自8月6日正式公布《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则（征求意见稿）》和《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》（征求意见稿）至今，已经两月有余。公募REITs配套业务规则也相继出台，首批公募REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）产品投研工作亦“整装待发”。
10月24日，记者在采访中了解到，首批公募REITs产品已明确相关项目筛选指标、并成功组建团队。报送项目、试点项目正在稳步推进。据全国最大的公募REITs评估机构戴德梁行介绍，目前公募REITs相关工作推进顺利，不久后将“箭”指万亿新市场，为投资者开启资产配置新航线。
首批项目年内落地
今年4月30日，监管部门发布公募REITs试点工作通知及相关征求意见稿，并于8月正式下发《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，对产品定义、参与主体资质与职责、基金份额发售、投资运作、信息披露等进行规范。公募REITs的相关政策出台可谓发展迅速。
据悉，为使公募REITs顺利落地，8月深交所专门召开了基础设施公募REITs实务讨论会，明确在制定完善配套规则体系、加快推进业务系统开发、服务试点储备项目夯实质量基础等方面扎实有序落实公募REITs试点相关工作任务。
而在10月16日举行的北京市2020年基础设施REITs产业发展大会上，深交所党委副书记、总经理沙雁更明确表示，业务系统开发改造已初步准备就绪，随时可以受理试点项目的申报，也正在做好二级市场交易的相关准备工作，深交所正积极准备迎接首批产品的成熟落地。
戴德梁行估价及顾问服务部董事修鲁卫告诉记者，“目前，部分基金公司对于公募REITs产品的设计已经完成，预计在今年年底之前会有相关产品在交易所上市。” 值得一提的是，在此之前，中国证监会债权部主任陈飞也曾表示，当前正有序推进首批REITs试点项目的落地。
公募REITs新在哪？
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是以发行权益类证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产类资产，将每年的投资收益按很高比例（通常高于90%）分配给投资者的一种投资载体。REITs作为直接融资工具，具有盘活存量资产、降低企业杠杆率、提升资源配置效率、降低项目融资成本、促进金融市场发展等正面作用。
资料显示，REITs是权益型永续产品，不动产出表下的“运营”增长是其根本目的；不动产步入存量时代催生不动产价值投资需求，同时普通住宅投资价值区域性透支对REITs这第四类资产提出需求。当下，周期下行叠加疫情或为国内公募REITs试点破局提供一定时间窗口。从全球市场看，泛基础设施包含通讯铁塔、能源管道、码头、收费公路、自用仓库、数据中心和物流设施等，占REITs市值比例约30%，潜力巨大。
修鲁卫介绍，“简单而言，REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。”
据介绍，REITs大部分资金投资于能够产生稳定现金流的成熟不动产（商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等）。国内REITs的发展起源于2005年，越秀REITs在香港上市，此后央行和证监会等部门持续推进REITs制度建设。2014年，在资产证券化迎来备案制利好、房地产融资环境改善的驱动下，类REITs规模开始快速扩张。
而2014年至今，国内已有200多个不动产资产证券化产品顺利上市。作为国内最大的评估机构之一，戴德梁行参与了近半数项目的评估及市场研究工作。修鲁卫表示，“REITs对于产品的选择有较高的门槛，必须是稳定且运营成熟的物业资产，目前已发行的不动产资产证券化产品主要围绕商业物业展开，底层资产绝大多数是写字楼、购物中心等商业物业。”
按募集和流通特点划分，公募REITs也称标准REITs是以公开发行方式向社会公众投资者募集资金的REITs，投资者人数一般不受限制，每个投资者的最低投资金额通常也没有限定。公募REITs是国际资本市场不动产金融产品的主流形式，与股票一样具有高流动性，可上市交易。
私募REITs则以非公开方式向特定投资者募集资金并以不动产为投资对象。REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或高净值个人推销REITs份额来募集资金。私募REITs对投资人的风险承受能力要求较高，监管相对宽松，各国的法律法规明确限定了私募REITs持有人的最高人数（如50人、100人或200人）和投资人的资格要求，否则私募REITs不得设立。
实际上，国际市场上，私募REITs占比较小，尤其在美国，市场占比一般不到5%。在国内2013年就已经出现具有债务融资色彩的“专项计划+Pre-REITs”的特殊产品形态——“类REITs”。
值得关注的是，作为房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs是从事不动产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度与以往房地产私募股权基金有着较大的区别。
修鲁卫说“私募股权基金对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。而公募REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。同时公募REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。”
助行业结构性改革
“公募REITs将对国内不动产投资和房地产行业带来巨大的推动。可以说这是不动产市场高质量发展的一部分。”修鲁卫提到，“公募REITs的发行，将有助于开发、运营企业摆脱重资产模式，从而实现现金变现，推动可持续生产。同时也为普通投资人提供了不动产投资的新渠道，有助于社会财富的分配改革。”
据悉，而除了发展进程和落地时间外，首批公募REITs的产品方向也是目前业内关注的重点。
从目前掌握的情况看，预计公募REITs将在产商业地产领域获得巨大的发展空间，产业、物流、高科技等产业园区、基础设施补短板行业资产和进入稳定期的商业地产项目可以通过公募REITs实现证券化上市、资本化运作、轻资产运营、统一化管理。
“这有助于资产持有方，尤其是开发背景较重的资产持有方，通过REITs实现合理退出。”修鲁卫说，“这也是目前普通投资人获得大型产商业地产底层资产权属的绝佳管道。也将为市场服务、基金管理等行业带来机会。”
长期来看，公募REITs对于进一步探索产商业地产的可持续开发和经营的成熟模式。培育专业性经营公司、基金管理公司以及评估、产品发行等领域的企业，实现可输出、可复制、可扩张的模式将带来积极的引导作用。”
另外，对于首批公募REITs产品拟落地的地区，修鲁卫提到，“将侧重于试点行业的龙头企业以及重点鼓励地区，如粤港澳大湾区、海南自由贸易港、长江经济带以及京津冀地区等。”
将开启资配新航线
记者在采访中注意到，在积极推动内循环经济的背景下，加快推出基础设施配套产品将是主基调，因此监管层也希望有更多金融产品能更快地募集资金并投入到项目建设中。
据了解，以目前监管层对公募REITs的重视程度、政策密集出台的态势、各级地方政府的鼓励态度、各类发行人的踊跃参与程度，以及REITs对我国经济转型升级发展可能带来的重大支持作用，预计在公募REITs落地之后将得到快速推广。
修鲁卫透露，按照规定“基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素，具体由中国证券投资基金业协会另行规定。”他表示，从收益率上看，“公募REITs对于投资人来说，作为股票、债券之外的新配资方式是具有足够吸引力的。”当然，不能忽略的是公募REITs在带来足够收益的同时，也与其他金融产品相仿具备同等的风险性。
“不过，在国际上，REITs作为金融工具已经足够的成熟。”修鲁卫表示，目前“美国市场REITs存量已超1.3万亿美元，而国内仅仅数千亿人民币，未来发展空间很大。”因此，可以预见的是，本次公募REITs正式发行后，将打开不少于万亿人民币的不动产投资市场规模。
青岛财经日报/青岛财经网记者 赵彭
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