碧桂园收购富力物业、伯恩物业加入万物云、龙湖智慧服务收购九龙仓旗下物业公司、恒大物业传闻与多方洽谈收购事宜等......最近一个月，物业管理行业内并购屡见不鲜。在物业管理行业分化不断加剧的背景下，规模竞争已进入白热化阶段，头部企业“强者恒强”趋势明显，在巩固行业龙头地位的需求下，优质资源不断向头部集中。
物管业收购事件持续不断
9月20日，碧桂园服务发布公告，与富力物业签订股权转让协议，将以不超过100亿元的代价收购富力物业拥有的物业管理业务。完成收购事项后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接持有各目标公司100%股权，而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为碧桂园服务与的附属公司，其业绩、资产及负债将会于本集团账目内综合入账。
不止碧桂园，9月份以来，万科、龙湖等头部房企并购动作不断。9月中旬，万物云与伯恩物业召开战略合作启动会，管理面积超7000万平方米，福建地区规模最大的物业企业之一加入万物云；龙湖智慧服务收购聚焦长三角地区持有中高端住宅项目的九龙仓旗下物业公司；恒大物业传闻与多方洽谈收购事宜等。
当下，企业间的收并购已成为常态。据亿翰智库报告，2020年，上市物企披露的有效收购事件共76起，共花费金额107亿元，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍。其中，超大型物企收并购案例中，碧桂园服务先后收购城市纵横、合富辉煌、满国康洁等标的，重点发力增值服务业务；大型物企中，蓝光嘉宝服务先后完成17次股权收并购，共花费10.1亿元；中型物企中，合景悠活在2020年交表至上市阶段进行了6起收并购。
2021年以来，物管行业收并购热情不减，中小型收购事件持续不断。据克而瑞不完全统计，上半年，物管行业的收并购事件总交易金额就已经接近133亿元，超过2020年全年。
房产业洗牌后的新色彩
房地产行业销售疲弱，物管行业成为资本市场的“一抹亮色”。
据克而瑞数据，2021年上半年，已公布业绩的51家物企营收合计904亿元，同比上涨54%；净利润总和约147亿元，同比增66%；上市物企平均在管面积约1.2亿平方米，其中碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务在管面积均超过4亿平方米。
“物业管理行业目前仍处于产业化初级阶段，能确定性地展望到五年以上维度的量升、价增、业务扩容等长逻辑。”中金公司发布研报指出，预测行业总在管面积有望自2019年末的约300亿平方米，扩容至2030年末560亿平方米，百强企业市占率则有望自2020年末的33%，提升至2030年末的63%。
整体业绩和规模稳步提升的同时，物管行业分化格局也愈发明显。亿翰智库指出，“相较于成长型企业而言，头部物企因具备良好的品牌声誉及资源能力，在市场上保持较高竞争力，能进行大规模扩张。成长型企业则由于资金、资源及区域选择上的限制，该类企业的面积增量及拓展方式远不及前者，由此造成物管行业两极分化加剧的态势。”
根据亿翰智库研报，2021年上半年，有45家物业企业披露在管面积，总在管面积达到53.46 亿平方米，平均在管面积为1.16亿平方米。其中碧桂园服务在管面积达到6.44亿平方米，稳居当前上市物企首位。恒大物业、保利物业、雅生活服务在管面积分别为4.5亿平方米、4.28亿平方米、4.24亿平方米，均处在第一梯队。
头部物管霸屏质量标杆
在物管业频频洗牌的大潮中，头部物在市场份额越来越大，行业分化格局也愈发明显，在青岛也不例外。
站在小区门禁前，面部对准摄像头，扫描两秒钟，“滴滴”一声门禁自动打开……据了解，这就是宝龙国际社区的“守卫卫士”，它取代刷门禁卡、安全员开门的传统形式，让这个交付的10多年老小区里1400多户业主过上了“智慧”生活。
据了解，早在2015年以前，宝龙国际社区还过着绿化环境“靠天吃饭”、设备设施年久失修的日子。由于物业管理长期缺位，2016年开始，城阳区政府决定“去劣存优”，启动了“物业托管”的服务模式，在城阳区物业办、城阳街道办的指导下，宝龙国际社区业委会重新选择物业公司，万科物业以95%以上的业主同意率，被选聘为新物业。
万科物业带给小区的改变是真真切切的。一方面，万科物业制定详细的改造升级计划，逐步对环境、绿化、设备设施、管理服务等进行大幅整改，补种草皮、修复自来水水管……以前业主只能通过一台总机和物业联系，一个问题要等几天才能得到响应，万科物业的到来也带来了“管家模式”，每500户住户配置一名专属管家，让“有事找管家”成为宝龙业主的生活习惯。另外，万科物业使用信息化平台整合资源，激发社区活力。通过“住这儿”APP端口，业主可以一键呼叫管家、社区参事议事，还可以链接专业生活服务商，满足日常消费需求。“你看着，我们这个小区一点不像是个入住10多年的小区。”住在宝龙国际社区的李女士自豪的说，“标准化的物业管理使小区大变样，我们居民的满意度明显提高，居住环境改善了，我们的资产价值也有了更多的保障。”
如此规范的管理模式，也让万科物业成为青岛物管业的行业标杆。在今年山东省住房和城乡建设厅公布品牌建设典型示范案例和“质量标杆”项目中，青岛共有14个小区成为“质量标杆”项目，其中有三个项目来自于万科物业，以绝对优势霸屏质量标杆。另据了解，目前头部物管企业除了管理自由品牌小区物业以外，像是有业委会的老旧小区，已经成为专业物管公司的主要服务对象。
公司并购动作频频、头部物管市场占有率大幅提升，这种“大鱼吃小鱼”已成常态。对此，中房智库特聘专家张斌分析表示，当下中小物管企业的处境已经变得越发艰难，随着房地产行业的洗牌，物管企业的分化还会继续加剧。
青岛财经日报/首页新闻记者 李雯
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