时隔6年，卓越再次回归主城，拿下市北区南昌路一商住地块；无独有偶，中海借道造纸厂地块重返市区，距离中海通过股权收购获得小水清沟改造项目已有4年之久。近年来，不少房企将“触角”伸向郊区板块，在主城区却鲜有作为。然而，近段时间多家老牌房产大鳄频频主城摘地，一时间，青岛老城区楼市再度“百花齐放”。
新都心地块迎新主人
12月17日，市北区南昌路127号地块登台拍卖， 卓越以楼面地价10190元/平方米的价格将其收入囊中，成交总价合约3.04亿元。据此前青岛市自然资源和规划局发布的地块规划显示，这里将建5栋楼，包括2栋10F住宅楼、1栋18F（其中部分为公租房）楼座、1栋24＋1F底商楼座、1栋批发零售＋商务金融楼座。据了解，该地块属于新都心片区的辐射地带，周边二手房居多，有万科金色城品、萍乡悦府、金裕花园等多个成熟住区。
据了解，卓越上一次在青岛主城区拿地还要追溯到2014年，当时是在东李拿地，开发了卓越皇后道项目，更早之前则是作为市北CBD的建设者之一，拿地开发了地标性的卓越大厦等，之后卓越的新项目基本都分布在城阳、西海岸和高新区，此次拿下南昌路地块，可谓卓越重返市区的重要标志。
临近年末，卓越土地储备动作不断。11月底，卓越以6.4亿元拿下城阳区棘洪滩板块的三宗新地块，包括2幅城镇住宅用地和1幅零售商业用地，土地总面积8.33万平方米，规划建面19.7万平方米。从地图上看，这三宗地块均位于城阳区棘洪滩中车小镇附近，周边有青岛碧桂园、动车小镇等楼盘，目前房价在15000至16000元/平方米左右。根据土地拍卖公告显示，两块住宅地块需配建10%的人才公寓，售价8184元/平方米。
在年末加码土地储备的，还有保利以及本土建筑企业青建集团。12月11日，胶州两宗地块上市拍卖。其中上合示范区的一宗地块被青岛海清鼎盛投资有限公司成功竞得。据追溯，青岛海清鼎盛投资有限公司的大股东为凯润（香港）有限公司（青建集团），成交楼面地价2372元/平方米，成交总价合计2.19亿元；位于新城区的3026号地块则被青岛航保置业有限公司（山东中建+保利）成功收入囊中，成交楼面地价3150元/平方米，成交总价8356.635万元。从地理位置上来看，上合示范区地块周边是胶州新盘比较密集的新兴片区，地块周边的新楼盘有樾府、中骏汇景城、花样年碧云湾等，新房销售均价在万元线左右。另外，近日青特海尔联合竞得城阳街道两宗新地，成交总价4.53亿元。据了解，地块靠近城阳白云山区域，该区域近年来大规划、大项目不断落地，前有总投资150亿的国科小镇项目签约落户，后有海尔城阳生物细胞谷项目正式签约落户。此外，片区内还有万科金域华府、青特小镇、蔚蓝创新天地、龙湖舜山府、昆仑府、融创澜山壹号、绿地国科新里城等新建楼盘，可谓大牌云集。
旧厂改造向大鳄招手
大概三个月前，青岛主城区再迎老牌房企落子，中海地产以19.35亿元的价格斩获市北老城区原造纸厂地块。作为一宗老企业搬迁改造地块，该地块的上市路程可谓十分曲折。
记者查阅资料了解到，原造纸厂地块是在2020年2月28日首次上市的，原定于3月20日正式拍卖，根据当时的拍卖公告显示，该地块的拍卖起始价11000元/平方米，竞买保证金合计约10．13亿元。在计划拍卖日的前一天，该地块被官方中止出让。今年8月16日，青岛市自然资源和规划局再度发布了关于该地块的出让公告，值得注意的是，该地块在其他用地规划指标不变的情况下，拍卖起始价从原来的11000元调至10500元/平方米，竞买保证金也相应做出了下调。
