近日，位于青岛新都心板块一项目谋求转让其65%股权，处于欲挂牌阶段。无独有偶，中海地产上月中旬欲转让青岛即墨大宗地块。放眼全国，9月份以来，招商蛇口、珠江实业、金茂、华侨城等多个房企开始抛售项目。在这些房企忙抛售的同时，还有一些企业加快融资发债，以调整企业债务结构。据研究机构数据显示，2020年第三季度境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史记录。
处于股权转让风波中七色堇项目。
青岛楼市股权转让频现
10月13日，青岛赛腾科技产业城开发建设有限公司发布公告转让65%股权，涉及市北区新都心七色堇项目。据悉，此次转让的是市北城发持有的65%的股权，处于欲挂牌阶段，信息披露起止日期从2020年10月13日至2020年11月9日。
记者查阅资料了解到，该项目于2018年8月被青岛赛腾科技产业城开发建设有限公司、青岛城发信德产业控股有限公司和青岛中冶华潍置业有限公司3家联合体竞得。根据当时的土地拍卖公告要求，该地块中建成的2万平方米商业网点由市北区政府按成本价格回购，定向用于河东社区居委会；与此同时，还要求引入高端装备制造国际企业总部及研发中心入驻，项目总投入资金不少于10亿元。记者走访了解到，该项目还在建设中，规划的4栋住宅已全部处于在售状态，商业部分尚未销售。项目于去年11月份开盘，开盘接近一年仅销售住宅数十套，目前销售均价28500元/平方米。
另据了解，9月中旬，中海拟挂牌转让青岛中海海湾置业有限公司100%股权以及约20.42亿元债权。记者查阅资料了解到，本次转让涉及中海于2014年2月10日竞得即墨田横镇13宗商住地块，也是中海6年前首次大手笔进驻青岛近郊版图。据2020年8月31日青岛中海海湾置业有限公司财务报表数据显示，其营收为0，利润0.46万元，净利润0.46万元，总资产205105.24万元，总负债204186.14万元，所有者权益919.1万元。公告显示，中海企业发展的关联公司青岛中海华业房地产有限公司与标的公司签订了《借款协议》。截至2020年6月30日，中海华业对标的公司提供的借款本金及利息共计20.42亿元，已委托转让方将前述债权一并转让。记者采访了解到，该地块自拿地后一直没有开工，时至如今已搁置六年之久。
国内多房企忙“瘦身”
不止是青岛，近期地产股权转让案在全国范围内不断上演。据了解，9月份以来，中海地产、招商蛇口、珠江实业、金茂、华侨城等多个房企开始抛售项目。
9月14日至9月23日，招商蛇口接连转让多个城市物业项目，其先以5.27亿元向关联方招商局仁和养老整售广州番禺物业，又出让深圳招盛阁置、明华（蛇口）海员服务两家公司100%的股权，并以底价6.07亿元转让深圳乐艺置业49%股权。与此同时，珠江实业的股权转让动作密集，其于9月23日一天之内进行了两次股权转让动作，拟向控股股东广州珠江实业集团转让其所持有的颐德大厦所有权，还以2.13亿元挂牌转让广州天晨房地产49%股权。
金茂和华侨城的股权动作同样频繁。9月中下旬，金茂拟挂牌转让福州滨茂房地产51%股权以及贵阳黔茂地产60%股权；华侨城集团挂牌出售衡阳雁来置业100%股权，拟转让丽江博丽酒店管理有限公司100%股权。
“最近房企抛售的情况确实比较多，多半是为了缓和资金压力和盘活存量资产。”知名地产分析师严跃进分析表示，通过出售负债较高标的等方式降低负债，优化债务结构。个别企业拿地后转让很大程度上是内部管理者认为地价过高，或者说拿地是比较冲动的。“当然，这也不排除‘三道红线’的制约效力，房企确实有一定的压力，所以需要通过此类做法来降低负债。”严跃进如是说。
房企发债规模创新高
除了股权转让外，融资发债则是调整企业债务结构的另一渠道。就房企近期融资情况来看，融资规模、成本环比双双走高。
据克而瑞数据显示，9月房企单月融资发债总额为651.44亿元，同环比实现较大增长。其中境内债408.90亿元，环比上涨10.3%，同比大幅上涨140.8%。具体来看，碧桂园单月发债总量约88.9亿元，占据首位。其次，中国恒大以单月发债总量50亿元紧随其后。此外，华侨城9月24日发行20亿元债券，用于偿还债务和补充流动性。9月25日，金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过，募资拟用于偿债。
可以看到，房地产企业发债动作的意图，直指偿还债务。
事实上，今年第三季度，房地产企业的发债规模已刷新历史记录。据贝壳研究院统计数据显示，第三季度境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，三季度发债规模刷新历史记录。从发债结构分析，2020年前三季度房企债券境内融资规模占比62%，达近4年同期高位。采访中，业内人士纷纷表示，下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速将会有所下滑。
低利率窗口期已过，融资成本环比开始走高。根据克而瑞研报，8月中资房企人民币债券票面利率多在3%至4%之间。如中国中铁35亿元公司债的票面利率为3.95%，美的置业30.76亿元公司债品种一、品种二的票面利率分别为4.33%、3.98%。9月房企融资成本一改下降势头，回升0.25个百分点至5.59%。其中，境内融资成本为4.97%，是2020年以来单月境内融资成本最高值。
在融资成本增加，金融政策收紧的大环境下，头部房企已经开始转型。“三季度约51%的房企融资规模有所增加，但前十大房企融资规模同比下降5%。”克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，目前头部房企自身已经形成较强大的回款机制，出于降负债、稳杠杆的诉求而减少融资。
“在当前融资环境下，房企应保证现金流安全、防范各类金融风险。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，对于当下的房企而言，审慎拿地，加大营销力度，加速销售回款。在发展战略上，实现由重规模向重质量转变。
青岛财经日报/青岛财经网记者 李雯
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