继上周五两部委出台稳定房地产市场的九条新政之后，昨日，两条有关楼市的重磅消息先后发布——先是传闻已久的二套房首付比例下调至四成，继而是对购买2年以上普通住房销售免征营业税。业内人士分析，新政依旧是对两会提出的“支持居民自住型的首套房和首套改善房”精神的落实，将进一步提振楼市信心。
放宽个人住房贷款首付比例
央行官方网站昨日傍晚发布消息，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，央行、住建部、银监会联合发文调整个人住房贷款政策。
一是满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
二是发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
三是加强政策指导。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。同时密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
卖房免征营业税期限降至2年
财政部、国家税务总局同时发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策。其中，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。
我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
“60%改40%”增强市场信心
此次三部门发文，将二套房首付比例调整为不低于40%。此前二套房首付比例为不低于60%。对此，业内人士均表示，对于楼市意味着重大利好，市场成交肯定会有增加。
市场分析人士张百忍说，此番调整，信贷政策直接回归到了2009年的水平。“60%到40%的下降，不单纯是首付比例的降低，关键是从之前的抑制性政策，变为了现在的支持性政策。 ”调整后的政策明显带有开放性和鼓励性，是多年以来非常罕见的一个刺激性政策，对提振楼市信心非常重要。 “5改2”提升买卖双方意愿
此番二手房销售营业税的免征起点，由购买满5年降至2年，对于二手房影响较大。 “将会直接刺激二手房成交放量；而对一手房也意味着间接利好，因为卖了二手房，可以去买新房，释放改善性需求。 ”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说。
营业税政策的调整，意味着买房成本的降低，税费环节直接可减少5.55%，一套百万元的普通住房就可以节省5.55万元的成本；而对于非普通住房来说，差额征收营业税，也会节省不少的成本。 “置换型置业者出售房屋阻力减少，加快房屋买卖市场流通速度，促进置业者更为积极入市，买卖房屋的阻力变小，对买卖双方的交易意愿都会有所提升。 ”青岛链家市场部分析师刘烁表示。此外，多位房产中介经纪人还“喊”出了“信心比黄金更珍贵”。
库存压力大短期房价难涨
双利好的政策对于刚需和改善型购房者均产生积极影响，那么新房和二手房会借势涨价吗？业内给出的答案竟完全一致的是：不会。
“成交量会有增长，但对供过于求的区域，比如郊区、西海岸、城阳等区域，楼市基本面很难改变，所以不会出现政策一调就涨价的情况。 ”房价点评网高级分析师张斌表示，主城区部分开发项目的优惠空间可能会收缩。
“信贷政策的调整可能会刺激购房者的心理，但如果房价偏高，仍然会对购房需求产生抑制力。 ”锐理数据品牌中心总经理郭洁认为，房地产产业链不会因此复苏，此前岛城地产板块的区域分化仍会持续一段时间，存量较高区域的价格战仍然不可避免。此外，住宅的投资属性已经消失，这些客观因素都意味着市场的未来不会因政策利好的到来而变得过于乐观。
二手房房东会借势涨价吗？ “我觉得大部分房主不会选择涨价。 ”惠百家不动产总经理董晓峰说，目前部分新房库存压力巨大，政策给个喘息机会，现在重要的是迅速变现活命，而不是去追求高利润；二手房的市场行情是一直跟着新房行情走的，不可能出现涨价的情况。
市公积金管理中心：未接到调整通知
两项楼市利好政策出台后，记者拨通了市住房公积金管理中心的电话，工作人员表示，青岛暂时还没有接到政策变更的通知。 “若有更改会及时在青岛住房公积金网站公布，如有疑问可拨打12319电话进行咨询。 ”该工作人员说。
多位业内人士分析，根据此前市公积金管理中心公布的统计数据，去年岛城公积金贷款的利用率已超过95%，这次公积金政策调整的利好，也不会人人都能享受到。
根据此前市住房公积金管理中心发布的今年工作重点，今年岛城住房公积金缴存、贷款政策方面或有多方面的调整，拟放宽公积金贷款条件，推行异地贷款业务。
公积金贷款额度方面，上月底，市住房公积金管理中心下发通知，借款申请人及配偶均符合申请贷款缴存条件的，购买新建住房的公积金贷款最高额度为60万元、购买再交易住房的公积金贷款最高额度为35万元。
商业银行：二套房政策会变动
对于二套房新的房贷政策，岛城各大银行开始加班研究。国有大行和股份制银行均在等待总部下令。本地农商行也在观望中，暂无变化。
农业银行青岛分行住房金融与个人信贷部副总经理李怡说：“首付比例将遵照央行政策执行，而二套房贷款利率会不会有优惠要视市场情况而定。 ”中行山东省分行相关负责人说，“预计各大银行政策会陆续出台，二套房首付款比例和利率都会有所调整，执行差别化定价制度。 ”
据了解，目前岛城二套房贷款利率普遍是上浮10%至15%。如果银行只调整首付款比例，而不调整利率，对于刚需购房者来说，贷款金额的增加和高利率的双重压力，将使月供大大增加。
请输入验证码