青岛财经日报/青岛财经网记者 葛均艳
3月24日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会”在京举行。
在2016中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等七个方面的34个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，研究产生了2016中国房地产综合实力百强企业。
百强企业占全国市场三分之一
2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%
2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，供需两端宽松政策频出促进房地产市场量价稳步回升，全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%，房地产市场运行环境显著改善。同时，市场“二元分化”现象持续加剧，一线和热点二线城市需求旺盛，呈现量价齐升局面，而部分二线和多数三四线城市市场需求表现乏力，高库存压力下，房价和成交量多呈下跌态势。
在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得了优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期持续健康、理性发展。
依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。
有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高，2015年，房地产市场逐步回暖，百强企业紧抓市场结构性机遇，各层级销售表现均好性提升。全年百强各层级企业的销售额增长率均值处于16%-23%之间，其中11-30企业业绩增速最高达22.4%；同时，在城市结构性回暖、分化加剧的格局之下，各层级企业2015年的销售表现随之呈现出典型的差异化分布特征。
快推盘，精准营销促去化
聚焦一二线调整产品结构和价格 挖掘潜在客群加速项目去化
2015年，房地产市场结构性回暖机遇与高库存风险并存，企业经营难度明显加大。百强企业一方面通过精细化的市场研判“对症下药”，精准把握一二线城市结构性机遇释放时机，“因城施策”调整高端及改善型产品推出比例，“随行就市”优化推盘及价格策略，有效锁定业绩来源；另一方面，全方位开展营销变革，调动业内外资源挖掘潜在客群，创新服务促进营销转化，实现了业绩的稳定增长。
2015年，房地产市场需求在多轮政策刺激下得到集中释放，但不同城市表现分化。根据中国指数研究院研究显示：一线及部分二线热点城市因住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强等因素导致市场迅速升温，但多数三四线城市对政策反应不敏感，市场需求仍表现乏力；在产品结构方面，90平米以上首改类产品成为市场主流，一线城市高端需求旺盛，高价位和中高价位楼盘销售金额占比高达65%；多数二三线城市中低端需求保持旺盛，占比明显提升。
具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改。
2015年，伴随行业宽松政策，房地产市场呈现出几轮明显的阶段性上涨行情，百强企业踩准政策节点，精准快速推盘，带动月成交量持续提升。研究组对前30企业的推盘量及其月成交量分析显示：“330”降首付政策后二季度连续降准降息，9月后公积金宽松度加大，央行继续降准降息，促成了两波推盘高峰。其中，5、6月的月均推盘量均突破100个，6月份的成交金额达1731.2亿元，同比增长18.4%；四季度的推盘总量达到了580个，占全年的43.4%，总成交金额达6087.4亿元，同比增长17.3%，高于同期全国商品房销售额同比增长率4.5个百分点。
此外，百强企业2016年初以来围绕库存化解等一系列新政的窗口期，快速调整推盘量，并配合多种优惠、促销手段，助力业绩增长。
2015年，供应的结构性过剩及买方时代的到来成为影响房地产企业业绩提升的桎梏。百强房企以客户为主导创新营销机制，一方面通过内部搭建和外部合作相结合最大限度扩充营销渠道，挖掘潜在客户资源；另一方面全方位调动金融、服务等产业链要素资源，有效解决营销痛点，将潜在客户转化为有效客户，提升销售业绩。
