买房是老百姓的人生大事，大家在买房子的同时会产生很多疑问，不免向身边亲友咨询、向各类网站求索，为帮助群众规避“陷阱”、找寻“捷径”，解决群众住房交易过程中的操心事、烦心事、揪心事。为此，青岛市房地产事业发展中心结合日常工作和业务专长，针对群众在二手房交易中因政策不熟悉、流程不清楚、信息不透明、合同不规范，造成的痛点、难点、利益受损点，通过简明扼要、通俗易懂的问答方式，保障市民住房交易安全。
“二手房”也称存量房，存量房买卖一般是指办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋再次买卖。购买存量住房需要注意哪些问题、如何签订合同、如何保障自身权益？为此，青岛市房地产事业发展中相关负责人作出以下详细解读。
1、购买“二手房”时，需要核实房屋的哪些信息？对意向房源要重点检查核对哪些事项？
买房时需核实的房屋信息包括房屋的实物状况、区位状况和权益状况，了解其是否与卖房人或房地产经纪机构提供的信息一致。实物状况包括房屋的面积、户型、楼层、朝向、建成年代、装修、电梯、水电气暖等情况；区位状况包括房屋的位置、周边的交通、学校、医院等情况；权益状况包括房屋及土地所有权性质、出租、抵押（在办理过户之前，需要先行解除抵押）、共有等情况，特别需要注意检查房屋本身是否存在质量问题。
在正式交易前，买房人要注意重点检查核对以下事项：一是注意查看意向房源的权属证书、卖房人的身份证明，认真核对卖房人是否与不动产权证书（房屋所有权证）上记载的所有权人一致，如意向房源为共有财产，还要取得其他共有人的书面同意。二是了解意向房源是否属于保障房、小产权房等国家限制或禁止交易的房屋，是否存在查封、异议登记等限制交易的情况，如存在则不能购买。三是查询意向房源是否具备上市交易条件，是否取得原产权单位或住房城乡建设（房产）主管部门同意上市的意见等。四是了解意向房源是否存在欠缴物业费、水电气暖等费用，是否存在贷款尚未结清等情况。五是需要了解买房过程中需要缴纳的税费以及由谁负担等。
2、签订“二手房”买卖合同应注意哪些问题？为了避税，签订阴阳合同有风险吗？
签订“二手房”买卖合同主要应注意问题有：（1）使用国家或省、市住房城乡建设主管部门、行业组织公布的房屋买卖合同示范文本。（2）查询房屋的权属状况，了解房屋有无查封、抵押、租赁或是否存在其他共有人的情况。共同共有的住房，如夫妻共同共有的，转让必须征得全部共有人的书面同意。（3）了解房屋价款、税费支付方式、住房使用相关费用是否结清等。（4）明确付款方式。对于首付金额、支付时间、付款条件例如先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款、余款支付时间等关键事项必须在合同中明确约定。（5）明确交房时间、交房条件。买卖合同中应明确约定交房时间、交房条件。（6）权利瑕疵担保条款。出卖人担保其交付的房屋在房屋的权利上不存在未告知的瑕疵，最大程度维护自身权利。（7）约定违约责任。应明确的违约责任主要有：“二手房”存在瑕疵或不符合上市条件的责任；逾期交房的责任；贷款购房情形下，逾期不配合办理或不办理贷款面签手续的责任；逾期过户或办理户口转出手续的责任等。
为了避税，签订阴阳合同的行为存在巨大的交易风险，主要有：一是买房人可能得不到房。民法典规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。签订阴阳合同，损害国家、集体利益，以合法形式掩盖非法目的，法院可以将阴阳合同判定为无效合同。二是极易产生交易纠纷。“阴阳合同”中约定的房价大多低于实际成交价格，一旦市场波动卖房人反悔，宁愿承担违约责任也不继续交易，买房人将陷入被动。三是情节严重的，将构成犯罪行为。在我国，订立“阴阳合同”是一种逃税的违法行为，税务机关一旦发现，可根据税收征收管理法对双方偷逃税款的行为予以行政处罚，情节严重的可能触犯刑法。
3、“定金”与“订金”一样吗？
定金与订金不一样，且差别非常大。“定金”是履行合同的保障金。根据民法典的规定，“定金”是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为履约担保，其数额不得超过主合同标的额的20%。给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，要双倍返还定金。就住房买卖而言，“定金”是买房人在签订房屋买卖合同前，按照不超过房价总金额的20%支付给卖房人的保证金。例如一套住房售价为 300万元，买房人支付的定金应不超过 60 万元。如果买房人不履行约定的买房义务，则卖房人不予返还买房人支付的定金；如果卖房人不履行约定的卖房义务，则卖房人需双倍返还买房人支付的定金，收取了 60万元定金，需返还买房人 120万元。而“订金”则不同，虽与“定金”仅一字之差且读音相同,却有天壤之别。“订金”目前我国法律并没有明确规定，通常视为“预付款”，它不具备定金的担保性质。买房人在签订相关协议或者领取收款收据时，要注意查看是“定金”还是“订金”。
4、除商品房外，可上市交易的住房还有哪些？与商品房相比有什么不同？“小产权房”或无证房、被法院查封等类型的住房可以购买吗？
除商品房外，可上市交易的住房类型主要还有达到上市条件的已购公有住房、经济适用住房、限价商品房等。与一般商品住房相比，这类住房主要是为了解决单位职工、低收入或者中低收入人群的住房问题，在土地、税收、金融等方面会享受一定的政策优惠，这类住房上市时需要满足一定条件，且需补交一定比例的土地出让金。
“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，无法取得不动产登记部门颁发的不动产权证书（房屋所有权证）。被法院查封的住房，是指法院为保障将来的生效判决能够得到执行，对当事人的住房或者争议的住房，采取限制当事人处分的强制措施。根据法律规定，未取得不动产权证书（房屋所有权证）、被司法机关和行政机关依法裁定或查封、权属有争议房屋，均不得转让。即使转让了，购房合同也无法进行备案，房屋也无法过户。甚至会遭遇“一房多卖”、业主反悔等重大风险。因此，买房人应抵制非法交易房屋的低价诱惑，不能存在侥幸心理，而购买法律禁止转让的房屋。
青岛财经日报/首页新闻记者 李雯
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