青岛地产：如何面对大盘格局
观念：
专家及业内人士分析认为，青岛的郊区大盘在2005年的市场上将取得不错的业绩。他们的优势体现在多个方面，例如内部配套齐全、具有成本优势、景观资源丰富等内容，对外影响力大、宣传成本低，在市场上将是客群主要追求的对象。
市区大盘———挖掘提升地段价值 早期的开发商沿用开发普通规模住宅的思路开发市区“大盘”，导致社区配套、交通、社区业主构成等方面都出现一些问题，并且这些问题随着社区发展变得越来越严重。值得庆幸的是，近年出现的一些“新大盘”项目，在开发初始阶段，就已经在规划和定位上对项目的长期发展做了系统考虑，不仅能够很好地解决以前大盘开发中出现的问题，同时也对所处区域的产业发展、地段价值的挖掘与提升起到了促进作用。与此同时，“新大盘”也获得购房者的认可，成为许多升级置业者的首选目标。特别是在今年楼市有“冷”有“热”的局面下，这些“新大盘”的表现更为突出。“现在市区大盘开发基本上已经到了成熟的阶段。”一直对市区“大盘开发”跟踪研究的牟先生分析称。
项目：
“大盘多诞生于郊区，并非大盘与郊区存在必然因果关系，而是基于土地供求矛盾的‘一种无奈的选择’。因此，大盘当然也可以存在于城市中心商业地段或中心居住地段，只要解决了土地出让问题。”其实柳军的话是有所指的，因为坊间一直流传2005年鲁信置业在浮山新区会有大手笔作品问世。现在，柳军给予了印证：项目名称为鲁信长春花园，占地47.98公倾，总建筑面积96万平方米，建筑内容以住宅为主，包含商业配套，学校、幼儿园等。鲁信长春花园总共有100个建筑单体，同步开发，目前已全线破土动工。据柳军介绍，鲁信长春花园地处浮山新村，紧靠颐中体育场，周边的青岛大剧院和浮山森林公园正在规划中。项目在开发之初，他们就对其功能定位问题做了系统研究。认为利用地理优势，在功能上与体育场、大剧院、公园形成互补将会使项目有很大发展空间。柳军认为，随着优秀大盘项目的推进，其地段价值必然有一个上升的过程。由于大盘开发投入比较大，资源整合力度也很大，随着道路、绿化、商务配套设施等方面建设的推进和完善将极大地改变地段环境，提升该区域的发展潜力，将使地段环境改变很大。能够吸引高素质的业主，改变该区域的人员结构，促进区域经济发展，同时也会增加很多商业机会，提高整个区域的生活品质。
“长春花园的开发，将对浮山新村人们生活品质的提高起到示范和开路的作用。整个浮山社区在岛城地产市场的定位将会发生重大的转变。”柳军强调。
期望：
市区大盘应该是什么样？项目需要什么样的发展商来运作？鲁信地产副总柳军在大盘开发上颇有心得。“基于规模优势，大盘建设过程中的单位开发成本应略低于社会单位成本，基于消费者对大盘的认可，大盘的单位销售价格理应略高于社会单位的平均销售价格。这样，大盘开发商在利益取向上就面临着两个选择：将额外的利润收入囊中；或者将这一部分‘额外的利润’追加到产品打造的各个环节，使其愈加科学、完美。一个有战略的发展商一定会选择后者。”
“所以，一个成熟的发展商运作的大盘项目，一定具备以下共同特征：科学的规划和经典的设计；精湛的施工工艺；以近于苛刻的标准去选择机电设备和建筑材料供货商；综合、科学的社区配套和恰如其分的物业管理。”
柳军认为，由于大盘开发投入大，整合资源多，所以开发商担负的责任也大。这对开发商要求很高，不但要实力强，也要有很强的责任感和使命感，只有这样，才能做好大盘项目。此外，大盘开发由于时间跨度大，资金投入多，所以对开发商有很高的要求。但从另一个角度来看，做好一个大盘项目，将为地产开发商的品牌建设和长远发展奠定很好的基础。
某些地产界人士将旗舰型开发商称之为“城市运营商”，对此名称，柳军说：“我一定程度上同意这样的‘提法’，因为一个好的大盘项目，对城市的规划，对城市的建筑风格，对城市的房地产市场都会产生举足轻重的影响，但是，我反对发展商在主观上以‘运营城市’为已任，更反对不合时宜地把自己刻意装扮成‘城市运营商’。一个地产商，通过潜心打造自己的产品，在不经意间改变了城市的轮廓，引导了市场的发展，足矣。”
观念：
在融合当今国际国内住宅发展的最新理念与科技、房地产市场走向专业化分工的今天，一个大盘的发展，需要发展商在更大的范围和更高的视角上去组织专业协作资源，从项目策划定位、方案规划设计、工程建设、监理、物管、营销推广、销售代理等等，一切都需要资本来买单。海外建筑大师也罢，国内策划高手也罢，总有一个价值来衡量，对大盘而言，正可谓长袖善舞多钱善贾。因此，大盘对发展商的首要挑战，就是资本的实力，融资的能力。而一旦出现资金供给断裂，美丽的家园蓝图也就有可能沦为城市的“疤痕”。一些业内人士对大盘开发有一种看法，即在规模和成本之间的关系上，应有一个临界点，并不是规模越大，成本越低。对于消费者来讲，大盘的优势（特别是性价比）应该是实实在在的。
项目运作——从多角度考虑大盘特色
房地产行业是个资本密集型行业，没有资本是不行的。数十万平方米的大盘，对资金的需求也是张开着血盆大口的，从土地资源的控制，到项目启动配套，都需要巨大的资金，门槛当以亿为级别。一个房地产项目开发资金的筹集渠道，目前从大的块面来说，分为三大部分，即企业自有资金，银行信贷资金和销售的滚动投入资金。企业自有资金的不足，大盘项目对银行信贷资金及市场销售滚动资金的依赖就更大。而银行信贷资金，在现时的金融管制政策下，进入是有门槛的，如“四证”齐全、项目自有资金筹足总投资的30％等，利用银行的钱会很难；销售的资金回笼参与滚动，则要看市场对产品的承接力如何。
不能否认的是，大盘所给楼市带来的影响是很大的。专业的房地产市场开始多元化，所谓多元化就是改变了以往单纯去卖房的思路，开发商的环境做的如何，配套是否完善，物业管理水平等等，均是衡量开发商水平的关键，这种多元化的市场发展，也对开发商提出了更高的要求，对开发商所做的项目也有了新的衡量标准。这是在这种专业化的要求之下，国内的房地产市场开始了大盘时代。而现实是，一些国内知名大盘项目面临的问题也在不断地出现，那就是大盘内容重复，社区主题难以突破，庞大的业主队伍难以共同沟通等等，因此，仅仅一个“大”字已经不能成为大盘的特色。