营销渠道搭起了企业与客户沟通的桥梁，是房企营销成败的重要筹码。2015年，百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。
提质增效，多策并举挖潜利润空间
致净利润率下降0.4% 积极挖潜盈利空间
伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7、0.8个百分点。在销售回暖的带动下，中海净利润超200亿元，万科、保利、恒大、碧桂园等企业净利润规模继续保持在百亿以上。尽管如此，百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。
百强企业2015年总资产收益率、净资产收益率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线，企业盈利空间持续收窄。2015年百强房企经营成本、土地成本大幅攀升，企业的盈利下行压力更加凸显。
一方面，供需关系逆转、营销难度加大导致经营成本显著提升，降低企业盈利水平。另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。2015年，房企争相抢夺一二线城市优质土地、规避三四线城市库存风险。从百强综合实力TOP10企业来看，2015年新增土地成本平均上涨25.8%，其中一线城市土地成本由2014年的13517元/平米上涨32.9%至17960元/平米；企业土地成本占同期销售均价的比重均值为43.0%，较上年上升了2.2个百分点，该比重在一、二线城市的均值分别高达124.9%、37.9%，同比分别增加17.6、7.0个百分点，土地成本攀升不仅压缩了企业盈利空间，也在一定程度上增加了企业的运营风险。
部分百强企业已将盈利能力作为未来发展的战略重心，从开发、经营、销售等各个环节进行创新经营，强化成本管控，显著推动盈利质量的改善。
百强企业充分发挥价值创造能力，凭借突出的品牌溢价优势保障更高的盈利空间。综合实力TOP10企业2015年在一线城市、二线城市、三四线重点城市的销售溢价均值分别为24.1%、17.6%、26.2%，溢价优势明显。其中百强企业2015年抓住一二线城市改善型需求释放的时机，凭借高端产品的打造扩大了盈利来源。
百强企业突破传统盈利模式的局限性，创新产业经营模式，积极挖潜利润空间。大力发行低成本企业债置换高息债，有效降低资金成本。减少招拍挂拿地规模，加强股权收购方式获取优质项目，以更高的议价能力降低拿地成本。转变营销模式，打造自销团队缩减中间环节，有效节省营销成本。
百强企业加强“快周转”、“轻资产”模式，兼顾效率与效益的协同提升。2015年房地产市场一二线城市回升态势明确，百强企业抢抓楼市上升期的发展机遇，加快资产周转速度拓展盈利空间，总资产周转率、存货周转率和存量资产周转率均值分别为0.37、0.48和0.52，同比分别增长0.02、0.04和0.06。
货值变现，纵横转型激活新动能
2015年土地储备规划建筑总面积均值达到1203.4万平方米，同比增长3.2%
2015年，百强企业继续合理补充土地储备、优化货值结构，有效保障未来的业绩增长，而以二线城市为主的土地结构也将为其带来更好的发展机会；此外，百强企业坚持以主业为基础，发挥主业溢出优势，延伸产业链、发挥资源协同效应，为后续增长积淀动力，形成多元业务协同发展的局面。
2015年，百强企业土地储备规划建筑总面积均值达到1203.4万平方米，同比增长3.2%。此外，随着一二线土地成本高涨、三四线土地去化风险加大，大规模囤地已非房企应对未来增长的良策，百强企业2015年一方面以“重质不重量”的原则新增一二线优质土地资源，优化库存结构。从百强企业2015年新增土地储备面积的结构来看，一线城市占比提高2.3个百分点。另一方面将总土地储备规模控制在合理的水平，土地开发年限由以往的2-3年控制在1-2年之间。
在城市结构性去化风险加剧的背景下，房企的中短期业绩增长潜力主要取决于其可售货值在不同去化周期的城市分布结构。全国性百强企业立足于全国化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长。区域性百强代表企业大多处于区域深耕向全国化拓展的发展阶段，可售货值集中分布于区域经济发达城市，与板块发展的依存度高，或可实现业绩突破，但不可忽视结构单一为其带来的一定隐患。其中，部分百强企业有超过7成的可售货值分布单一。
