日前，老旧小区改造（工程总承包）启动招投标，涉及市北多个小区。据了解，我市“十四五”期间预计改造1512个小区，惠及居民53万户，2021年计划改造216个小区，惠及居民7.1万户。新一轮老旧小区改造从过去的基础类增加了完善类和提升类，在改造前期，推出“菜单式”选项，“改什么，怎么改，谁来改”由居民说了算。同时出台相关政策，吸引更多元的社会力量参与，落实资金保障。通过精细化的微更新不断改善城镇老旧小区人居环境和品质，提升人民群众的获得感、幸福感和安全感，加快建设开放、现代、活力、时尚的国际大都市。
老旧小区装电梯变“网红”
日前，记者获悉老旧小区改造（工程总承包）启动招投标，包括市北区海云庵社区、松山路小区、海信北岭山小区、南山社区及海琴社区。3月17日，记者来到海信北岭山小区。据小区居民介绍，该小区是1998年年底入住，有20个楼座，小区封闭管理，4号楼楼下配建了幼儿园，当年入住的时候是周边最好的小区，还被评为“全国物业优秀示范小区”。但小区房屋经过二十多年的风吹雨打、日晒冰冻，开始出现外墙脱落、屋顶渗漏等问题；管线也老化了，去年还出现了污水冒溢的问题；而且小区受建设年代的限制，停车位严重不足，很多小区业主只能把车停到小区南门外的宁岗路上，造成双向两车道的宁岗路变成单向一车道，常常在早晚上下班期间出现拥堵，如果一旦发生火情，消防车很可能进不了小区。另外，当年入住的业主现在很多已步入老年，一位小区居民告诉记者，自己住在501，需要先上两层网点，再爬五楼，当年搬过来的时候自己四十多岁，并没觉得爬楼多累，但现在随着年龄的增长，愈发感觉电梯的重要性。
据了解，此次招投标主要建设内容为老旧小区内拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、管线整治（水电气暖、管线规整、光纤）、建筑物修缮、垃圾分类等；建设党建用房、物业用房、公安警务用房、电梯配合加装、智慧社区建设、停车场、景观风貌、海绵城市、体育健身设施及儿童活动场地、无障碍及适老化设施和其他服务设施；建设养老设施、抚幼设施、文化设施、便民医疗、社区食堂、商业便民服务设施等。按照招标文件显示，该项目计划工期为213天，其中设计计划开工日期为2021年4月。
随后，记者来到市北区伊春路25号，正好碰到该楼居民买大米回家，该居民告诉记者，以前最愁搬沉的东西上楼，现在轻松打卡即可乘坐电梯回家。据了解，伊春路25号为2020年青岛市城镇老旧小区改造项目，该建筑建于上世纪八九十年代，楼高8层，共有32户居民，其中60岁以上老年人18户，残疾人3户，居民加装电梯的需求十分强烈。在了解了青岛市对于老楼加装电梯的相关政策后，该楼几位热心居民组建了“加装电梯自治管理小组”，经过居民、社区等多方共同努力，终于在2020年6月加装电梯交付，如今该楼已成为附近的“网红”楼，经常有周边居民来打听装电梯的具体细节。
图说：伊春路25号
从“基础”变“完善提升”
据了解，老旧小区改造一直是青岛市委市政府很重视的一项工作。“十三五”期间改造704个项目，建筑面积2428万平方米，受惠群众大概34万人。新一轮老旧小区改造主要从过去的基础类增加了完善类和提升类，其中“基础类”主要包括拆违拆临，改造安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤设施，进行建筑物修缮、管线规整（入地）、垃圾分类等；“完善类”主要包括完善社区和物业服务用房、公安警务用房、智能信包箱和文化、体育健身、无障碍、卫生健康、交通安全设施，实施建筑节能改造、海绵化改造、加装电梯、停车场建设等；“提升类”主要包括提升养老、托育、托幼、家政、商业以及智慧社区等服务功能。
“十四五”期间，青岛计划改造老旧小区1512个，建筑面积4470万平方米，惠及居民53万户，其中2021年计划改造216个小区，建筑面积590万平方米，惠及居民7.1万户。据悉，老旧小区改造首先是统筹安排，分步实施，按照“实施一批，谋划一批，储备一批”的原则，建立城镇老旧小区数据库，按照居民自愿、自下而上的原则，确定拟改造项目及时序，加快速度，力争五年内把2000年以前的老旧小区完成改造。在改造的前期，推出“菜单式”选项，过去怎么改，谁来改都是政府主导或者街道办事处为主协调，新一轮改造“改什么，怎么改，谁来改”由居民说了算，改造项目有必选项、应选项和自选项，总共27项，每一个小区改造时发给居民，听居民的意见，由居民做决策，使广大居民有更多话语权。在改造中，要做综合性改造，让老旧小区“既有面子也有里子”，特别是给排水问题，包括5G网络进社区，要做综合性提升，不是过去单一做一项。改造完成后要做长效化管理，发挥属地管理责任，改造后的老旧小区实行分类施策管理，推行专业物业管理、居委会物业服务站管理、业主自治管理等多种形式，防止“先改后乱、以建代管”问题，确实实现共建，共享，共治，共管，最后共同缔造幸福社区。
改造资金吸引更多社会力量
“资金保障”一直是老旧小区改造面临的现实问题。今年年初青岛市政府正式发布《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（以下简称《意见》），《意见》提到，各级财政在预算中统筹安排资金用于城镇老旧小区改造，可采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，发挥财政资金引导作用。各区（市）要将城镇老旧小区改造纳入政府专项债券重点支持，通过发行专项债券筹措改造资金。鼓励政策性金融机构在依法合规、风险可控的前提下，加大对城镇老旧小区改造项目的金融服务力度，提供信贷资金支持。支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，依法合规为城镇老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。
老旧小区改造不能只靠财政资金，要结合更多元的社会力量参与，《意见》指出，要鼓励专营单位投资。城镇老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、排水、供电、供气、供暖（包括串联改并联）、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与城镇老旧小区改造同步设计、同步实施，并由专营单位负责后续的维护管理。引入社会资本。对于养老、托育、托幼、停车、助餐、便利店、家政保洁等能够形成现金流的改造内容，鼓励通过市场化方式，引入企业投资改造和运营。各区（市）在改造方案设计过程中，要充分挖掘城镇老旧小区现有资源，为引入企业投资创造条件。引导居民出资。鼓励居民通过申请房屋专项维修资金、提取住房公积金、银行信贷、捐资捐物等方式筹集改造资金，依法合规用于居民单元防盗门加装或更换、加装电梯、结合外墙节能改造更换密封窗、屋面防水、楼梯间公共设施更新、户内水电气暖设施等改造。创新融资模式。通过“4+N”投融资模式，拓宽资金筹集渠道，即大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡、政府引导的多元化投入以及结合实际探索的其他模式。
此外，《意见》还针对老旧小区规划土地、产权、税费等方面的支持政策，进行了完善。
青岛财经日报/青岛财经网记者 辛小丽
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