从地理位置上看，四流南路245号的青岛造纸厂座落于新市北区最北端，位居交通枢纽胜利桥头与郑州路东北角、盐滩村北侧，跨海大桥高架路、四流中路、郑州路、周口路等主干道路环伺周边。另外，该地块所在周边也是青岛老企业搬迁改造项目最为密集的板块，地块北侧的舞阳7号原为凤凰美昊印染厂，2015年10月拍卖，被青岛协信远海置业有限公司以总价接近3．5亿元成功竞得，现已开发成为启迪协信青岛科技城；位于地块西南侧、与该项目一路之隔的海晶化工地块，于2015年12月被万科企业有限公司以总价41．11亿拿下，随后与龙湖合作开发，已经建成了万科未来城小区与龙湖春江郦城小区。同一时期被列入老企业搬迁改造名录，改造进程却明显落后于周边的老造纸厂地块，经过腾笼换鸟后将厂区用地性质调整为商住用地，重新开发终被提上日程。
此番中海主城区拿地，距离上一次已超四年之久。记者查阅资料了解到，2016年3月，中信股份和中国海外发展同时发布公告称，中国海外斥资310亿元人民币(370.8亿港元)，向中信股份购入內地25个城市共2400万平方米的总建筑面积的住宅物业项目，其中就包括小水清沟改造项目，也就是现在完成更名的中海寰宇天下项目。此后，中海在青岛土地市场鲜有作为，一度错失了市场快速发展的时机。
旧厂改造项目为主城区土地供应注入了新活力。另据了解，青岛市区的另外一宗巨无霸旧厂改造项目——青钢主厂区相关地块将于本月底进行拍卖。据悉，即将出让的娄山后片区2宗地（1宗商住＋1宗商业）总占地面积50977.3平方米，规划建面18.56万平方米，商住地楼面起始价9200元/平方米，起拍总价达14.85亿。对于该宗巨无霸地块的走向，也将成为本月土地市场另一焦点。
房企纷纷重返主城
不止卓越和中海，在年末加码主城拿地的还有中梁和蓝光。12月21日，李沧区金水路以南、重庆中路以西的一宗商住混合用地正式拍卖，这幅黄金地块吸引了包括中梁、碧桂园等在内的三家开发商参与竞拍，最终该地块在经过了79次轮番竞价后，被烟台梁岳置业有限公司（大股东为上海中梁）、杨海投资有限公司成功竞得，成交楼面地价8910元/平方米，成交总价53008.3521万元，合计约5.3亿元，溢价率10%。据业内透漏，这是继城阳西郭庄之后又一竞争激烈地块，也是中梁继平度中梁国宾府和即墨中梁时光漫城之后，在青岛的第三个项目，青岛主城区的“第一子”。
另外，日前蓝光发布喜报宣示携手澳柯玛进驻崂山获得株洲路北，高昌路西商住地，以协议的方式获得。根据去年12月26日的挂牌价楼面起始价8727元/平方米，起拍总价12．29亿。据悉，这是蓝光在主城继蓝光COCO蜜城，蓝光黑钻公馆之后的又一项目，作为蓝光主城区的接力项目。
老牌房企频频主城摘地，这些房企在一级土地市场沉寂近多年选择再次“复出”，前景几何？
“市区和郊区两极分化，新房销售市场在冰火两重天的情况下，回归主城也算是权宜之计。”资深房产评论员张百忍表示，目前郊区项目的销售情况充满未知数，房企回归主城拿地也是形势使然。如果再不积极拿地，不少房地产企业已经“无米下锅”了。
“临近年末大型开发商纷纷出手进行土地储备，从整体上看，说明房企对政策环境的预期相对稳定，或者对明年的发展仍然是比较乐观。”仲派集团执行副总张斌分析表示，“对于大开发商拿地纷纷进入主城区的现象，一是基于目前市场的情况，在房住不炒的基调之下，刚需自住和改善需求逐步成为了市场的主力，投资明显的减少。对于成熟配套、或者人气氛围比较看重的市场情况下，在主城拿地肯定是一个安全的选择。”与此同时，张斌表示，再者就是品牌开发商如果要实现自己的利润溢价，无疑地段的要求或者是产品的要求会更高。放在一些郊区项目，这种市场冲击波动比较大，投资多的市场环境下，项目品质很难体现它的溢价。而主城区购买力，包括生活品质要求更高，愿意支付更多的溢价，所以在主城拿地，对大开发商来说性价比更高。
张斌表示，“当然，这一切的基础都源于政府对于土地供应的节奏把控，中央也一再强调要增加主城区供应以满足自住需求，所以今年青岛主城区土地供应量较多。因此造就了土地供应市场一度走俏，特别是大开发商回归主城拿地的现象。”
青岛财经日报/青岛财经网记者 李雯
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