100年来，中国社会沧桑巨变，人民生活日益美好。住房问题始终是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。建党以来，特别是改革开放之后，党中央、国务院高度重视居民住房工作，中国住房制度经历几次重大转变，改革取得显著成效。青岛紧跟时代发展，房地产开发市场从无到有、从规模到质量实现新的突破，在助推经济社会高速发展，提升城市人居环境品质等方面做出了重要贡献。
一、回顾百年历程
从石库门到天安门，从兴业路到复兴路，从站起来、富起来到强起来……中国共产党与时代同步伐、与人民共命运，跨过一道又一道沟坎，取得一个又一个辉煌胜利。在党中央的领导下，房地产经营业作为国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展起到了重要的拉动作用，已成为经济发展中新的增长点，逐步成为国民经济的重要产业。与房地产开发直接相关的行业达60多个，关联行业100多个。一百多年来青岛的房地产业在传统文化与现代文化、中国文化与西方文化相互碰撞，互交融中蓬勃发展，主要经历了七个发展阶段。
（一）第一阶段：从1891年到1897年
青岛建置初期，除散落的农、渔村民宅外，有从事商业、服务业的店铺、作坊、货栈71处，有天后宫、于姑庵、海云庵等宗教寺庙建筑及总兵府（俗称老衙门）、驻军营房、电报房等军事设施。当时，民间的房地产交易活动较少，一般沿袭旧习，采取契约的方式进行。
（二）第二阶段：从1898年到1948年
解放前，青岛被德、日侵占，进行殖民统治，长达半个世纪帝国主义和官僚资本主义的剥削压迫，使得青岛的发展停滞不前，人民生活在水深火热之中。
德国侵占时期，德国胶澳当局禁止民间房地产自由交易，根据市区规划建设需要，将建设区域内的土地以竞标方式出售，以加快市区建设步伐。
日本第一次侵占时期，日侨大量涌入青岛，这期间民间建筑发展较快，全市共增建房屋968处，总建筑面积达362272平方米，以日本人所建店铺、工场居多。
北洋政府统治时期。1923-1928年，新建房屋728处。其中，中国人建517处，建筑面积147767平方米，以住宅、小商店居多，主要集中在台西区和观海山一带。
南京国民政府第一次统治时期，青岛市人口迅速增加，市区房屋建筑增长较快。1930年12月，颁布《青岛市市有房产出租规则》，对市有房产的租赁管理、租金确定、收缴办法、房屋修缮等作了规定。
日本第二次侵占时期，1938-1941年底，全市新建房屋534处，建筑面积182350平方米。1940年11月成立东亚株式会社，掌管土地废筑之售卖、放款、租房及建筑包工，垄断土地房产的处置交易。
（三）第三阶段：1949年到1977年
建国后，青岛市为改善市民的居住条件，在住宅建设上保持了一定量的投入，但由于财力和物力的限制，到改革开放前的1978年，城市居民住房紧张状况未得到太大改善，人均居住面积只有3.88平方米，解放前遗留的棚户区比比皆是。1950年6月，青岛市房地产管理局成立，对全市房地产实施行政管理。1951年3月，青岛市人民政府颁布《青岛市代管房地产暂行办法》，对代管房地产的范围进一步予以明确，并对代管房的管理作了规范。至1957年，全市代管房地产达544处，建筑面积236000平方米。建国之初，政府和国有企业一直是住房投资、建设、分配和维护的主体，通过公有住房实物福利分配的方式满足城镇居民住房需求。但随着经济发展和城镇居民人口的不断增加，公房福利分配的弊端不断显现，在此背景下，以国家层面为主导逐步开始了住房市场化改革的探索。
（四）第四阶段：1978年到1998年
中共十一届三中全会以后，住房制度开始改革，由福利分房向市场化转化，随着改革开放的深入进行，青岛市的房地产业有了长足发展。城市房屋建设采取旧城改造与新区建设相结合的办法，在旧城改造中坚持以改造棚户区为主，加快了建设步伐，居民的住房水平不断提高。1988年，国家印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度进入全面试点阶段。1994年，国务院发布《院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出按照国家、企业和个人合理负担的原则进行住房体制改革，将公房实物分配改为货币工资分配，建立面对中低收入的保障性住房和面对高收入家庭的商品房，建立住房公积金制度。至此，我国住房制度开始全面市场化的改革。
