自老伴去世后，张某独自生活在自己名下的房屋中，直到2016年，张某与李某相识……黄昏之恋，两人并没有像情窦初开的年轻人一样去领“小红本”，而是自然而然地共同生活在这民居中，相濡以沫。已到耄耋之年的张某立下字据“若我死后，李某可以继续居住在我的位于某镇的房子中”。后张某去世，张某的儿女欲将该房屋出租，遂与李某发生争执，并诉至莱西市人民法院要求李某腾退房屋。被告李某以其对该房屋享有居住权进行抗辩。
何谓居住权？《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
如何设立居住权？《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。《中华人民共和国民法典》第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。由此可见，居住权的设立，除书面合同外，应向登记机构登记。
本案中，李某虽然有字据为证，但因未向登记机构登记，因此该居住权并未设立，按照“物权法定”的原则，李某的抗辩理由不成立。法官向李某释明后对双方进行了调解，最后双方协商一致，张某子女同意将该房屋折价出租给李某，李某得以在该房屋中继续居住直至终老。
□法官说法
居住权属于我国民法典明文规定的、新增设的用益物权。其立法目的是完善住房保障体系，充分提高房屋的利用效率，满足各类人群对住房的需求，缓和“僵硬”的物权法定主义。
居住权能否“受赠”？首先应当明确，居住权的设立，与附义务的遗嘱、遗赠及赠与“居住权利”，不能产生等同的法律效果。居住权虽然可以无偿取得，但必须以书面合同的方式进行约定，并经登记后设立，且不得转让和继承。而后者产生的居住权利仅对遗嘱相对人、受遗赠人或受赠人具有效力，无法对抗第三人，继承人仍然享有该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
本案中，张某赠与居住权仅对李某具有效力，张某去世后，房屋变为遗产由其子女继承，而该“居住权利”因未依法登记，故无法对抗张某子女的所有权，依照民法典规定，李某应当腾退房屋。
青岛财经日报/青岛财经网记者 刘瑞东 通讯员 谭美娜 周航
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