（青岛财经日报/青岛财经网 记者 黄伟）今年以来，青岛新建住宅库存依然居高不下，开发商继续采取“以价换量”销售策略，青岛住宅销售价格持续下降，环比与同比均呈现下降态势。而住宅成交量方面，较上年同期明显增加。
一、1-3月份青岛住宅销售价格变动特点
（一）住宅销售价格环比持续下降
1-3月份，青岛住宅销售价格环比保持下降态势。其中，新建住宅销售价格环比指数由1月份的99.4，回落到2月份的99.3，3月份回升到99.4；二手住宅成交价格环比指数由1月份的99.5，回落到2月份的99.4，3月份回升到99.7。可见，3月份青岛住宅销售价格环比降幅有所收窄（见图1）。
（二）住宅销售价格同比降幅扩大
1-3月份，青岛住宅销售价格同比指数继续下降，但降幅逐月收窄。其中，新建住宅销售价格同比指数由1月份的92.7，回落到2月份的91.7，3月份的91.1，降幅收窄；二手住宅成交价格同比指数由1月份的94.2，回落到2月份的93.5，3月份的93.2，降幅明显收窄（见图2）。
（三）市场成交量同比明显增加
一季度，青岛住宅成交量与上年同期相比明显增加。从网签数据显示：1-3月份，青岛六区新建住宅成交13343套，二手住宅成交5946套，与上年同期相比分别增长26.9%、14.6%。但受传统春节假期影响，每年一季度往往是房地产市场交易淡季，为此，与上年第四季度相比，青岛新建住宅和二手住宅成交面积分别下降21.1%、15.2%。（见图3）
（四）住宅价格同比指数在全国排名靠后
今年以来，青岛住宅价格同比指数在全国70个大中城市中的排名靠后，处于下游。新建住宅销售价格同比指数排名由1月份的第62位下降到3月份的第64位；二手住宅销售价格同比指数排名由1月份的第54位下降到3月份的第56位。
二、住宅销售价格变动原因分析
（一）高库存下开发商以价换量
今年以来，青岛新建住宅库存量有所增加，库存压力依然较大。据市不动产登记中心数据显示：截止到3月31日，市六区可供销售新建住宅套数为103624套，比去年年底（截止12月31日）增加9279套；可供销售新建住宅面积为1140.62万平方米，比去年年底（截止12月31日）增加79.79万平方米，按照2014年月均销售4409套进行计算，库存消化周期为23.5个月。可见，青岛目前住宅市场仍处于供大于求的状态，市场存量压力依然较大，开发商基于销售压力较大，继续采取“以价换量”营销策略，导致青岛住宅销售价格保持下降态势。
（二）房地产信贷放宽激发部分需求
一方面，中国人民银行下调存款准备金及贷款利率，降低购房成本。中国人民银行决定，自2015年2月5日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；自2015年3月1日起，下调一年期贷款基准利率0.25个百分点，一年期存款基准利率0.25个百分点。另一方面，首付比例大幅下调，住房贷款利率优惠力度加大，缓解了居民购房压力。当前，青岛首套房首付比例最低30%，二套房首付比例最低40%。这对于刚需和改善客户的入市具有较好的促进作用，从一定程序上促使市场成交量的上升。
（三）市场预期总体向好
今年以来，房地产行业政策层面的利好消息不断释放，年内房价看跌预期明显减弱。从国家统计局青岛调查队近日开展的“330”楼市新政对青岛房地产市场影响的调查显示：30位受访者中55%的受访者认为新政的出台会使房价小幅上涨（涨幅在5%以内），35%的受访者认为房价会保持稳定，10%的受访者认为房价会继续下降。从调研的29家新建住宅销售企业来看，79.3%的企业认为，2015年新房销量将会增加，62.1%的企业认为2015年新房价格将稳中有涨。年内房价看跌预期减弱，促使购房需求加快释放，从而带动住宅成交量的回升。
三、促进房地产市场发展的几点建议
目前“330”楼市新政已经出台，我市应该根据新政制订配套的政策措施。
一是适度的调整公积金贷款政策，放宽贷款条件，增加贷款额度，将公积金二次贷款5年限制更改为2年。
二是对首套房贷款优惠利率到9折，第二套的贷款利率取消10%上浮。
三是鼓励改善性需求，购买第二套住房契税降为1.5%或者取消，购买第三套住房的契税按3%征收，同时为征收房产税做准备。
四是积极争取公积金异地贷款政策的落实。
五是积极推进组合贷款。对于购房者而言，公积金+商贷的组合贷款相比纯商贷可节省很大一笔利息支出，如果组合贷款能够改变以往审批缓慢、流程冗长的办事效率，将提高开发商及二手房卖家对组合贷款的接受度，有利于减轻购房者的负担。
六是放宽购房落户的标准。如购买80平米无贷款即可落户，购买100平米以上者贷款也可落户，通过放宽落户政策来释放更多的需求，并且和城镇化建设的方向有机结合起来。
四、对青岛住宅价格走势的初步判断
从利好因素看：房地产市场利好政策陆续出台。2015年，全国房地产市场的政策面继续放宽。3月底，有关部门陆续出台《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》等政策，涉及二套房首付比例下调、公积金贷款比例下调、营业税免征年限由5年缩短为2年等。利好政策陆续出台，有利于刺激各类购房需求加快入市，市场成交量上升。
从不利因素看：今年以来，青岛新建商品住宅库存依然处于高位，不论从开发商角度还是政府角度来讲，去库存依然是今年的主要任务。从走访调研情况看，虽然当前房地产利好消息较多，对市场也起到了一定的促进作用，但只要供过于求的现状没有转变，房价是缺乏上涨动力的。
综合分析判断,2015年青岛房价企稳的可能性比较大。当然，由于不同区域新建住宅库存量的不同，青岛楼市不同区域或将出现涨跌互现局面，库存量大的板块房价下行压力依然较大，库存量小的板块可能出现价格小幅上涨现象。
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