二十世纪80年代初，青岛市人民政府出台了《关于居民住宅建设的几点意见》，首次确立了住宅小区综合开发的概念。1985年12月，成立青岛市商品房开发经营公司；1986年4月18日，成立青岛市房地产经营公司，均直属青岛市房地产管理局领导。1988年，青岛市房地产开发受国家实行土地使用权转让政策的影响启动，并随着改革开放步伐的加快迅速发展起来。自此，房地产开发经营业从无到有、由小到大，蓬勃发展起来。再到1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分配，意味着住房全面市场化开启，我国进入商品房时代。1993年，全市共有房地产开发企业109家，完成投资19.7亿元；1998年，完成投资43.8亿元，其中住宅投资25.5亿元，作为新的经济增长点，为青岛的国民经济发展做出了重要贡献。1998年末青岛市城市人均居住面积达到9.06平方米，比1978年增加5.18平方米。
（五）第五阶段：1999年-2010年
1999-2005年青岛房地产业高速发展，市民居住水平明显提高。深入推进住房制度改革，实现了住房由实物分配向货币化分配、由产品向商品、由计划向市场的重大历史转变，房地产业持续健康发展。基本建立了以普通商品住房为主体的多层次住房供应体系，以经济适用住房为重点的住房保障体系，较好地满足了不同层次的住房需求。特别是“十五”期间，房地产开发完成投资710.5亿元，是“九五”时期的2.7倍，其中住宅建设完成投资526.3亿元；累计竣工商品房面积3067.2万平方米，年均增长11.2%，其中住宅竣工面积2483.8万平方米，是“九五”期间的1.9倍；城市人均现住房建筑面积22.96平方米。
从2006年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，房地产投资开始回归到理性增长阶段。2006年全年房地产投资增速由2005年的34.9%回落到19.9%。同时，商品房建设和销售开始协调发展，并出现销售面积较竣工面积增多现象。据统计，“十一五”期间，房地产开发完成投资2033.2亿元，年均增长21.9%，其中住宅建设完成投资1481.8亿元；累计竣工商品房面积3801万平方米，其中住宅竣工面积2970万平方米。随着政府调控监管不断加强，市场秩序明显好转，房地产业已经成为我市国民经济发展的支柱产业之一。
（六）第六阶段：2011年-2015年
“十二五”时期，青岛市房地产开发投资低迷，增幅持续回落。自2011年开始，受房地产限购政策的影响，加之国家对房地产调控不断深化，青岛市房屋新开工面积低速微增，待售面积增长过快，房地产开发投资步入持续下滑的调整阶段。虽然2014年底国家放开限购政策，但受开发资金趋紧、待售量居高不下和企业投资预期不强等因素影响，房地产开发投资始终处于下行通道，对全市投资发展尤其是服务业投资形成下拉效应。“十二五”期间，全市房地产开发投资完成5001.4亿元，年均增长13.3%，其中住宅建设完成投资3320.5亿元；累计竣工商品房面积5735万平方米，其中住宅竣工面积4133.2万平方米。
（七）第七阶段：2016至今
“十三五”时期，我国房地产市场行业进入调控频繁，改革深入的阶段。2016年初，针对房地产销售市场相对低迷、库存积压较多的情况，地方和全国两会定调2016为房地产市场的“去库存”之年。此后，青岛市根据实际情况，出台了一系列刺激房地产市场销售的政策，取得了显著效果。2017年，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，青岛市也按照“分类调控,因城施策”的原则，从2017年3月开始，以“平稳运行、健康发展”为落脚点，出台了一系列有针对性的房地产市场调控措施，目的于保护和支持刚性及改善性住房需求，抑制投资投机性购房需求，引导和促进市场回归理性。2018年至2019年，青岛市房地产调控政策进一步收紧。2020年受疫情影响，房地产市场面临较大挑战。青岛市在坚持“房住不炒”的政策力度不放松的前提下，全面落实房地产长效管理机制和市场调控政策，稳地价、稳房价、稳预期，成效显著。总体来说，“十三五”时期我市房地产开发市场政策变化较大，但房地产开发市场整体向好，保持了健康发展态势。“十三五”期间，全市房地产开发投资总量8033.7亿元，比“十二五”时期净增3032.3亿元左右，年均增长12.8%。
