随着市区地上可利用空间变得稀缺，青岛的城市建设开始向地下延伸。自今年1月12日起，青岛市首部《地下空间国有建设用地使用权管理办法》（以下简称《办法》）正式实施。两个多月过去了，《办法》的实施并未给岛城带来显著影响，拿地成本增加暂未致使房价上涨，地下车位也依然无法办理独立产权证。
经营性地下空间用地不再免费
该《办法》首次明晰了地下空间的概念，是指建设用地地表以下的空间。具体包括结合地面建筑一并开发建设的地下空间和独立开发建设的地下空间。市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地的地下空间视为单建地下空间。《办法》规定了地下空间的出让方式，地下空间国有建设用地根据规划行政主管部门批准的用途，可以采用有偿使用方式或划拨方式供应。附着于地下交通设施等公益性项目且不具备独立开发条件的经营性地下建设项目，可以采用协议方式出让地下空间建设用地使用权。其他各类经营性项目地下建设用地使用权，应当通过招标、拍卖、挂牌等有偿使用方式取得。以有偿使用方式供应的地下空间国有建设用地使用权，其地下一层土地出让金按地表同用途土地评估备案楼面地价的1/3收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准的1/2收取；地下三层及以下不再收取土地出让金。
一些已经拿地开发还未预售的开发商还需“补票”。市国土资源和房屋管理局工作人员表示：“原土地出让合同（或划拨决定书）中未明确，但经规划部门批准实际建设中增加了地下建筑的，需按本办法办理相关手续；属经营性用途的，应补缴土地出让价款后，方可办理相关预售许可和房地产权登记手续。”
拿地成本增加地下室赠送或取消
对于开发商来说，之前地下空间国有建设用地使用权并无规定，因此一般可以“免费”取得，《办法》出台后，需要按地表楼面地价的相应比例缴纳土地出让金，无疑增加了拿地成本。
当前，岛城不少开发商以“赠送地下室”的形式进行营销，由于赠送的地下室增加了使用面积，不少带地下室的一楼成为“抢手货”。记者探访发现，市场上买房“赠送地下室”的产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅，这类产品的售价比其他楼层略贵，但一般置业顾问会把地下室算入房屋面积，使得单价一下子被拉低许多。业内人士表示，《办法》实施有利于部分处于灰色地带的地下室阳光化，不过在土地出让金的压力下，一些开发商很可能取消地下室“赠送”。“开发商拿地时都会考虑地下空间的开发和收益问题：项目是否需要开发经营性用途的地下空间?如果有偿拿地下空间后要怎样运营?地下空间的运营收益会怎样?而这也势必会影响开发商对于土地的评判和拿地行为。这样，拿地成本便可控了。”锐理数据青岛公司总经理马光明说，购房者的置业成本不会增加，因为开发商在定价时更多考虑的是需求和供应的对比情况，就算“面粉”涨价了，开发商给“面包”定价时也得考虑购房者买不买账。“在当前楼市大环境中，开发商不会贸然涨价。”
地下车库个人产权依然悬而未决
随着汽车保有量不断上升，岛城市区的停车位日益紧张，地下车位的价格不断上涨，但是地下车位的产权并不明晰。在日常销售中，开发商都会声称地下车库的使用权与商品房期限一致，而实际情况是，地下车库多数情况下都办不了产权证，消费者花数万元甚至更高的价格，购买到的可能只是一个“方块”的使用权。《办法》规定，鼓励用地单位利用自有土地地下空间建设面向社会提供公共服务的地下停车场（不包含住宅小区配套停车场），可以划拨方式供应，如分割转让、销售的，应办理有偿使用手续，按本办法规定的标准补缴土地出让价款。在业内人士看来，这就意味着，楼面价越贵的区域，地下空间的造价越贵，开发商会将这块成本转嫁到购房者身上，今后地下停车位的价格也会有所上涨。
然而，青岛新出台《办法》并未解决地下车库的“身份”问题。市国土资源和房屋管理局工作人员表示，需要走招拍挂程序的是各类经营性项目地下建设用地使用权，不包括地下车库。“地下车库一种是人防工程，属于平时和战时结合使用的场所，这需要人防办来管理。另一种是附属于地上项目的，不用单独走招拍挂程序，只能由开发商办理权属登记，个人车库、车位没有独立产权，不会发证。将来是否给地下车库发证，还要看新办法的实行情况。”
请输入验证码