2020年春节期间，在武汉疫情被证实可以“人传人”之后，1月26日，中国房地产业协会倡议，房企应暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。此后，湖南、江西、广东、山东、海南、黑龙江等多省要求防止人群聚集，暂停线下售楼。
1月31日，克而瑞发布数据称，2020年1月，百强房企单月实现权益口径销售金额4262.2亿元，整体业绩规模同比降低16.2%。与2019年春节比较，百强房企权益销售减少约200亿元。业内认为，这与一二月春节淡季叠加疫情影响有关。
武汉疫情对于期待新年度2-4月销售小阳春的全国房地产企业来说已难以实现，对于全年指标的预期也不会乐观。不过由于2019年底政策面已经见宽，市场面信号比较积极，对于2020年房地产市场来说，疫情过后短期内快速复苏，中长期基本面稳定的局面仍然可期。
崂山 李赛男摄
市场受压春来迟
疫情笼罩之下的2020年楼市会怎样？可以判断的是，受疫情影响近期房地产难以通过市场手段快速重启。短期看，房地产在这个春节错过了返乡置业需求，并直接影响了蓄客转化率。中长期看，市场没能顺利开年为还有10个月的2020年埋下了不利的伏笔。
中原地产研究中心数据显示，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌95%，市场基本陷入冰点。尽管一些省市规定2月9日以后复工，但真正消除疫情影响则可能要到2月底。受波及，3月至4月的市场“小阳春”恐怕将成泡影。
房地产属于高负债、高周转行业。没有成交就没有现金流，没有现金流开发商资金就会断裂，资金断裂就会面临破产的危局。“小阳春”本来是二三线城市一年中不可多得的业绩机遇。因此武汉疫情爆发期和疫情结束的后市，对房地产行业是一个很大的压力和考验。可以说疫情持续时间越长，盘延在市场上的春寒就越发料峭。
“基本判断2020年房地产市场的‘小阳春’行情难以实现。”乐居控股青岛公司总经理董娜表示。她说：“2020年市场是在2019年的基本面上开启的，2019年由于调控较紧，市场是有收缩趋势的。但是年底市场从政策面和销售面都有积极信号，可见需求被积压也是现实。2019年年底，业内曾预判2020年3月至4月的市场可能会有带动一年销量上升的小周期，这个上升是指销量，不是售价。目前受疫情影响这个预期已经不乐观。”
回看2019年，据国家统计局数据，商品房销售额159725亿元，同比增长6.5%。虽然全年有620次的调控打底，但2019年保持了量价增长。
据返乡置业调查报告，2020年春节有68.6%的受访者倾向于回乡置业。可见计划中的“小阳春”在时间节点和市场节点上，对2020年全年销售有承上启下的作用。
对比2003年“非典”疫情时期，现阶段宏观经济环境、行业体量等均发生了巨大变化。在一年行情开端的“小阳春”市场周期，由疫情造成的线下销售停摆，对2020年楼市的影响可能比预测的要大一些。
但冲击可能只是暂时的。从市场经验出发，依照过去10年的市场开年局势判断，前两个月的楼市销售额约占全年销售比重应不到10%，且我国一二线核心城市的地产需求仍然偏刚性，因此需求只会延后并不会因短期疫情冲击而消失，同时疫情的爆发也让更多的刚需坚定了置业的需求。
中长期基本面可控
眼下，疫情对楼市的影响会持续多久是业内关心的重点。近期，中指研究院做了一个3000份的线上调查，49%的网友表示在春节以及接下来的几个月有购房的意向。受疫情影响推迟购房的比例达到了70%，43%的人在疫情期间通过线上的网上售楼处看房。
2020年春节期间，融创、世茂、华润、海尔、绿城、鑫江集团、和达集团等房企已悉数开放网上售楼处，在线为购房者提供买房咨询、购房优惠、直播/VR看房、在线选房下单、视频讲房等。以往作为线下售楼处辅助的服务功能，如今却成了主流。
“房企对于网上售楼处需求，在疫情爆发后开始集中体现。房天下青岛新房公司大年初二就开始在平台上为各项目搭建网上售楼处。目前仅青岛市场就上线了500多个项目。”房天下新房青岛总经理纪礼刚介绍。
线上售房，既是疫情期间开发商自救的方式，也是“互联网+房地产”的市场趋势。“与电商代售渠道不同，大部分网上售楼处虽然依托电商平台，但仍是开发商的直客。”董娜表示，疫情在营销环节形成了一种倒逼销售形式向线上改革的效果，这是行业在“互联网+房地产”渠道上的深度尝试。
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。开发商除了自身改革以求打赢业绩保护战之外，更关心国家是否会出台相关政策刺激楼市，比如继续放宽限购、定向降准降息等。
青岛融信智汇投资有限公司董事长龙江认为，2017年至今无论市场还是政策层面普遍认为“三稳”和“房住不炒”的大方向不会有变化。疫情之后，可能会在“因城施策”方向上有不同程度的灵活性政策。
龙江说：“鉴于特殊时期的特殊情况。开发企业可能会从全体系进行一个战略性的调整。非常时期过后，需要快速恢复经济，适度解放‘限购’进行托市，是现阶段在政策上对房地产的重要支持。”
“如果今年2月疫情能够得到控制，市场会在二季度有一个逐步的恢复过程。” 中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶认为，三四线城市错过了返乡置业潮之后，后续去库存压力会更大。而一二线城市市场则会更旺盛，恢复得也比较快，因为需求只是延迟了。
中指研究院数据显示，1月份全国100个重点城市商品房均价上涨0.27%，同比上涨3.39%，市场表现总体平稳。疫情期间楼市的相对稳定，让我们有理由相信疫情过后，中长期市场基本面仍会稳字当头。
楼市需要经历一段缓冲期
总体来说，武汉疫情对于房地产的影响是有一定冲击力的，只不过暂时还不像餐饮、酒店等行业那么显性。疫情之下，房地产业也在对楼市进行反思。
“从居住功能方面来看，客户端对楼盘区位、小区密度、建筑通风、私密性以及建筑内部的换气设备（新风/供暖设备等）、客厅尺度、卧室尺度等居住要素会产生新的考量，绿色健康住宅概念会有较大需求。同时，对于社区配套、物业的服务水平等也会提出更严格要求，这些将成为未来产品打造的新关注点。”山东颐荣集团青岛院子销售总监黄莉雯表示。
曹晶晶则认为，“2019年百亿房企已超过152家,千亿房企已达36家,大型企业在市场的规模体量突出,且很多企业采取高周转策略,在暂停开工和线下售楼的情况下,企业需要面临资金回笼压力和现金流吃紧的情况,会对房地产行业带来运行风险。”
从整个宏观经济面来看，2020年是全面建成小康社会的决战年，也是“十三五规划”收官之年，国内生产总值要比2010年实现翻一番的目标。中央五部委发文中也提到，要稳定经济预期。
考虑到国内房地产市场在一二线大城市结构性缺房依旧存在，未来10年的城镇化发展，将是人口向核心城市群、都市圈和大城市流入的趋势。这些长期的目标会在疫情这个短期因素影响下有波动，但是中长期发展并非疫情可以左右。所以，疫情笼罩下房地产没能如期迎来春天，但若到雪消去，也自然春来到。
疫情结束后，楼市多久可以恢复活力，目前还不能给出明确判断。楼市需要经历一段缓冲期，很多购房者的心理也需要时间恢复。对于购房者而言，提前做好2020年的收入管理和出手预期以更准确把握进场时机，也许是当务之急。
（商周刊记者 赵彭）
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