二、盘点累累硕果
（一）房地产开发市场规模不断扩大
1.房地产开发投资较快增长
住房制度改革以来，随着住房保障制度、公积金制度改革及商业贷款等配套政策的快速完善，青岛市房地产市场得到快速发展，我市房地产开发投资进入较快扩张阶段。1993年，青岛市房地产开发项目219个，完成投资19.7亿元，其中住宅投资11.4亿元。2020年，全市房地产开发项目1523个，较1993年增长7倍，年均增长7.4%；房地产开发投资2045.1亿元，较1993年增长103.8倍，年均增长18.8。其中：住宅投资1479.2亿元，较1993年增长129.8倍，年均增长19.7%。
2.房地产开发投资占固定资产投资比重不断上升
住房制度改革以来，青岛市房地产开发投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资的比重保持也逐年上升。1991年，我市房地产开发投资占固定资产投资的比重为9.7%，到2020年，房地产开发投资占固定资产投资的比重增长至31.5%。房地产开发规模的不断扩大，能带动新开工面积整体呈增加趋势，同时有利于增加房地产市场的供给量。
3.商品房有效供给不断增多
住房制度改革以来，青岛市商品房施工规模整体快速上涨。1993年，全市商品房施工面积401万平方米，到2020年，全市商品房施工面积12528.4平米，平均每年净增约449.2万平方米，年均增长13.6%。其中：住宅施工面积8241.7万平米。住房制度改革以来，虽然个别年份竣工规模有所收缩，但商品房竣工面积总体呈波动上升趋势。1993年，全市商品房竣工面积167万平方米，2020年，全市商品房竣工面积1153.9万平方米，较1993年增长6.9倍，年均增长7.4%。其中：住宅竣工面积782.7万平米。
4.商品房销售市场呈波动上升趋势
住房制度改革以来，受国内外经济形势和国家宏观调控政策的影响，青岛市商品房销售市场虽出现阶段性波动，但总体仍呈现上升趋势。统计资料显示，1995年，全市商品房销售面积102.6万平方米，到2020年，全市商品房销售面积1653.6万平米，平均每年净增约57.4万平方米，较1995年增长16.1倍，年均增长11.8%。
（二）房地产开发市场的繁荣发展提供更多的就业岗位
房地产开发作为国民经济的重要行业，带动许多相关行业和产业的生产和消费，拓展了社会就业的空间。住房制度改革以来，随着房地产开发市场的持续稳步发展，直接或间接增加了大量的施工企业从业人员参与建设，“十三五”时期，全市房地产开发企业的从业人数也从2015年末的2.7万人增加到2019年末的3.3万人，年均增长5.6%。
（三）为改善居民住房条件做出贡献
住房制度改革以来，青岛市委市政府以健全保障体系、增加住房供应、稳定住房价格为重点，加大中低价位、中小套型住房建设力度，积极推进旧城区和城中村改造，房地产业为改善居民居住条件和提升生活品质做出积极贡献。从2003年开始，青岛市积极规划建立多层次住房供应体系，对有效抑制持续攀高的房价和缓解中低收入家庭买不起房的矛盾起到积极的作用。从住宅使用面积看，青岛市城区人均居住使用面积由1992年的10.4平方米提高到2019年的31.9平方米，全市城市居民人均住房建筑面积达到30平方米以上的全面建设小康社会的居住水平目标。同时，伴随胶州湾隧道、胶州湾跨海大桥、高铁、地铁等陆续开通，城市通勤效率大幅提升，居民的居住舒适度极大提高。
（四）城市发展推动重点居住板块崛起
一是蓝色经济区重点板块建设加快推进。2011年，国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，这是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。青岛作为山东半岛蓝色经济区核心区龙头城市，近年来一直推行蓝色跨越战略，明确提出要在沿海一带规划建设蓝色硅谷核心区、西海岸新区、红岛经济区“一谷两区”三大板块。目前，蓝色硅谷核心区专家公寓、孵化器、硅谷大厦等房地产项目已然形成规模，西海岸新区和红岛经济区的房地产业发展速度也不断加快。
