9月15日青岛市住房和城乡建设局发布了《我市动态完善房地产政策》。此前，天津、苏州、宁波等城市先后就限购政策进行了调整松绑。同时，随着LPR一再下调，不少消费者对于市场的关注度有了进一步的提高。记者发现，在政策托底、金融暖市的市场信号带动下，改善需求正在蓄力释放。
政策持续松绑
《青岛市动态完善房地产政策》显示，此次政策调整主要包括：继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。
本次调整后，青岛市在非限购区域（崂山、李沧，老四方、西海岸、城阳、高新区、即墨、胶州、莱西和平度），青岛户籍、非青岛户籍均可购买3套及以上，3套及以上须全款。非限购区域增加崂山与李沧。
这一调整，有利于主城区需求外溢，缓解限购区域房价上涨预期，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。
从政策内容上来看，政策结合了青岛市房地产市场实际，对现行房地产调控政策进行了适度调整优化，坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，在很大程度上为房地产市场注入新的动力。
但是从市场反映来看，“多数项目的去化仍然没有走出困难期。”房天下青岛公司总经理纪礼刚提到，“市场回暖，需要供需两方共同努力。近期政策比较积极，有利消费信心的重塑。考虑综合因素，政策信号向需求实施的转化，需要时间。”
纪礼刚指出：“从目前的市场来看，刚需正在逐渐被改善需求取代。因此抛开政策周期不谈，近期从开发企业到消费者，对于大户型、配套、物业服务等需求已经有明显提升。可预见，改善将进入一个有利的窗口期。”
“政策发布后，我们先后在华润云上观海、青啤静澜山还有金地等项目看了房子。”虽然认为距出手尚需等待最佳时机，但是王鑫和家人已经行动了起来。她说：“我们的目标是改善。主要考虑两个问题，一是二宝已经两岁了，目前家里套二的房子面积实在太小，不仅很多生活用品放不下，未来孩子也没有独立的学习和生活空间。二是要考虑学区的问题，我们自结婚一直住在浮山后，浮山后的学区质量还是不错的。同时大宝已经在浮山后上学，所以距离目前的学区不能太远。”
利率改革护航
“青岛市此次放宽限购，结合利率降低，已近触底，到了消费者出手的好时机。”青特星城营销负责人薛强介绍，“虽然星城的住宅已经售罄，但是近期我还是接到不少客户朋友的电话，咨询青特相关项目的情况。这其中，有不少客户对于大户型和像星城这种配套全面的项目表示了浓厚的兴趣。”
据悉，9月20日，中国人民银行货币政策司发布《深入推进利率市场化改革》的文章表示，人民银行持续深化利率市场化改革，重点推进贷款市场报价利率（LPR）改革，建立存款利率市场化调整机制，以改革的办法推动实际贷款利率明显下行。
记者留意到，在推动贷款和存款利率进一步市场化方面，人民银行一是推动LPR改革。目前，LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分贷款已参考LPR定价。LPR由银行报价形成，可更为充分地反映市场供求变化，市场化程度更高，在市场利率整体下行的背景下，有利于促进降低实际贷款利率。LPR改革以来，企业贷款利率从2019年7月份的5.32%降至2022年8月份的4.05%，创有统计以来最低水平。
二是建立存款利率市场化调整机制。随着存款利率市场化机制的逐步健全，2022年9月中旬，国有商业银行主动下调了存款利率，带动其他银行跟随调整。这是银行加强资产负债管理、稳定负债成本的主动行为，显示存款利率市场化改革向前迈进了重要一步。
“在政策松绑的同时，深化利率市场化改革也将带动房地产市场的健康发展。利率改革使得购房成本能够充分的体现市场化状态，能够充分体现‘房住不炒’精神。”安居客厚屋（青岛）公司总经理纪云腾表示：“从近期市场进程来看，在金融和相关政策的护航之下，楼市的表现是健康且平稳的。这样的市场状态，更有利于消费者从容的体现自己的需求，进而选到性价比高的房子。”
改善带动需求
在一系列政策松绑加利率下调之下，青岛房产市场“活”起来了吗？
“9月21日，青啤·静澜山项目与客户签约8套，是近期单日成交量最高的一天。自15日青岛市政策松绑以来，改善型客户人数日渐提升，24日、25日两天更是创下了项目开盘以来到访客户总量的新高。”在青啤·静澜山项目现场销售负责人李经理向记者介绍，“不少客户都是奔着改善来的。”
“静澜山这个项目真不错。”在项目现场，一位扈女士向记者表示，“现在在浮山后的核心区域，找个像样的新房比较难了。”扈女士认为，浮山后作为一个大型社区，对于消费者的吸引力仍然很强。她说：“浮山后目前配套和学区都比较好。同时由于老人也住在浮山后，我们又都是独生子女，所以我们想更新一下房子，也借这个机会搬到与老人比较近的地方。当然也要考虑以后孩子上学的问题。”
记者发现，静澜山等项目之所以吸引了改善型消费者的关注，除了周边高端住宅、时尚商街、商务办公星级酒店等业态比较齐备之外。项目南侧建有一处北山公园，社区中也有园林公园相呼应，良好的社区环境成为了吸引改善族的利器。
“我觉得我们出手早了，所以现在考虑的是，能不能再入手一套。”在华润·青铁·云上观海项目，一位唐女士告诉记者：“看了云上观海，直觉是之前出手有点早。华润这个项目的质量太好了，我们现在还在合计，看看能不能再入手一套。”
“现在的市场已经告别了买啥啥涨的的暴利时代。在健康的周期下，开发商拼产品，消费者讲实效。”纪云腾表示：“改善需求目前正在市场上蓄力，随着金融、地方政策向市场进一步传导，市场将进入改善需求集中出手的阶段。”
青岛财经日报/首页新闻记者 于爽 见习记者 周润
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