日前，青岛市自然资源和规划局连发两期关于用地的公告信息，住宅用地2021年将严格实行‘两集中’同步公开出让，全年将分3批次集中发布公告并实施招拍挂出让；工业用地原则上应全部以“标准地”形式出让，严格落实“双合同”监管机制。据了解，当前青岛城市进入减量化发展阶段，土地资源越来越少，要珍惜所有土地指标，实现城市集约用地，增加每块土地的“含金”量。
住宅用地“两集中”
工业用地“标准地”
日前，记者从青岛市自然资源和规划局获悉，我市深入落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求，严格做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。各区自然资源局要严格落实主体责任，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，主动对接住房城乡建设部门提出的租赁住房用地需求，进一步梳理提报2021年住宅用地计划及清单，合理安排住宅用地招拍挂出让供应时序，保障房地产市场平稳健康发展。
新增工业用地（新拟订供地方案的新建项目）原则上应全部以“标准地”形式出让，严格落实“双合同”监管机制。据了解，所谓工业项目“标准地”，就是土地出让时把每块建设用地的投资、建设、税收、能耗、环境等标准给予明确。企业拿地前，就已经知道该地块的使用要求和标准，建成投产后，相关部门按照既定标准与法定条件验收。市自然资源和规划局要求各相关单位结合具体项目准入，按照“5+X”（“5”即：固定资产投资强度、建筑容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收。“X”即绿色建筑、装配式建筑指标、配套设施等控制性指标）模式，提前明确拟出让地块的具体控制性指标，纳入土地出让条件，实施公开出让。严格落实“双合同”监管机制，以“标准地”形式出让土地后，竞得人须与地块所在区（市）自然资源主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》时，同步与地块所在区（市）政府、园区管委或其指定部门签订包含开竣工、投达产、能耗、环境等内容的建设项目履约监管协议，明确用地标准、履约标准、指标复核办法、承诺事项和违约责任等权利义务。
合作开发缓解压力
头部房企聚合度提升
针对宅地出让实行“两集中”，全年分3批次出让这一政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，集中供地政策可以用“炸锅”来形容，甚至比此前的三道红线政策更受房企关注。从政策初衷来看，密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应，减少了地方政府“饥饿营销”的动机，是有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象的。这实际上也类似形成了土地市场的一个“博览会”。这样对于各家房企来说拿地机会相对多，有助于控制地价。但也要防范一种情况，即所有房企都有很强的拿地补库存需求，那么可能也会有炒作和哄抢的地方。
据锐理数据分析，之前青岛的购地节奏可以控制，土地款到位了再挂地，现在只能被动迎合节点。这一政策导致开发商资金和土地容易出现错位，有地也需有钱。一年只有三次机会，集中供地导致一次性资金压力加大，合作开发将成为缓解资金压力的重要方式。开发商更倾向于优中选优，拿地更为理性和谨慎。国企、央企和TOP级综合实力强的房企获取优质地块的优势更明显，而资源差、资金紧张的房企将被逐渐淘汰出局，加速行业洗牌，房企分化加速，头部房企聚合度提升。
提高计划性前瞻性
集中高效利用土地
据业内人士分析，本次土地政策调整是自然资源部牵头，已经有天津、郑州和青岛等城市跟进。政策的初衷应该是土地市场的统一性、规划性和前瞻性，对于之前“东一块西一块”打补丁式无续土地供应的一种纠正。“两集中”之后，地方政府对所有土地应该真正做到心中有数，提高计划性和前瞻性，倒逼政府对城市各个片区发展及功能目标更加清晰，集中高效利用土地，从而引导地产开发以及城市发展。同时，本次土地政策实施提高了年度供地计划编制难度，提高了集中组织供地难度。一些地区原有的‘先次后好’顺序供地的做法无法继续，不能再通过‘饥饿营销’逐步抬高地价，将会降低出让金总收入。
据记者了解，我市为规范土地市场，早在今年2月初即制定下发了《关于建立土地招拍挂出让条件“正面清单”“负面清单”的通知》，建立市内三区土地招拍挂出让条件“正面清单”“负面清单”。“正面清单”分为出让条件和附加条件两类，共17项；“负面清单”规定禁止设置的条件共7项，要求各区分局、市土地储备整理中心在编制土地招拍挂出让文件时，按照统一的格式模板对出让条件进行规范表述，市自然资源和规划局将对土地招拍挂出让条件“正面清单”“负面清单”实施动态管理，并严格按照上级规定对清单进行补充和调整完善，通过严格执行清单要求，确保土地招拍挂出让合规合法、有序高效实施。根据青岛市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室要求，及时制定下发了《关于做好近期住宅用地供应调控的通知》，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，合理配置住宅用地资源，中心城区以稳地价为主，在土地招拍挂时，合理控制土地成交价格及溢价率，防止出现区域性土地总价、土地或楼面单价新高等情况；近郊区结合当地人才购房需求及市场变化情况，合理调整供地节奏。对局部土地供应过大、销售较慢或市场潜在下行压力大的区域，科学确定供应节奏和供应时序；远郊区在满足当地市场供需平衡前提下，研究制定相关针对性措施，合理调整住宅用地供应规模、结构和时序，防止市场大起大落。通过区分地域，按需施策，科学调整供地总量、节奏和时序，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展。
青岛财经日报/青岛财经网记者 辛小丽
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