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初探“轻资产” 建工企业跨界运营“青岛里院”

中建,作为中国建筑行业的领头羊,强势进军城市更新、里院运营板块。近日,中建八局四公司以EPC+O模式拿下青岛潍县路19号及青岛商会旧址更新改造项目,投资、设计、建设、运营,全方位、深层次齐头并进。至此,中建八局四公司在青的首个轻资产项目正式浮出水面。

潍县路19号现状

建工企业念起“文旅经”

10月中上旬,以中建系为代表的国企大张旗鼓进军青岛中山路老里院项目运营的消息,引起了业内的广泛关注。据悉,中建八局四公司以EPC+O模式,拿下了青岛潍县路19号及青岛商会旧址更新改造项目。EPC+O模式意味着,除了项目的设计改造外,中建八局四公司还将起承担项目后期运营等一系列工作。

“目前,院落内违法建筑和建筑苏碱部分的拆除工作已经完成。”中建八局第四建设有限公司设计管理研究院院长张立伟向记者介绍,“里院是全国唯一、青岛独有的民居建筑形式。据专家评审考证,潍县路19号在现存的风貌建筑中,是价值要素最多、保护最完整、元素最齐全的里院群落。 ”据介绍, 潍县路19号及青岛商会旧址作为青岛老城区风貌保护与中山路复兴的重要组成部分,中建八局牵头业内顶级团队,通过修缮传统建筑,唤醒历史文脉记忆,在项目设计改造的施工过程中,将最大程度保留原形制,采用原工艺、用好旧材料,有机结合传统建材与新型建材,充分展现青岛独特传统建筑里院的“原汁原味”。

“工程自今年8月份开工,现在已经进入落架大修和结构加固阶段。预计在2021年年底前,部分街区能够具备运营条件。 ”项目经理高小明介绍,虽然整个项目的完工和开门纳客时间还不确定,但是目前南院改造更新推进较顺利,招商工作上目前已从200多家商业中进行甄选,已经达成明确意向的有16家,未来项目全部完成后能够实现80多家商户入驻。

老城区的文化厚度和历史底蕴,是青岛的城市特质,升级后的潍县路将成为撬动西部老城复兴的重要支点。

“改造后的潍县路19号,定位为以文创生活、餐饮娱乐为主要业态的片区。”中建八局城市投资运营管理有限公司青岛分公司项目总经理苏士淼介绍,在项目改造同时,运营团队围绕中山路周边区域的产业定位、项目定位、商业定位中不断研究细化,将项目打造成休闲娱乐、特色餐饮、艺廊展览为主的业态,尤其是能够吸引和聚集年轻人的新业态、新模式,招引国内知名商业品牌入驻,打造集购物、休闲、娱乐、文化为一体的独具里院风格的商业综合体,让老城区真正“活起来”、“火起来”。此外,苏士淼指出,项目整体采用EPC+O模式,即设计、采购、施工及运营或运营维护一体化的总承包模式,通过这种整合方式可以大大提高项目的运营效率,降低成本。 

抢抓风口转型“轻资产”

一家以工程建造闻名的建筑公司,如何能够承接并自主运营老城里院项目?运营方案能否有效落实?建筑企业为何投身其中,跨界“轻资产”运营?

苏士淼介绍说,中建八局在自身发展的过程中,不断关注社会和经济发展态势,在保持每年20%-30%复合增长率的高速发展节奏的同时,也在谋划未来的发展布局。据介绍,中建八局做十四五规划的时候,认识到近些年的快速发展,无论是投资还是建设,主要来源于我国城镇化率的快速提升,有大量新建的基础设施。从改革开放至今,平均每年1%的增长率。苏士淼表示,根据国际经验数据表明,城镇化率在30%-70%之间时,是城镇化发展最快的阶段。而我国目前的城镇化率在60%多一点,到70%大概还有10年的投资和建设黄金期。十年之后,随着城镇率增速的放缓,与之相关的投资和建设业务必然收缩。

在此背景下,企业该往哪里走?苏士淼介绍说,于是中建八局提出了两个方向,一是走出去,到海外承包施工业务,主要是非洲、东南亚、中东等发展中国家。但是企业六万多员工不可能都走出去,那就要考虑在国内怎么转型,要考虑在国内的城市建设完成后,如何经营或者运营好城市?此外,加上一些建筑老化所产生的更新改造需求,所以投入到城市运营、城市更新的轻资产运营,就成为中建八局实现转型的第二个战略方向。

潍县路19号改造项目效果图 

对于城市运营的转型,怎么转、向哪转?中建八局也有着自己的考量。采访中,苏士淼介绍说,对于中建八局来说,转型是依托现有主业,实现相关多元化。“我们不可能跨入非常陌生的行业。经过我们对多个业态的分析,结合现有的运营项目,我们初步确定了四个发展方向:大体育、大消费、大医养、大保障。”苏士淼介绍说,其中,大体育以综合体育场馆为空间载体,发展大众健身、运动培训、体育训练、赛事演出、运动康复等业务;大消费,以城市配套商业体为空间载体,引入餐饮、零售、娱乐、休闲、广告等商家;大医养,以养老和医疗机构为空间载体,提供品质养老、老年护理、健康体检、体质监测等服务;大保障,提供设施设备管理、市政环境维护、停车管理等服务。

城市运营项目多点开花

正如中建八局方面介绍所说,操盘运营青岛老里院,只是企业从单一建设企业向城市更新、城市运营企业转型的一个缩影。

五年前,中建八局开始操盘上海重固镇城市更新项目,从2016年签约至今,早年规划蓝图如今已变为美好现实。据了解,青浦区重固镇新型城镇化PPP项目,是当年上海入选国家发改委PPP项目库的唯一重点推荐项目,项目涵盖规划策划、土地整治、基础设施、公建配套、保障房建设、城镇更新和产业服务运营等诸多方面。

青岛商会旧址项目效果图

除了城市改造更新项目之外,轻资产自主运营体育场馆也已落地。今年5月份,中建八局宣布成功竞标获取山东济南长清区全民健身中心项目10年运营管理权。公告提到,这是中建八局首个轻资产自主运营的体育场馆项目,对进一步完善其运营市场开拓布局具有极强战略意义,为运营业务转型升级谱写全新路径。据了解,济南长清区全民健身中心项目总占地面积3.8万平方米,主要包括一座主体2层、局部4层的体育馆,1500座综合恒温8泳道游泳馆,3000座篮球馆,体育馆北侧为400米标准田径场,西侧为室外篮球场和门球场……可满足国内一般大型赛事与健身的需求。中标后,中建八局城市投资运营管理有限公司为长清区全民健身中心量身打造了特色化运营方案:决心打造以人文、科技、智能化为特色的智慧场馆;以体育活动、文化展示、日常休闲为核心的市民娱乐聚集地;集修养精神、运动健康与商业配套为一体的精品型城市文娱活动综合体。希望通过专业运营,打造城市精品。

采访中,有业内人士表示,对于建筑行业来说,传统总承包已无法满足当今市场的发展需求,“投资+施工”并逐步向“城市运营服务商”转型,已成为众多大型建筑企业的共识。其中,以中建系为代表的国企,不断进行着轻资产运营项目的尝试,一个“品牌输出”轻资产运营的远期规划,已拉开帷幕。

青岛财经日报/首页新闻记者 李雯

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