二是世园会片区有效推动青岛房地产市场发展。2014青岛世界园艺博览会是继2008年奥运会帆船赛后，青岛市承办的又一次高规格国际盛会。世园会片区涵盖李沧、崂山、城阳三区总面积约194平方公里的世园生态新区，体现“投入在园内，效益在园外”的辐射带动效应，成为青岛房地产市场投资热点区域。目前世园会周边楼盘如万科生态城、绿城理想之城、中海国际社区、万达广场等社区趋于成熟，有效带动周边片区市场热度。
三是上合示范区成为青岛房地产市场发展新名片。2018年6月10日，习近平总书记在上海合作组织第十八次元首理事会上宣布中国政府支持在青岛建设中国-上海合作组织地方经贸合作示范区。上合示范区东接日韩面向亚太地区，西接上合组织国家，南连东盟，北接蒙、俄，区位优势明显，旨在打造“一带一路”国际合作新平台。通过新建成的青岛海湾大桥上合连接线，到青岛主城区车程仅半小时，海陆空铁多式联运高效衔接。2018年，举世瞩目的上海合作组织青岛峰会举行后，上合示范区就以“满目青翠、绿织满城、繁花似锦、百里飘香”为目标，力求打造体现上合精神的“世界级花园之城”，使得上合示范区成为房地产发展的热点区域，目前上合示范区在建的项目中比较成熟的有荣盛锦绣外滩、樾府、花样年碧云天、海韵名邦、奥林春天等楼盘。
（五）新旧动能转换，房地产企业探索转型发展
多年来，我市房地产开发结构主要侧重在住宅市场。2015年以来，我市房地产开发企业面对新的发展机遇，将实施新旧动能转换与房地产行业未来发展趋势相结合，更加重视以品牌、品质和服务决胜，找准企业的市场定位，调整战略规划，主动适应新常态、践行新理念、培育新动能，拓宽与现代服务业融合发展的渠道，加快向新能源地产、特色小镇、健康地产等新模式转型发展，积极开发工业、创业工场、养老养生、文化、体育、旅游、物流、商务以及城市综合体等跨界地产,在服务新型城镇化和民生改善中挖掘更大的发展空间，培育新的开发增长点，扩大有效消费，缓解市场供需矛盾，减少房地产企业的经营风险。
（六）继续深化改革，租购并举走在前列
党的十九大报告提出“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”2018年5月，青岛市政府按照国务院和省政府要求，出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确要加大住房租赁市场培育力度，增加租赁住房房源供应，标志着我市深化住房制度改革工作全面铺开。2019年初，青岛市入选自然资源部和住建部利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，将在城阳区、黄岛区、胶州市开展第一批试点，建设户型以90平方米以下为主，最长租赁期限不得超过20年的租赁住房。2019年末，青岛市“1+N”模式的住房租赁服务监管平台上线运行，有效提升了租赁市场信息化服务监管水平。我市住房租赁市场建设持续推进。
三、展望美好未来
房地产在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。当前，中央政府推出了一系列调结构、稳房价、稳预期的重大举措，稳定住房消费和促进房地产市场平稳发展仍是“十四五”时期经济发展需侧重的方面。百年恰是风华正茂，迈向新征程的青岛更要紧跟党中央的步伐，加快培育和发展住房租赁市场、调整投资结构、继续探索共有产权政策、有序实施城市更新行动，实现房地产开发市场平稳健康、供给结构优化、品质服务提升，推动房地产开发发展与城市发展和国民经济发展更加协调。到2035年，实现房地产开发发展与青岛市基本实现社会主义现代化目标相适应，与青岛市社会经济发展水平及城市地位相匹配，房地产开发领域的更高质量发展。（特约撰稿：梁莉 青岛市统计局固定资产投资统计处）
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