进入结婚季，买房也被越来越多的小夫妻提上了日程，在经历了大半年调整之后，楼市各方心态可为五味杂陈、纠结万分：想卖的，期待着市场回暖，房价上涨；想买的，希望买得便宜、买了之后就别再跌了；还有唱空的、唱多的、抄底的、套现的……尽管观望疑云一直笼罩，不可否认的是，随着第一批90后进入晚婚年龄，紧凑的中小户型正在大行其道，笼络刚需买家的心。
待婚族才是最大的刚需
来自市场的数据也证明，即使全国楼市低迷，但在岛城的房地产市场上，仍然有那么一批主打高性价比和高使用率优势、面积适中总价温柔、强调居住便利性的房子，人气和成交都相对旺盛。有这样一群人，他们有着最基本的住房需求，他们关心最新的政策变动，他们关注房价的走势，他们时常利用周末休息时间去“扫盘”，等到了房价调整到可承受的范围，等到“货比三家”后选中“心仪”房子，他们就会出手。这群人被称为“刚需族”。
目前，业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求，大致有这样四种分类：以结婚为需求的“婚房刚需”，以家庭为单位“改善型刚需”，以首次置业者为代表的“纯刚需”和以“领完毕业证再拿房产证”为目标的90后购房大军。这四大“刚需族”组成了一支强大的买房大军，在“刚需族”中扮演重要力量的“80后”和“90后”们更是主角中的主角。
更为精准的定位则来自人口统计学：数据显示，1985年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大，所以，“85后”“90后”在购房市场中所占据的比重越来越大。婚房则是他们的主要购房目标。虽然时下年轻置业者们普遍认为房贷的压力巨大，但婚房置业者的意愿还是普遍高涨的，拥有一套属于自己的房子、拥有自己的家，仍是众多年轻男女结婚的“必要条件”。因而，待婚族当仁不让成为刚需下主力购房人群。在某种意义上说，待婚族才是最大的刚需。所以，今年结婚旺季的市场成色如何，就看市场能否抓住这个需求了。
90后将成婚房主力军
“事实上，婚房一直都是刚需市场的主力军，是具有特别属性的群体。”青实樱花郡的销售人员对记者说道。在他看来，出于安家立命考虑的年轻人，结婚前准备婚房是基于北方人传统思想下的基本“装备”。
业内人士指出，随着“80后”进入适婚年龄，房地产市场上婚房的需求也在不断增长。 “80后”仍是目前购房的主力军。而目前，“90后”大军也有逐渐崛起之势。“90后购房群体已经逐步成为婚房的客户，未来1-2年，将成为婚房的购房主力。”海尔鼎世华府的营销人员说道。从市场一线反馈的信息是，婚房市场被证明为是房地产产品中最具市场潜力、也最能抵御开发风险的产品。 “我们最近推的一批中小户型，买家大都是以婚房需求为主。 ”因为该项目推出的主力户型为80-110平方米的中小户型，所以客户群体基本上以准备结婚或刚结婚的年轻买家为主。
业内人士认为，即使在市场波动期，婚房需求仍难被抑制，成为最早入市拉动房地产市场复苏回暖的刚性需求。作为刚性需求中的硬性需求，小户型总价低，成为抗市场波动风险最小产品。
外来人口婚房置业比重增加
从2012年下半年到2013年初，记者发现这样的现象，原来婚房购房大军中的城市人口，逐渐被外来人口所取代，周边县市的购买比例明显提升。随着城市的不断发展，城市人口中，父母积累的经济实力早已为适婚子女准备好婚房，而且随着城中村改造的回迁，本市居民不少具备多套房产，足以满足婚房需求，因此购房需求逐渐下降。“青岛作为准一线城市，外来人口占据了相当大的比重，其中，刚需作为基础客户，是供需比中，需求数量最多的。 ”业内人士分析，刚需客户一般在3-5年逐步完成改善型刚需的升级，但作为基础力量的刚需客户，则是非常坚挺的市场支撑。
婚房需求更加注重品质感
市场中主打刚需的产品并不在少数，那婚房置业者对房子都有哪些特殊的需求呢？
随着90后日益进入婚房置业大军，他们的偏好和需求也逐渐发生变化。产品品质则是90后以及85后购房者越来越关心的因素。 “现在的年轻人大多拥有小资情结，追求生活的高品质以及居住氛围，所以会考虑日后生活的舒适度。”海尔鼎世华府的销售人员说，项目的景观打造、物业服务等保证居住品质的因素，是越来越多刚需客户关注的方面。
当然，由于年轻人安家的考虑，其对婚房的选择更加考虑居家节奏。大部分年轻人在选择婚房时，会考虑交通的便利性和生活配套的完善性，为结婚后的生活提前考虑。在经济承受能力允许的前提下，选择自己熟悉的区域，并会首先考虑家庭到单位的交通便利程度，以及完善的生活配套。比如小区附近是否具备餐饮、超市、便利店、娱乐设施等，为生活的便利性做充分打算。
虽然将婚房作为过渡的年轻人居大多数，但是，提前考虑相关配套设施完善与否，也成为许多年轻人未雨绸缪的表现。很多年轻人在购房初，就会考虑以后孩子上学问题，因此对教育配套的关注度也逐渐提升。而目前岛城刚需楼盘中，将教育资源引入的项目也越来越多。
●相关链接 适婚年龄，如何选择二手房做婚房？
降息、降准、不动产登记……在楼市政策的刺激下，购房者在二手房市场的购买热情正在加速释放。如今，二手房不仅吸引着改善置业者，现房、免装修、配套城市等特点也成为了80后、90后婚房的好选择。同时，五月份是历年来二手婚房置业的好时机。小编为准夫妇们盘点在二手婚房置业中的选房小妙招，希望大家早日选得心仪婚房。
●置业妙招 1 选 上班交通是否便利
对于刚刚进入职场的新人们，工作当然是重中之重的事情了。那么就要尽量选择距离两人工作单位较近的区域或者选择临近轻轨和公交线路较发达区域的二手房，这样也会降低交通成本，节约上班时间。对于自驾族，为了保险起见，买房之前更应事先考察道路交通状况，也好做到心中有数。
2 看 社区商业氛围是否成熟
时下，年轻人早已不再拘泥于父辈的传统生活方式，自己做饭的也少之又少。因此，周边商业氛围成熟与否十分必要，最好是周边商店林立，超市、菜场、面包店、餐馆等一应俱全，公园、银行、医院等齐备的成熟地段，这样居住起来也会方便些。
3 挑 房屋软硬件仔细挑选
二手房根据其建成年代不同，房屋品质、室内布局也不尽相同。上世纪80年代的二手房普遍户型面积较小，通风采光有其一定的局限性；90年代以后建成的房屋户型逐渐合理化，厅的布局、房间的布局更加人性化。不过，二手房难免会存在管线老化、走线不合理、墙皮脱落等现象，因此，购房者在买房时要仔细挑选。
4 注意 别依赖熟悉环境
有些外地人以前在高新区上大学，毕业时也想在熟悉的环境安个家，所以将房子买在大学附近一带。然而，上班地点却离得十分远，不要说挤公交车，就连骑电动车也是相当麻烦的。所以，要避免因经济压力或购房心切等，导致对房产地段的要求不是很明确，要避免“先有一套房住下再说”的购房心理。
5 比价 看总价更要看单价
二手房卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房那样标明单价，因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，但如果仔细分析二手房的使用时间、居室面积等，会发现它的单价并不比相应地区的一手房低。在购买二手房时，购房者要注意计算单价，并与周边的新房价格做比较。 青岛晚报/掌上青岛/青网 记者 马小青
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