2015年，在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。同时，百强企业为了保持长期驱动力，在继续巩固主业的基础上谋求转型。
2015年，51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。从转型的方向来看，百强企业主要基于主业的资源溢出优势，纵向挖掘产业链上下游的发展潜力，横向进行细分行业延伸。从纵向来看，目前分别有28%、23%、14%和14%的百强企业在金融、社区服务、轻资产运营和家居智能化等纵向领域延伸发展。其中，“地产+金融”、“地产+服务”的转型模式备受百强房企青睐。
在横向拓展领域，除了商业、产业地产等领域，百强企业更注重挖掘行业的细分市场机会。目前分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域，而养老地产、物流地产和众创空间则为目前百强企业横向转型的热点领域。其中，物流地产、众创空间作为产业地产下的新兴细分领域受到行业高度关注。
做优增量，全面提升资产配置水平
量入为出，多元融资奠定发展优势
百强企业总资产均值为986.5亿元
在行业增长步入中高速发展的新常态及企业间竞争更趋激烈的双重催化下，百强企业2015年加速资产的规模化扩张，除了销售额提升驱动的内生性增长之外，企业积极转变资产增长方式，加速开展内外部资源整合强化规模优势，优化资产配置提升资产质量，从而进一步影响全行业的竞争格局。
2015年，百强企业总资产均值为986.5亿元，同比增长22.5%；净资产均值为260.3亿元，同比增长18.3%，资产规模继续保持快速增长。百强企业的总资产、净资产增速分别比上年提升1.3个、0.5个百分点，资产规模增速的回升来自两方面原因，一方面是百强企业在市场回暖期保持了较快的业绩增长速度，另一方面源自企业资产扩张力度的加大。
2015年，百强企业把握国内资本市场宽松、国企改革的有利时机，灵活地采取收并购、引入战略资金、重组等方式有效整合外部资源，积极抢占未来资产配置的“安全区”。房企通过对项目、股权和海外优质资产的收购并购，以较低成本补充优质一二线城市的土地资源，实现资产规模的迅速扩张。百强企业引入外部战略资金解决业务发展资金，强化资产配置能力。百强企业顺应国企改革趋势，通过整合、吸资、并购等方式进行重组快速提升资产规模，并解决了业务重叠造成的资源浪费。2016年3月14日，刚完成与中建地产内部资源整合的中海地产宣布以310亿元收购中信地产的住宅业务，实质上扩充了一二线城市的优质土地储备。
除了对外部资源的整合，百强企业还通过资产证券化和分拆上市的方式，积极盘活存量资产。百强房企积极探索房地产资产证券化方式，通过增强经营性资产的流动性扩大资金收入，提升资产处置能力。2015年，万科、世茂、金科等百强企业分别将商业物业、购房尾款、物业费等进行资产证券化。
定向增发涉融资规模超1500亿元
2015年，随着融资环境的明显改善，百强企业融资力度不断加大，整体负债水平有所上升。
百强企业更加重视现金流安全管理，经营性现金流量净额均值由负转正，为3.2亿元，企业以较为充裕的经营收入弥补了上年现金流缺口，并保持了良好的资金流动性。2015年百强企业在加快销售回款的同时秉持“量入为出、略有结余”的投资原则持续强化现金流管理。
百强企业2015年在保障企业顺畅回款的基础上，整体采取审慎补仓的土地投资策略，合理控制土地支出规模和节奏，确保充裕的现金流动性。
2015年随着房地产市场的显著回暖和国内货币政策持续宽松，百强企业加大融资力度，资金状况得到明显改善。百强企业2015年筹资活动现金流入均值为98.6亿元，同比增长12.2%，筹资规模进一步扩大。同时，百强企业把握政策时机大力发行企业债、定向增发等直接筹资方式，银行贷款、信托等间接融资渠道的资金来源占比有所下降，融资组合趋向于市场化、多元化，融资结构得到持续优化。
截至2016年2月底，共9家百强企业获准发行中期票据，融资总额达400亿元，发行年利率在3.5%-5.0%之间。此外，百强企业也通过密集定增扩股融资，共有15家百强企业发布定向增发方案，涉及融资规模超1500亿元。从资金用途来看，百强企业获取大规模的资金主要用于优化融资结构和规模扩张，同时也为战略转型和创新提供良好的资金条件。
请输入验证码