青岛租房市场向“承租人”转变

房屋租赁行业一直是关乎民生的重要话题，今年的疫情作为“黑天鹅”事件，让行业按下了暂停键。从青岛市场来看，带客量下降、空置期变长、租金下降，市场不断向“承租人”转变。而长租公寓的频频爆雷，让更多目光关注到这个行业，好在经历了此次洗牌，行业正逐步走向规范化，集中度会进一步提升，企业重新审视自身的经营合规性以及运营能力。随着疫情影响的减弱以及防控措施的常态化，明年的租赁市场有望逐步回暖，稳租金将成2021年房屋租赁市场的主调。

空置房源消化需一定时间

据贝壳研究院最新数据显示，2020年全国重点40城市平均月租金为37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二线城市同比降幅均达4.0%，三线城市同比下降1.5%。上半年的疫情对大部分企业以及各类商户产生了冲击，致使原先应返城的流动人口减少，而一、二线城市的租赁需求中外来流动人口占比更高，住房租金下降幅度较大。从具体数据来看，一线城市深圳并未受到太多影响，平均月租金为78.4元/平方米，同比微涨0.2%；青岛市平均月租金为25.2元/平方米，同比下降9.3%；济南市平均月租金和青岛一样，都为25.2元/平方米，同比下降5.0%

记者从贝壳青岛公司提供的几个租房热点片区的数据来看，租金均有下降，但由于所在片区有地铁、学校等有利资源加持，幅度相对不大。市北浮山后片区租金29.4元/平方米，同比下降3.48%；新都心片区租金40.9元/平方米，同比下降3.2%；李沧区李村公园片区租金26.8元/平方米，同比下降1.17%。

链家市南区徐州路店张伟告诉记者，今年租房市场带客量明显减少，由于门店周边写字楼比较多，租房的客户主要以新入职的年轻人为主，今年受疫情等因素影响，有的公司裁员，有的公司减少了招聘计划，因此带客量整体下滑了10%-30%。空房期相较往年也变长了，40平方米左右的套一，60-80平方米的套二比较好租，只要价格合理，一般半个月到一个月就可以租出去，但大面积的房子就比较难租，有的甚至会空置两个月以上。房东为了能尽快将房子租出去，减少空置期间的损失，也会自降租金，比如最近经手的一套套二房子，去年租金为36000元/年，今年降到32000元/年，按照房东的话，这个租金都不如2016年的水平。

据贝壳研究院分析，部分租客因受疫情的影响，会选择工作周边的小户型房屋，以减少公共交通的出行。从租客议价空间数据来看，七成城市议价空间上涨或持平，由于疫情导致的阶段性空置房源的大幅增加，业主出租房屋信心减弱，持续下调预期租金。虽然随着疫情防控的好转，市场上空置房源逐步消化，但业主预期恢复到去年的水平仍需要一定的时间。

长租公寓行业逐步走向规范化

记者在采访中了解到，青岛租房人口主要包括城镇中等偏下收入住房困难家庭，新市民（非户籍的新就业大学生、新引进人才、外来务工人员），以及因工作、经商、旅游等需要临时性短期租住的人群。其中新就业大学生对长租公寓比较青睐，今年虽然长租公寓频频爆雷，但经过此次洗牌，行业正逐步走向规范化，特别是像万科泊寓、龙湖冠寓等由头部开发商做背书的长租公寓，出租率和租金收益均有所上升。

在龙湖冠寓青岛中山路店，记者看到，为了更加符合年轻人的风格定位，公寓在公共区域设置有公共厨房、桌游室、台球室、影音室、公共阅览区以及公共洗衣区。据工作人员介绍，有四种不同价位的房源，根据面积和配套不同，价位从1500-2400元/月，租客基本都是在周边工作的年轻人。据山东龙湖冠寓总经理房浩文介绍，龙湖冠寓2018年落地青岛，目前已开业七家。在合作模式上，龙湖冠寓以“轻、中、重”三大资产获取模式并举的方式，结合城市本身大量的存量物业，全新结构调整带来的商业、工业用地存量增多以及集体用地房源纳入租赁用地，三大产品线切入各细分市场。

据贝壳研究院分析，截止目前，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%。今年TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务。今年疫情影响下，长租企业的城市选择较为集中，普遍选择较审慎的布局方式，北上广深杭为房企长租公寓布局战略高地。2017年以来，存在经营风险的长租公寓企业存在几大基本特征，一是注册资本额较小，近六成的企业注册资本金额在200万元以下；二是企业前期运营无实际资金投入，超九成的企业无实缴注册资本。三是成立时间较短，六成问题企业成立不足一年半。表面上，疫情是影响租赁机构生存的直接原因。但市场因素只是导火索，实际上长租公寓企业产生风险问题具有三方面的内在原因：首先，长租公寓商业模式单一、灵活性差。其次，包租模式的中小企业融资困难，企业容易倾向于使用租金贷扩张；最后行业进入门槛过低，鱼龙混杂，前期一些不具备经营和资金实力的企业盲目进入，在市场下行时期，就增加了风险系数。随着租赁市场管理和资金监管政策的推出，会推动长租公寓企业进一步审查自身经营的合法性，对于使用“长周期预收”资金作为主要经营资金来源的长租公寓企业，面临加速“去杠杆化”，倒逼租赁企业提升资金链管理以及精细化运营能力。长租公寓企业调整精细化经营模式、聚焦单店盈利是行业健康发展的必然趋势，一是规范资金使用制度，审查自身合规性；二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。

稳租金将成明年租赁市场主调

对于2021年的房屋租赁市场，12月16日至18日在北京中央经济工作会议上，对租赁住房方面的表述着墨颇多。如，“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

“这是当前中央在经济工作会议中首次提到‘对租金水平进行合理调控’的思路，即稳租金将成为2021年租赁市场的一个重要工作。后续对于租金的指导价和涨幅等，预计都会出台地方版本的相关规定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，解决好大城市住房突出问题，关系到民生福祉，要通过租赁市场来解决住房问题，即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。

加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。从这里固定可以看出三点内容。第一、保障性租赁住房、长租房的政策完善思路不断清晰，后续各地需要把此类房源的的供应、分配等工作做到位。真正为市场上形成丰富、选择面大的房源。第二、明确租售同权的概念，这也是后续租赁市场积极发展的内容。这里的“同权”，其实就是后续在落户、入学、医疗方面的同权，具有非常好的导向。第三、土地供应会给予保障，包括传统的土地供应、集体建设用地、闲置土地等，即为租赁市场提供更为丰富的用地保障。第四、参与主体多样化。此次政策也明确国有和民营企业都要发挥功能作用。所以后续对于一些民营的租赁企业而言，机会会大增，是2021年可以积极转型的内容。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，伴随着我国的快速城镇化，大量的新市民和年轻人涌入城市，这些群体为城市的发展提供了巨大的红利，但现有的市场化租赁住房以及政府提供的公共租赁住房难以满足该类人群的租赁需求，切实保障新市民和年轻人的居住问题成为各城市迫切需要解决的现实问题。2019年底开始，包括青岛在内的13个城市已开展完善住房保障体系试点工作，重点是大力发展政策性租赁住房，尤其是面向新市民和年轻人的小户型、低租金的政策性租赁住房。

青岛财经日报/青岛财经网记者 辛小丽