2020年底，因防疫而暂停的楼市新增供应得到快速修复。数据显示，2020年青岛新房共计成交153394套，同比去年小幅上涨；土地供应方面，截至2020年12月初，青岛完成土地供应8.15万亩，再次突破千亿元大关。在土地供应持续加码、新房供应居高不下的情况下，青岛房价也迎来了再次下探，2020年房价跌幅距2018年7月最高点时下跌22.8%，位居全国第二。
年成交量同比上扬
2020年初，一场突如其来的疫情让一季度成为全年新房成交量的“低谷期”。三、四月份，青岛新房成交量开始缓慢回升，到六月、七月冲高，临近年末迎来一波翘尾行情。
据了解，新房的成交情况直接反应了市场的推盘节奏。回顾2020年青岛楼市，从年初开始，受到疫情的严重影响让不少房企的推盘计划推后，导致楼市旺季滞后，直到年中才有大批量新盘集中上市，市场也随之出现了这一年的第一轮购房高潮。到了年底，各大开发商为了冲刺销售量，涌现了一大批高性价比刚需、改善盘，吸引许多自住型购房者开始出手，这才使得2020年楼市在“翘尾”行情中圆满落下帷幕。一年下来，2020年青岛新房共计成交153394套，同比上涨0.1%；成交面积为17724551.77平方米，同比上涨1.39%。其中住宅成交量为133806套，同比上涨6.19%。
具体来看，西海岸“一枝独秀”，几乎是全年都保持着良好的成交态势，以压倒性的优势夺得了2020年青岛楼市的销冠宝座。据青岛新闻网房产频道统计数据显示，2020年，西海岸新房共成交46612套，成交面积5416342.74平方米，占比全市2020年新房总成交量的30%；城阳区在“共有产权”的加持下，2020年的表现也堪称“黑马”，紧随其后全年新房共成交了24850套，成交面积2818985.65平方米，稳居亚军，单区新房成交量占比全市总成交量的16%；即墨区排在了青岛新房2020年成交的第三名，全年新房成交21903套，成交面积2381985.42平方米，占比全市新房总成交量的14%。
主城区方面，市北区2020年新房共成交7721套，占全市新房总成交量的5%，成交面积为824059.16平方米；李沧区全年新房共成交5322套，占全市新房总成交量的4%，成交面积为617010.89平方米；崂山区新房共成交3946套，占比全市的3%，成交面积为554534.45平方米；市南区排在最后，全年新房成交仅为1000套，占比全市的1%，成交面积137555.51平方米。
从整体来看，2020年的新房成交量同比稳定，较2019年小幅上扬，对此，业内人士纷纷表示，在“房住不炒”、“因城施策”政策下，2021年青岛楼市将在相当长时间内维持2020年这种“小步快走”的状态，尤其是在岁末，不少新兴板块都出现了价格战，这在很大程度上拉动了成交数据。
房价跌幅全国第二
欣欣向荣的成交数据背后，另一面的数据，却是冰火两重天。12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》。在报告监测的城市中，部分城市2020年度房价出现一定程度下跌，其中9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。在纬房大数据统计中，青岛的跌幅距2018年7月最高点时下跌22.8%，位居全国第二。
对此，贝壳研究院给出了答案。根据贝壳研究院给出的《2020年跌幅十大城市》显示，在2020年全国房价跌幅前十的城市分别是：廊坊、青岛、济南、郑州、贵阳、天津、石家庄、长春、北京、中山。对此，有分析人士表示，从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约3年半；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。
青岛房价真的跌了这么多吗？从国家统计局公布的新建住宅房价数据走势来看，与往年相比，2020年上半年青岛新房价格的涨幅基本是逐月变窄的状态，甚至在3月份，还出现了环比走低。从年中开始，新房价格开始有小幅“抬头”，但幅度有限，在平稳地走过第二季度、第三季度之后，到了年末，青岛新建住宅价格再度出现环比走低的现象。记者采访了解到，此番青岛房价下探波动，尤其体现在部分郊区，个别房源售价跌幅一度突破30%以上。此外，2020年青岛二手房价一路“走低”，同比数据出现“十四连降”。从国家统计局公布的二手房价统计数据来看，2020年青岛二手房价环比来看多数处于下降趋势，辅城区及近远郊二手房到了岁末纷纷出现“房东降价促成交”的现象。记者走访了解到，目前青岛主城区房源“抗跌性”依然坚挺，降价信息多数来自于销售压力过大的部分郊区板块。
土地供应居高不下
是什么原因导致房价跌幅如此之大呢？有业内人士说，是因为土拍出让量居高不下，尤其是郊区板块，土地供应持续放量引发供过于求。
从供求角度去分析，过去三年，青岛土地一直处于供应居高不下的状态。根据2020年12月份青岛市自然资源和规划局官方公布的消息，截至12月初，青岛完成土地供应8.15万亩，再次突破千亿元大关，完成年度任务的101.73%。追溯2019年，青岛全年土地拍卖收入首次突破1000亿元大关，2020年岛城土地市场规模稳步扩大，供应量持续扩大的态势被延续下来。
同时，根据青岛本地房地产行业研究机构统计，2020年，青岛市住宅商业类地块共计成交393幅，占地面积约1250万平，同比下降13.28%；规划建筑面积2650万平，同比下降9.39%；成交平均楼板价3058元/平，同比下降7.83%。新地成交总建面虽有下降，但仍维持高位。
对此，资深房产评论员张百忍分析表示，尽管2020年楼市销售数据同比向上，但从整体来看，销售压力有增无减，因为库存更大了。张百忍通过一组数据分析表示，2018年，青岛出让商住用地大约20000亩，总建筑面积2570万平方米，同期销售房屋1770万平方米，房地去化率接近69%，也即是说多出了800万平方米没有变现。2019年，青岛出让商住用地大约20000亩，总建筑面积2940万平方米，同期销售房屋1640万平方米，房地去化率不到56%，又多了1300万平没有变现。2020年，青岛出让商住用地大约18500亩，总建筑面积2650万平方米，同期销售房屋1600万平方米，房地去化率60%，又多了1000多万平方米的库存。“三年来土地供应的持续放量，尤其在郊区产生了大量的库存，这就是楼市当下的基本矛盾之所在。”张百忍表示。采访中，业内人士预计，2021年，新房项目销售情况继续分化，性价比高的刚需项目仍然抢手，价格偏高或者配套条件较差的项目，去化周期较长，预计销售分化的情况将伴随着楼市调控持续，购房者对于品质有着更清醒的认识，其出手时也越发谨慎理性。
青岛财经日报/青岛财经网记者 李雯
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