几年前，东李还是一片片农田和自然村落；几年后，东李已经崛起一片片高品质楼盘。随着青岛世园会的举办，李村河治理、金水路通车等工程的实施，东李的变化也是日新月异，这里成为越来越多购房者的置业首选，同时也带动着东李房价一路飘红。如今，东李已经进入“后世园时代”，其热度非但没有降温，反而成为众多房产大鳄的必争之地。
从逃离到回归
区域换新颜
“以前李沧就是城乡结合部，东李更是没听说过的地方。”在很多和姜女士一样的老青岛眼中，李沧区东部曾经是一个偏远、尚待开发的区域一角。的确，回忆起东李，就在2009年以前，这里还是一个远离城区的荒僻山地，基础设施约等于“零”。那时候，东李这片区域是一个置业者遗忘的郊区。“以前环境太差了，就是农村地儿。”在东李土生土长的韩先生告诉记者，“那时候没有开发商看得上这里，一些东李的人都是有点钱，卖了房子去市区住。”
不过，转变就发生在几年间。随着中央居住区概念提出，以及2014年世园会择址百果山，东李开始崭露头角。在世园会的带动下，李村河改造成功实施，基础设施从无到有，一个总面积达194平方公里的世园生态新区拔地而起。众多房产大鳄也纷纷瞅准时机在此“排兵布阵”，近年来，东李板块已成功开发了和达·和城、绿城·理想之城、万科生态城、山河城、山景小城、玫瑰庭院等众多品质项目。“脏乱差”的东李旧村脱胎换骨成生态居住区，曾经选择“逃离东李”的居民们，也纷纷回归垂青这片生态居住区。“不光以前的邻居抢着回来，还有很多市区的人来我们这里买房子。”韩先生告诉记者。“我们是看中了这里环境好，这边车少安静。”姜女士告诉记者，以前他们喜欢用李村和沧口来划分李沧区，而现在，东李已经成为李沧楼市一片崭新的区域。
从千元到破万
板块价值提升
如今的东李板块已经成为整个李沧区居住品质和住宅价格的代表，不过就在几年前可没有人这么想。2008年，绿城集团大张旗鼓进驻东李区域，引发人们对这一板块关注的同时，更多的是引发人们的质疑。随后，2014年世园会会址尘埃落定才让东李板块的价值得到肯定，这也吸引万科、和达、新海园等开发商相继入驻东李板块。世园会无疑使得东李板块成为众多地产大鳄眼中的“肥肉”，金水路、世园大道等新建道路的修建；百果山森林公园的纯生态环境，造就了东李生态住区的美誉。在业内人士看来，世园会缩短了东李板块和市区的心理距离，也最终带来了对此区域的真正认可。
实际上，东李板块价值的提升从区域房价上来看更加直观。数据显示，2009年，该板块的成交均价6971元/平方米，2010年为7171元/平方米，而在2012年便迅速破万，2014年一度高达11654元/平方米。业内人士告诉记者，开园前期，尤其是从2011年开始，房价开始大幅上涨，年均涨幅达到9%。世园会开放时，东李板块价格达到顶峰，随之有小幅下滑。通过一路飙涨，东李的房价已经超过李沧其他片区，有些项目的价格更是直逼市北区，让刚需购房者望尘莫及。前段时间，记者探盘发现，东李一家热销盘均价为9800元/平方米，现房销售的映月公馆珑台均价也达12000元/平方米。
从世园到后世园
土地市场渐火
东李板块崛起之时，有业内人士将其归因于世园会的带动，并预言东李板块 “后世园时代”会受冷落。不过现在来看，后世园时代东李板块更加热闹。2014年，众多地产大鳄在李沧拿地，李沧区共成交商住用地18宗，面积超过1280亩，在青岛市内各区中仅次于西海岸和城阳区，是主城区四区中土地成交量最大的区域。去年共有八家开发商在李沧拿地，分别是万科、保利、绿地、北京城建、海尔、卓越、新城、和达，每一个都是响当当的地产大鳄。
