第41周（10/7-10/13），青岛新建商品房供应0.43万㎡，成交13.76万㎡，成交金额19.75亿元。其中，新建商品住宅成交10.28万㎡，共816套，成交均价14693元/㎡，成交面积环比下降57.4%，同比上涨19.9%。需要强调的是，因9月末多个新房项目集中签约的干扰，成交量环比走势与市场体感相悖，同比走势更能反映出当下市场因政策刺激出现的变化。
在新建住宅方面，除了成交同比增长之外，近期，还将有诸多纯新盘入市。其中鑫江新城、鑫江玫瑰园五期、鑫江合院四期三盘联动10月份首开，青特滨湖国际二期产品也计划10月份入市。除保利和颂、中海寰宇时代云境、海信悦澜山、中车四方云汇外，新盘通和悦璋也将在10月亮相。从数据和开盘数量能够看出，楼市的状态正在逐渐改变，止跌回稳趋势明显。
“楼市已经有较为明显改观，专业机构的工作量也增加了很多。为给项目做好服务，近期我们所有工作人员都在连轴转。”房天下山东新房兼青岛总经理纪礼刚表示，“开发商和购房者的信心都在恢复，前期观望的购房者已经有出手的迫切感，也有不少客户在国庆期间现看现买。目前的趋势是向上的，供需两端都有信心。”
供应：需求分化
另据中指研究院数据显示，截至9月底，青岛新房住宅可售库存约157214套，可售面积约1858.76万㎡，去化周期约21.56个月，降至2024年以来新低。
1月至9月以来，可售库存周期最高超过33个月， 截至9月底，青岛新房住宅库存降至今年以来最低，达到21.56个月， 环比连续5个月持续下降。具体来看，黄岛区可售面积411.85万㎡居首，其次是胶州可售面积288.76万㎡，即墨268.94万㎡位居第三位。城阳、李沧、莱西可售库存相对较低。区域来看，市南区流速慢去化周期一直比较长。
胶州、崂山去化周期相对较长，分别为32.85个月、30.34个月。其他区域均低于20个月。其中，李沧、黄岛、崂山、莱西、胶州等区市环比库存去化周期降低。李沧目前可售去化周期约13.57个月，降幅明显，进入低库存阶段。城阳去化周期16个月，相对平稳。崂山区豪宅云集，但是流速较之刚需相对较慢，因此库存去化周期保持高位难下。二手房方面，9月新增挂牌15836套，环比增长11.2%，成交微弱，但是挂牌量仍走高。
不难看出，新房库存虽然在降低，但是市场需求呈现明显分化。其中，需求侧对于高品质改善型产品的需求也在增加。而库存与实际需求之间尚存在一些现实的差距。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：“改善型住房需求是止跌回稳中的重要动力源，更要把此类住房需求给提振好。一系列利好政策出台，将持续降低改善型住房需求的入市门槛和成本，有助于提振该领域的交易行情。这也有助于在提振房地产全市场行情的同时，更好提升人民群众的居住品质。”
严跃进还提到，“各城市改善型住房需求的释放程度，也将影响到2025年的供地政策和规划政策。对于一些改善型需求释放强劲的城市，更要在土地方面做好规划，尤其在大户型住房供应方面发力。而对于一些改善型需求释放偏弱的城市，则应该严谨论证大户型住房的供应思路，要结合当地市场消化能力，精准落实好房子的供应政策。”
青岛财经日报/首页新闻记者 赵彭
责任编辑：林红
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