9月24日上午，在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行宣布：将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。同时，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
下调存量房贷利率呼声中落地
发布会上，中国人民银行主要负责人介绍：“去年8月份，人民银行推动商业银行有序降低存量房贷利率，效果是比较好的。今年5月17日，全国房贷利率的政策下限放开之后，原来对按揭贷款是在LPR基础上加减点，全国是有一个政策下限的，在5月17日那一次房贷新政中，我们把这个下限给取消了，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房贷的利差。尤其是在北京、上海、深圳、广州这些大城市，原来的加点幅度比较高，那次调整之后，新发放按揭贷款和原来存量按揭贷款之间的利差更大。对此，人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，我们预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，我们预测下降的幅度是一个预期的平均数。”
据悉，下调存量房贷利率有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
中国人民银行表示，“近期会正式发布相关文件。下一步，也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”
据中国人民银行《2024年二季度货币政策执行报告》，2024年6月新发放个人住房贷款利率为3.45%，相比去年末下降0.52个百分点，相比去年同期下降0.66个百分点。一些城市的首套房贷利率甚至跌破3%。而存量房贷加权平均利率为4.27%，与新增房贷的利差高达82个基点。
可见，即使扣除今年上半年五年期LPR下调25个基点的因素（存量房贷利率在重定价日相应下调25个基点），存量房贷利率和新增房贷利率的利差也高达57个基点。
因此，下调存量房贷利率是今年各地呼声最大的话题。上海易居房地产研究院副院长严跃进在政策发布第一时间表示，“这是历史非常罕见的降存量房贷的政策，对购房家庭是实实在在的利好。此次降低存量房贷利率，实实在在为每个已经购房的居民家庭朋友减轻月供负担。”
宏观经济和楼市迎来多重利好
整体来看，本次央行释放多个重磅利好，对宏观经济和房地产市场均将产生积极影响，降准、降息通过释放资金流动性、降低资金成本来提振经济，经济预期好转有望修复居民收入预期，降低存量房贷利率也将进一步稳定购房者置业预期，修复市场观望情绪，降低7天逆回购利率将进一步引导10月5年期以上LPR下行，将继续降低购房成本；降低二套首付比例最低水平，也将明显降低居民购房门槛，多项举措齐发力，有望稳定房价，加速房地产市场筑底企稳。
中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为：“央行明确了货币政策的几个考量因素：第一是支持中国经济的稳定增长；第二是推动价格的温和回升；第三是兼顾支持实体经济增长和银行业自身的健康性；第四是保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。此外，还会注重货币政策和财政政策的协同配合。”
中指研究院市场研究总监陈文静则在采访中指出：“央行本次亦扩大了保障性住房再贷款央行资金支持比例，有助于提升商业银行贷款规模，对于地方收储将产生一定积极带动。”她提到，“除此之外，研究出台盘活存量土地的增量政策、延长‘金融16条’、经营性物业贷款的文件期限，进一步加大企业端资金支持力度，对于当前稳定企业预期、提振市场信心也将发挥重要作用。”
严跃进表示，“央行通过降准、降息配合，合理投放流动性，引导市场利率中枢下移，有助于引导实体经济融资成本下行，刺激消费和投资活动。同时，市场利率中枢下移，有助于降低银行融资成本，拓展银行让利实体经济。宏观政策支持力度持续加大，政策效果释放，市场信心逐步回暖，需求改善，经济有望加快进入良性循环。”
青岛楼市展望10月
“各地虽然落实了认房不认贷的政策，但其实很多购房形态也还是会被认定为二套房，导致购房成本还是偏高。这次统一了首套房和二套房的房贷首付比例，其实也是更大力度降低改善型住房需求和增强购房能力。”严跃进说。
“这是楼市、股市和中国经济的重磅利好，市场已经做出了反应。当然至于为什么要在这个时候轰油门？因为经济偏冷，需要发力拼经济了！从青岛市场的现状来看，9月主城区各项目成交乏力，以价换量成为主流，新政策出台逐步落实到地方、对市场形成正向促进尚需时日。”房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚表示。
青岛链家商圈经理赵加强表示：“上午消息传出后，门店有咨询政策的，但是不多，考虑到从政策到市场反应有一定的时间延迟，可能两天、三天的时候会有较多的咨询。”
记者在采访中了解到，受全国市场整体影响，青岛市9月整体成交数据有一定的回落。不过，从相关项目的实地采访来看，到访量仍保持了一定数量。相关销售人员也表示：利率政策调整将会给市场带来积极信号。“不少客户今天都提到了利率调整的话题。预计10月，销售有望迎来积极反弹。”
青岛财经日报/首页新闻记者 赵彭
责任编辑：崔现香
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