2014年4月，青岛海翔置业有限公司4.6亿拍下李沧区广水路以南、东川路以西李家上流社区的两宗土地，今年2月份，海尔地产收购了青岛海翔置业90%的股权，成为这两宗土地的实际开发商；2014年6月，北京城建经过百轮竞价抢下位于李沧区九水路南、习水路北、合川路东的苏家社区改造地块，总价超过5.8亿。去年下半年，李沧区土地市场的竞争更加激烈。2014年10月14日，青岛万科企业有限公司竞得李沧区世园板块3幅地块，总成交价达11.19亿元；2014年12月9日，保利地产竞得李沧金水路以南、秀山路以东、虎山路以北、鸿园路以西三幅地块，成交总价逾12亿元；2014年12月17日，卓越新城与和达置业，一举包揽李沧东部世园会周边8幅地块，总占地面积533168.7平方米，总建筑面积逾100万平方米，土地总金额超过32亿元。
从拿地情况看，除了保利和绿地外，其余几家房产大鳄都集中在东李世园板块拿地，而且地块距离都比较近——尤其是海尔、万科、和达等，大多分布在万科生态城一期周边，基本上是“挤”在一块了，只有北京城建的地块稍远，但也不过1公里的距离。
从单一客户到大鳄云集
新项目陆续亮相
今年上半年，东李板块比较平淡，不过进入下半年，东李楼市将分外热闹。据了解，下半年，除了原来的老盘以及上半年推出的新盘继续销售外，万科生态城二期项目也会入市，北京城建也将推出进入青岛市场的第一个产品；不仅如此，去年年底，和达、卓越和新城三家一起拍下的上臧炉房地块，按照正常房地产开发进度，今年下半年也会进入市场销售。
“除了和达将有部分别墅洋房以外，海尔铂悦兰庭、万科生态城二期、卓越新城和北京城建项目都将以高层住宅为主，同时配有部分商业，所以，未来这些楼盘产品相似程度特别高，都属于同一区域的竞品项目。”楼市分析人士告诉记者，这几个项目的位置差别不大，可以说在地段、配套、交通等方面都相差无几，没有哪家能有明显优势。
而对于购房者来说，他们最关心的就是未来东李房价的走势。在楼市中，地价和房价就像面粉和面包，土地价格往往决定着房价。从去年拿地价格来看，北京城建拿地价格最高，卓越新城拿地价格最低，海尔其次，和达璟城和万科的拿地价格都在3400元/平方米左右，卓越新城和海尔在土地成本上具有些许优势。此外，目前东李在售楼盘的价格无疑有参考价值。从万科生态城一期来看，该项目在2013年的时候就已经基本售罄，最后销售的新房价格都超过了9700元/平方米，而目前二手房的价格已经过万元。
记者观察
配套仍需继续完善
“区域这么集中，产品定位又相对类似，种种因素注定了今年下半年，东李板块将成为楼市的热点区域。”业内人士认为，对于购房者而言，下半年东李板块值得期待。的确，在青岛的楼市板图中，东李板块由于其居住品质和住宅价格一直不乏吸引力。“一种是刚需，受房价的限制但是对环境有一定的要求，东李板块的居住氛围无疑最合他们的胃口；一种是改善，一般以车代步，在东李居住进出市南也方便。”业内人士表示，东李一直有着特色鲜明的购房群体。
不过，目前虽然大鳄云集，东李的配套设施仍然需要加强完善。有楼市观察人士坦言，纵观东李的一路发展，并不似新都心及滨海新区般从概念逐步趋向于成熟。在世园会落幕以后，东李的发展似乎有些后继乏力。的确，世园会作为一个重要项目，开园确实具有重要意义，世园会提高了板块知名度，其本身也是一个大型的公共休闲娱乐场所。但是对于购房者来说，购房的主要关注点在于交通、配套成熟度、与核心区的距离。不过多数业内人士还是看好东李板块，虽然世园会已经结束，但东李板块作为世园生态新区，无疑将延续世园会“让生活走进自然”的主题，着眼于对城市发展的拉动作用，按照“园、林、城、区”的战略时序展开。并且现在东李板块交通发达，后期随着学校、医疗、商业等配套资源日益完善，无疑升值空间会更大。
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