8月23日，在国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，北京、上海、青岛等22个城市目前正开展试点。
对于已建成的住宅来说，既然已经缴纳过住宅专项维修基金，为什么又要推行“房屋养老金”呢？记者就此采访了部分房地产业界专家。
仅靠住宅专项维修资金已难以满足需求
据悉，我国在2004年将住宅专项维修资金列为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，但当时商品房和经济适用房的价格较低，住宅专项维修资金缴存基数也偏低，因此目前，部分小区余额已不足1/3。住房和城乡建设部公布的资料显示，预计到2040年前后，将有近80%的房屋“进入设计使用年限的中后期”，这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。
中指研究院市场研究总监陈文静认为：“当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金，由于住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为：“对于房屋的全生命周期演变规律来说，房屋本身具有建筑的基本属性和规律，其本身有折旧和损耗的概念。随着居住和使用时间的增强，自然发现建筑质量下降和居住隐患的出现，甚至会产生危机人身和财产安全问题。此类问题迫切要求大家关注房屋的全生命周期管理，迫切需要有系统的政策支持。其中解决资金问题非常关键，尤其是政府建立公共账户也是非常关键的。”
有数据显示，2019年底，住宅专项维修基金在山东的提取率只有3.3%。能够看出，住宅专项维修基金存在使用不足的问题。对此，房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚分析说：“动用住宅专项维修资金要求2/3以上业主参加、过半数同意，这个要求限制性较大，程序也很繁琐，所以专项维修资金的提取率并不高。”
房屋养老金的资金从哪里来？
据悉，房屋养老金制度的核心在于为房屋体检、维修、保险提供资金保障。通过设立专门的账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，形成多元化的资金筹集机制。同时，鼓励商业性房屋养老金的发展，引入专业投资机构提升资金收益率，为老旧小区改造提供持续的资金支持。
对此，陈文静表示：“整体来看，试点节奏明显加快。针对房屋养老金，住建部提出试点的重点就是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，房屋养老金第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例的土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。
青岛财经日报/首页新闻 记者 赵彭
责任编辑：王海山
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