近期，针对物业企业的政策频出，11月初，青岛市住建局等七部门联合发文，明确表态鼓励物业开展房地产中介服务，支持物业服务企业做大做强；12月初，住房和城乡建设部等六部门联合发布相关政策，支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”模式，为物业公司提供了转型新思路。2020年，物业企业已站在转型风口，这个行业将迎来巨大的发展空间。
物业企业上市正值风口期
日前，住房和城乡建设部等六部门联合发布《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》(以下简称“意见”)，此《意见》明确物业企业涉足社区养老服务的内容，成为物业企业后续转型的一个亮点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策实际上明确了物业企业后续的转型思路，即推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式。从转型的层面看，涉及到三点内容，包括养老服务营收实行单独核算、支持养老服务品牌化连锁化经营、组建专业化养老服务队伍。从这三点内容看，最核心的其实是第二点，当前物业企业上市正值风口期，企业加大转型和业务创新成为关键。此次政策明确，支持物业服务企业根据自身条件，结合养老需求，成立独立的居家社区养老服务机构，实现居家社区养老服务规模化、品牌化、连锁化经营。物业服务企业已经取得居家社区养老服务机构营业执照的，允许其跨区域经营居家社区养老服务。后续对于一些上市的物业企业来说，跨区域收购物业项目和加大养老服务，或成为一个重要的趋势。
据了解，今年继10月世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务等4家房企旗下物业服务企业赴港上市后，11月香港资本市场迎来金科服务、融创服务等多家物业企业的IPO。进入12月，除恒大物业已在2日成功上市外，远洋服务也将在12月中旬上市。2020年截至目前，已经有13家物业公司上市，如果加上即将上市的华润万象生活、远洋服务、佳源服务，今年预计将有16家物业公司上市，已经超过去年的12家。不仅如此，根据中国指数研究院的数据显示，截至目前，已经启动上市工作的物管公司还有14家左右，正在研究筹划上市的物管公司就有80家左右。
青岛市场还在探索阶段
“从去年到今年的12月份，物业公司上市的数量达到高峰。尤其是近期，恒大、融创接连物业独立上市，可能吸引了很多人关注这个行业。”青岛某物业公司相关负责人表示，公司目前南方部分高端项目涉及了养老产业，但山东区域目前还在探索阶段。
该负责人表示，物业企业涉足养老最大的优势就是有自己项目的服务人员，物业企业做社区居家养老相当于在物业平台上叠加增值服务，成本可以和物业管理相互分摊，因此收入来源上相当于净增加。而且现在很多小区物业管理都是管家负责制，管家对自己负责的业主非常熟悉，有利于开展服务工作；对于客户来说，对物业更有信任感，体验也会更好，特别是在安全方面更放心，有助于其开展进一步的工作。
但是从目前青岛市场实际情况来看，物业+养老还是呼声大，实际落地的少。某业内人士表示，现在地产项目的配套养老用房提供不了是一个关键问题，除非有政策倾斜，要求每个社区规划建设的时候有强制要求，需要配建一定面积的养老社区用房。
对此，严跃进表示，此次政策明确了“补齐居家社区养老服务设施短板”的内容，主要体现为四个层面，即盘活存量、规范增量、加强布点和设施改造。尤其是在存量方面，政策明确要盘活小区既有公共房屋和设施。这里主要是包括三方面的来源，即居住小区内各类闲置和低效使用的公共房屋和设施、政府所有的闲置房屋和设施、开发企业自持的房屋。通过对此类存量房屋和房源的改造，有助于增加物业企业养老服务的房源供给，真正为后续养老服务提供条件。而此类补短板的工作，客观上也要求积极导入互联网等思维，真正将供给端的改造和需求端的激活等工作进行结合。
地产进入“后开发时代”
2020年，房地产已经进入“后开发时代”，未来医疗、健康这一类的不动产将是“后开发时代”一个非常重要的类别。在“后开发”时代，能够开拓养老服务这样的新市场自然是一件好事，有助于传统物业的转型升级。
此次《意见》的出台在政策上给予物业较大的支持，包括用地和金融服务等内容上。其中，政策明确，拓宽养老服务融资渠道。鼓励商业银行向提供居家社区养老服务的物业服务企业发放资产（设施）抵押贷款和应收账款质押贷款，并参照贷款基准利率，结合风险分担情况，合理确定贷款利率水平。支持物业服务企业以企业未来收益权、土地使用权为担保发行债券。鼓励商业保险、基金、信托、社保基金等资金投资居家社区养老服务项目，降低物业服务企业负债率。严跃进表示，从这一点内容看，这倒是近期各类物业企业可以关注的。因为传统意义上说，物业企业的资金来源比较狭窄，导致业务扩张也是有困难的。但是此次政策明确，其可以办理抵押贷款和发债等，这就较大地拓宽了融资渠道，对于此类企业的发展有积极的作用。后续一些大型的物业企业，凭借此类业务，或在养老服务相关融资上有创新，成为存量时代一个很重要的变化。
青岛财经日报/青岛财经网记者 辛小丽
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