5月17日，中国人民银行与国家金融监督管理总局推出“组合拳”政策，首套房贷款首付比例降至15%，公积金利率也相应下调0.25个百分点。此外，还设立了保障性住房再贷款，旨在鼓励地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，以支持保障性住房建设。
一系列政策举措正在市场上渐起效果的时候。 5月31日下午，青岛市政府新闻办召开政策例行吹风会，再度推出了按区（市）“认房不认贷”、发放购房家电消费券、加快推行房票试点、加大公积金贷款支持力度等优惠政策措施，通过减成本、降门槛、扩需求等，更好支持刚性和改善性住房需求。
新政持续楼市争赛点
“5.31”青岛市政策加码落地后，市场像是在竞技比赛中全力争夺赛点一样反应积极。“我们也接到了很多有关政策细则的咨询。本次政策调整，对于刚需和改善购房群体来说均有利好。”青岛链家商圈经理赵加强告诉记者：“从政策角度看，第一，调整首套房的认定标准、实行按区市认房不认贷的政策，叠加公积金贷款利率以及首付比例的下调，能够降低购房成本。第二，按照区市认定首套的标准，对于跨区购买改善房的客户来讲，降低了首付压力，也拉动更多改善需求入市。”
易居研究院研究总监严跃进指出：“推出按区（市）‘认房不认贷’政策，意味着对于首套房的认定标准降低，有助于更多购房者可以享受到首套房的认购标准。明确购房首套房首付比例为15%，意味着全国各城市普遍把首付比例做到了最低，进而有助于持续降低购房的首付成本。明确房贷利率市场化，这也是全国在近期取消房贷利率下限后，首个比较明确定义为房贷利率市场化的城市，对于各地精准理解房贷利率定价规则等具有积极的启发意义。最后，明确下调公积金贷款利率至2.85%，也有助于购房成本的进一步下降。”
暖风劲吹购房抢先机
“一系列政策的出台，显著降低了购房门槛，激发了市场的活跃度。”房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚表示，“这意味着购房者尤其是刚需和刚改客户可以更早地进入房地产市场，实现购房规划。”
对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池也认为，近期出台的系列新政，“一方面为购房者松绑，如降低首付款比例、取消限购等，使得有不同需求的购房者有购房可能；另一方面，降低利率等手段为购房者减轻了还款负担，提高了购房能力，更有利于促进刚需和改善性住房需求入市。”
招商璀璨璟园展示中心现场
据悉，“5.17”新政公布后的首个周末，北京、上海、广州、深圳等一线城市看房者数量激增。而据采访，在青岛市崂山区张村河板块、李沧区世园会板块的部分优质楼盘，不仅带看量有倍数上涨，在成交上也有较明显的改观。像招商璀璨璟园等项目在实际销售上有110%的增幅。
“我们店就有一个客户，在市北和李沧有两套老房，想要在崂山购买一套改善房，按照之前的政策，必须全款才能购买。但客户资金受限，老房子成交周期又很长，购房只能一等再等。新政策实施后，客户可以直接按照首套贷款购房，今天已经约好了明天的看房行程。”赵家强在采访中告诉记者，“感受到政策的带动作用立竿见影。”他认为，对于购房者来说，现在一些高性价比的房源以及特价房，不管是二手房还是新房，都是一个比较好的入手时间点。
信心与市场逻辑共建
值得注意的是，“5.31”新政还提及了发放家电补贴政策等政策。新政后将对近一年购房的前1万名购房者，将发放5000元面值的家电消费券。严跃进认为：“此类操作有助于持续促进购房需求和家电需求，也说明各地各类既有的政策叠加推进，发挥了更好的效应。”
除了家电消费券外，“推进房票制度给我留下了较为深刻的印象。”严跃进指出：“此次青岛的创新点是，除了提及房票本身外，对于部分6月份启动的城中村项目给予了明示。放宽人才住房的再交易政策。政策明确取消5年内不得上市交易的限制，也使得此类住房的市场吸引力更大，有助于相关人员的更好换房和置业。”此外，对于人才住房的销售价格，也明确允许按20%的价格幅度情况进行调整，客观上确保此类人才住房随行就市，更好和市场需求匹配。
继续支持以旧换新。青岛是全国较早开展以旧换新工作的城市，此次明确中介、房企和国有平台参与此类模式，有助于深化既有的以旧换新模式。
“今天的房产利好政策之外，有‘以旧换新’需求的青岛市民，还可以通过贝壳‘优鲜购’服务，享受‘百万惠民购房券’。”贝壳找房青岛站市场负责人陈晶在采访中说：“举个例子，市民委托贝壳合作品牌经纪人售卖二手房，同时在6月1日至6月30日之间通过贝壳合作品牌经纪人购买了参与‘优鲜购’活动的新房项目。如果他在2024年11月30日前，通过贝壳完成了二手房交易全流程、缴纳足额中介费并完成新房网签流程，就可以获得1万元现金‘以旧换新购房券’。假如市民委托了二手房之后，在特定时间内没有卖出，但是在6月1日-6月30日之间通过贝壳合作品牌经纪人购买了参与‘优鲜购’活动的新房项目，则市民可以获得开发企业提供的3万元‘优鲜购购房券’。”
不难看出，从政策到市场营销，目前都处于一个较为积极并充满期待值的状态中。但赵秀池认为：“从市场表现来看，新政出台以后，从发布到落地生效，仍会有一定时滞期。购房决策也并不仅考虑政策因素，还要综合衡量家庭收入水平、还款能力、住房作为家庭最大资产能否保值增值等实际需求，因此新政的效果仍待进一步观察。”
“一揽子房地产政策落地显示出中央‘稳地产’的决心，明显提振了市场信心，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期，同时6月房企也将进入上半年业绩冲刺阶段，市场活跃度有望回升。”中指研究院山东地产总经理袁彬彬表示。
不难看出，市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。同时，若地方国企收储已建成未销售商品房等消化存量的政策能够较快落地，也将对改善房企现金流，化解行业风险起到积极作用。预计随着供需两侧同时发力，为房地产行业带来切实的资金支持和销售支持，房企销售将有所改善。可预见，“5.31”新政的积极作用在于，“修复提升市场信心的同时积极促进了新型房地产市场逻辑的搭建。”袁彬彬说。
青岛财经日报/首页新闻记者 赵彭
责任编辑：李赛男
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